律师观点分析

湖南省常德市武陵区人民法院

民事判决书

（2024）湘0702民初1387号

原告：常德市武陵区YX超市师范店，住所地湖南省常德市武陵区。

委托诉讼代理人：李京松，湖南协平律师事务所律师.

委托诉讼代理人：徐世英，湖南协平律师事务所律师。

被告：黄J，男，1969年生，汉族，住湖南省常德市武陵区号。

委托诉讼代理人：邓**，湖南**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾*，湖南**律师事务所律师。

原告常德市武陵区YX超市师范店（以下简称YX超市）与被告黄J房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。YX超市的委托诉讼代理人徐世英，黄J的委托诉讼代理人邓**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

YX超市向本院提出诉讼请求：1.判令YX超市、黄J解除租赁合同，黄J立即腾房；2.判令黄J支付YX超市所欠租金共计344600元（应付租金租期：2022年7月1日至2023年9月16日）；3.黄J承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2022年1月1日，YX超市将位于常德市第五中学二号综合楼的第八、九号两个门面转租给黄J。合同签订后黄J支付30000元押金，后因国家政策发生重大变化，2023年3月22日黄J自愿签订《承诺书》后未履行承诺书内容，2023年9月17日合同依约定将被终止，但黄J拒不腾空第八号门面。截止至今黄J共支付租金20000元，经过YX超市催缴后仍然不支付租金。

黄J辩称：1.双方已经达成由招商费抵扣租金的合意，黄J应支付给YX超市租金应先以YX超市应支付给黄J的招商费抵扣。2.黄J于2021年7月5日向YX超市支付的30000元系借款，而非押金。3.至2023年9月16日黄J应付YX超市租金为366750元，黄J应抵扣租金的总额为386666元，YX超市尚欠黄J19916元，保留向YX超市追讨的权利。4.人民法院已经判决案涉租赁场地次承租人腾场。

经庭审查明，本院确认如下法律事实：

2012年10月15日，YX超市（出租方/甲方）与黄J（承租方/乙方）签订《门面租赁合同》，甲方同意将位于常德市龙港巷路以东常师综合楼一楼临人民路苏宁电器以西第二、三间门面约230平方米面积出租给乙方使用，租赁期限2012年11月1日至2020年12月31日止。2022年1月1日，双方再次签订《门面租赁合同》，主要内容：甲方同意将位于常德市人民路以西常德市第五中学二号综合楼*#、*#门面出租给乙方使用，租赁期限五年，场地计租时间以甲、乙双方签订合同日期为准，租赁生效日期自2022年1月1日至2026年6月30日止（含三个月装修期和疫情减免3个月租金），年租金30万元，第二年租金在第一年的基础上递增2%。双方同意本合同押金40000元，签合同乙方即向甲方交清，合同期满，在交清门面后予以退回，不计利息，租金每半年交清半年租金，即在租期前三天交清应交租金。合同签订后，YX超市未实际收取40000元押金。

2020年12月27日，黄J将常德市龙港巷路以东常德市第五中学综合楼一楼临人民路苏宁易购以西第二、三间门面建筑面积不低于230平方米转租给杨某。2022年5月12日，黄J将湖南省常德市第五中学二号商业综合楼临人民路第一层临常德市第五中学大门第*号之门面转租给陈某某。

2021年7月5日，黄J通过微信向蔡YJ转款30000元，备注“借予蔡总叁万元整”。

2023年8月15日，YX超市向黄J发出《催缴租金函》,催告黄J接本函告之日在一个星期内（2023.8.22日前）交清2023年1月1日至2023年3月31日租金，共计750000元，逾期不交，将对所租门面停电停水，并由此产生的一切违约责任由黄J负担。2023年10月25日，蔡YJ通过微信联系黄J，称“你自己算，你今年连那三万一共交了5万元，还应交多少”。

另查明，2022年6月16日，常德市机关事务管理局与YX超市签订《常德市市直行政事业单位国有资产租赁合同》（合同编号：2022年第71号），约定将常德市武陵区人民路2666号的国有资产出租给YX超市，租赁期限从2022年2月18日至2027年6月17日。双方协议于2023年9月17日提前解除《常德市市直行政事业国有资产租赁合同》。

再查明，2011年8月12日，甲方YX超市与乙方黄J签订《委托招商合同》，甲方委托乙方独家代理：常德市武陵区人民西路常德师范学院B栋商住楼YX生活超市一层面积385平方米及二层2026平方米合计为2411平方米物业的招商项目，乙方招商对象与甲方签订《房屋租赁合同》的履行过程中如果中途按照约定条款而终止合同并对甲方进行租金补偿作为赔偿的，甲方则应该按赔偿额度的同年度月支付招商费用补偿乙方招商费用。甲方支付乙方的招商费用为每年乙方招商对象支付给甲方租金830000元的超额部分。

上述事实有《门面租赁合同》、《委托招商合同》、《催缴租金函》、（2023）湘0702民初5760号民事判决书、（2023）湘0702民初4834号民事判决书及微信聊天记录、转账凭证等证据在卷佐证。

本院认为，YX超市与黄J签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务、享有权利。因常德市机关事务管理局与YX超市的租赁合同于2023年9月17日协议解除，YX超市与黄J之间的《门面租赁合同》已丧失履行基础，无需另行解除，由案涉门面权利人向无权占有人主张履行腾房义务。YX超市主张黄J拖欠2022年7月1日至2023年9月16日的租金344600元【300000元+300000元×1.02÷12×（2+16/30）个月-20000元】，但黄J抗辩称YX超市根据双方《委托招商合同》应支付黄J2021年1月1日至2023年5月31日的招商费303333元、补偿金33333元，以及2021年7月5日蔡YJ向黄J借款30000元，共计366666元可以抵销。首先，YX超市与黄J虽确有委托招商关系存在，但由于双方对于招商费金额及支付条件等存在争议，黄J在本案中主张抵销，本案不宜处理，黄J可依法向YX超市另行主张。其次，YX超市在起诉状中陈述合同签订后黄J支付30000元押金，与案涉《门面租赁合同》中押金条款约定的金额和支付时间均不相符，未提供证据证明双方另有约定，本院不予采纳。黄J于2021年7月5日通过微信向蔡YJ借款30000元，蔡YJ在双方2023年10月25日的聊天记录中确认黄J“连那三万一共交了5万元”，故该30000元可以抵销租金，实行抵销后黄J尚欠YX超市租金为314600元，应予支付。综上，对YX超市的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十八条、第五百七十七条、第七百一十八条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、黄J于本判决生效之日起十日内向常德市武陵区YX超市师范店支付租金314600元；

二、驳回常德市武陵区YX超市师范店的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3235元，由黄J负担2935元，由常德市武陵区YX超市师范店负担300元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于湖南省常德市中级人民法院。

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。

当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。