出租方对租赁房屋拥有合法的所有权，租赁方才能正常安全使用该房屋，才能减少租赁方在租赁期间的纠纷和损失。因此，签订合同时租赁方首先要了解出租房屋的权属及抵押情况，要查看出租方是否是该房屋的合法产权证人。租赁方可以查看出租方的房产证，在尚未办理房产证的情况下，要看出租方的商品房买卖合同。其次，需在签订的租赁合同中明确约定出租方需保证拥有房屋所有权，保证所出租的房屋无纠纷。若发现租赁房屋的权属有争议的，导致租赁房屋无法使用的，承租方可请求解除合同。

上文提到要查看租赁房屋的房产证或商品房买卖合同，是因为还存在着即使查看了商品房买卖合同，双方也签订房屋租赁合同，但租赁合同可能出现无效的法律情形。签订租赁合同时，承租方会因以下情形导致签订的租赁合同无效，比如：没有取得建设工程规划许可证的订立的合同无效；未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租方订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，合同无效……，此时，承租方应在中明确约定，出租方应向承租方赔偿损失，损失数额双方可以在签订合同时进行具体约定。

在租赁合同中，承租方租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动的情形比比皆是。需特别注意的是，签订租赁合同时，应对装饰装修的时间、装修方案的审批、装修期间的水电等费用承担、合同解除或无效时装饰装修部分归属(装修后未形成附合的装饰装修物如何处理、形成附合的装饰装修物如何处理)、拆除装修物时的注意事项进行明确约定。

对以上事项进行约定，则能减少和避免承租方的损失。而依据司法解释关于装饰装修物如何处理的规定则明显对出租方不利。

若未对此进行约定，则只能根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，承租方经出租方同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租方同意利用的，可折价归出租方所有;不同意利用的，可由承租方拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租方应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租方同意利用的，可折价归出租方所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，承租方未经出租方同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租方负担。出租方请求承租方恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。

若出租方对房屋装修有特殊要求，则应在租赁合同中约定装修方案的报批、装修改变房屋主体结构时的法律后果、合同终止时装修装饰物的归属等，这样才能保障己方的利益。

租赁期满后，出租方想终止之前的租赁关系，尽快把房屋转租出去，以获取更多的利益；承租方想尽快搬离自己的物品、设施设备，继续或寻找合适的租赁关系，此时如何有效的终止合同显得十分必要。

但在实际情况中，会遇到这样的情形：租赁期满后，承租方既不交房租，也无法联系，那么出租方如何维护自己的权益呢？租赁期满后，承租方在未来得及将物品搬离房屋时已经被出租方清除出场，那么租赁方如何维护自己的权益呢？ 

遇到这样的情形，一方面要求出租方签订租赁合同时明确约定租赁期满后n日内承租方需搬离房屋。若不搬离，出租方有权进行腾空。因此造成的损失由承租方自行承担。当然，出租方在腾空房屋时可进行拍照、录像等方式保存证据，避免承租方诉请财务损失时引起不必要的麻烦。另一方面承租方若物品较多、搬离的时间较长，需在合同中明确延长已方租赁期满后搬离房屋的期限，明确出租方搬移承租方的物品时应提前书面通知等。

若出租方不允许房屋转租的，应在合同中明确约定禁止转租。若房屋出现转租情形，出租方自知道或者应当知道承租方转租6个月内提出异议的，未提出的推定为出租方同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。此处需要注意的点是，出租方如果不同意转租，应注意在期限内提出异议。

若出租方知道或者应当知道承租方转租，但在六个月内未提出异议，其以承租方未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院是不会支持的。

优先购买权是法律赋予承租方的一项权利。若出租方未在合理期限内通知承租方或者存在其他侵害承租方优先购买权情形，承租方请求出租方承担赔偿责任的。

因此，当承租方想保障自己的优先购买权，应在合同中约定：出租方在其租赁期限，不打扰其正常经营。若要带客看房，应提前n日内书面通知承租方。出卖租赁房屋时应提前n日书面通知承租方。

但承租方行使优先购买权仍需满足以下条件：双方签订的房屋租赁合同是合法有效的。承租方必须在接到优先购买通知15日内行使优先购买权，只能在同等条件下行使优先购买权。若出租方委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租方。承租方未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。参见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23、24条的规定。

出租方出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租方或者存在其他侵害承租方优先购买权情形，承租方请求出租方承担赔偿责任的，人民法院是会支持的。

在租赁合同中，往往会涉及物业服务费的问题。一般情况下，无须承租方与物业服务企业另行签订物业服务合同。但为了对承租方在物业服务方面的义务进行明确约定，可在合同中约定：承租方应于签订本合同之日起n个工作日内与出租方委托的物业管理公司签署《物业服务管理合同》（以下简称《物业管理合同》）,并严格遵守《物业管理合同》的各项内容。逾期未签订，视为承租方同意遵守物业公司提供的《物业管理合同》、《业主管理规约》。

当然承租方租赁房屋时，要了解并询问租赁房屋的物业服务是由谁提供（有无资质、资质等级），具体物业收费、暖气收费等费用金额多少……因为租赁房屋，并不仅仅是租赁费用，物业方面的费用也是一笔不小的支出。

以上是对签订租赁合同时大家比较容易忽略的几点进行整理。当然房屋租赁合同中税费的承担、不可抗力、送达条款、指定联系人等条款也是需要多加注意。

一份好的合同，是在把握好重点条款的基础上，对已方风险点进行把控，租赁合同亦是如此，本文通过具体的六点进行梳理，希望给大家进行提示和建议，以期保障房屋租赁交易的顺利实现。