本文旨在回答当出现“贷款不能”的情况，是否可以解除商品房买卖合同，那些情形下购房者不需要承担违约责任的问题？本文不得转载，违者将承担侵权责任。

一、文章背景：

按揭贷款买房在生活中是非常普遍的现象。但实践中会存在因各种原因导致购房者的贷款没有获得批准，或者获批的贷款比例没有达到预期，致使购房者无法通过按揭贷款支付剩余购房款。房地产公司有可能不会主动解除合同或者购房者与开发商之间不能协商一致，履行处于僵局。为了解决贷款不能是否可以解除商品房买卖合同，也为了回答那些情形下购房者不需要承担违约责任，可以要回定金。

二、贷款不能的各类情形下，购房者是否需要承担违约责任

（一）因个人征信问题导致无法获得贷款，是否解除商品房买卖合同？

因个人征信问题导致无法办理贷款，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定的“因当事人一方原因未订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，守约方可以解除合同，但是购房者需要承担违约责任。违约责任的承担形式，如果双方签订了认购协议（定金合同）还未签订正式商品房买卖合同的，购房者的定金会被没收。如果双方已经签订正式商品房买卖合同的，则需要承担商品房买卖合同约定的违约责任。

（二）购房者还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败，是否可以解除合同？

银行流水是证明个人或公司收入情况的一种证明材料，能够反映出购房者自身的偿还贷款的能力，是向银行申请贷款所必须的材料。关于购房者还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败，是否可以解除合同的问题上，司法实践中存在不同的观点。

一种观点认为，购房者还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败属于购房者的责任，其主要的观点在于购房者作为完全民事行为能力人，应当就自己的资金情况和还贷能力有清楚的认知，购房者应当预见自身因还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败。

另一种观点认为还贷能力不足、银行流水不够导致办理贷款失败属于不可归责于双方当事人。其主要利用是还贷能力不足、银行流水不够属于客观情况导致的无法办理贷款，不能将贷款未获审批的责任强加给了购房者，有违公平原则，可能产生显失公平的结果。

（三）银行提高首付比例或贷款比例降低或提高贷款利率，是否可以解除合同？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，又根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第19条规定：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且购房者能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。”因此，如果由于银行单方面的政策原因导致购房者的贷款没审批通过的，这种情况即属于不可归责于开发商和购房者双方的事由，如果此时购房者确实因为银行提高首付比例或提高贷款利率导致合同无法履行的，购房者可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者，购房者享有法定解除权。

（四）因开发商原因银行不放贷，是否可以解除商品房买卖合同？

因开发商项目本身原因如房屋的“五证”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》不齐全导致购房者无法办理贷款的，购房者无需承担责任。相反，因项目本身存在问题的，购房者还可以要求解除合同并要求开发商承担违约责任。

三、延申问题

1、开发商提供的商品房买卖合同中都会约定，如因贷款未审批或者未达到约定的审批数额，则由购房者以现金方式补齐，或者以全款方式支付全部购房款。那么当出现不可归责于当事人双方的原因导致无法办理贷款的情况下，开发商是否可以要求购房者按照上述约定以全款的方式补足购房款？

法院不会支持全款补足的约定。究其原因，一是开发商提供的商品房买卖合同都是格式合同，未与购房者协商过，如若支持全款补足的约定实际上加重了购房者的一方责任，显失公平。二是如此做法无异于排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的适用。但仍需注意的是，法院不支持全款补足约定的前提是不可归责于当事人双方的原因导致无法办理贷款。如果是因购房者一方的原因导致无法办理贷款的，则另当别论。

2、购房者违约如何解除合同？

实践中经常出现的问题是购房者因个人征信问题无法获得贷款，但合同中约定了高额的违约金，如房款的20%或30%。双方在协商解除过程中，开发商要求扣除高额的违约金才解除合同，购房者不肯，合同陷入僵局，遇到这种情况如何解除合同呢？

首先，购房者可以开发商进行协商，双方协商一致可以解除买卖合同。其次，在贷款不能、双方又协商不成的情况下，购房者只能向法院起诉要求解除合同，并返还首付款。在此情况下，开发商只收到了首付款，剩余房款拿不到，并且房子已经网签至购房者名下，此种情形下房产一般也会同意解除合同，或者提起反诉。按照法律规定此种情况下的购房者不享有违约方解除权，但因开发商也同意解约，相当于协商一致解除。另外，如果开发商不同意解除，根据《民法典》第五百八十条规定，购房者没有能力一次性全款的，属于“事实上不能履行”，致使合同目的无法实现，也可以请求法院解除合同。

3、如果商品房买卖合同中没有约定违约金，是否就不用承担了？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同中没有约定违约金的情况虽然少见，但是答案显然是否定的，购房者仍需承担违约责任。

4、对于开发商主张的高额违约金，是否应当支持？

《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。购房者无法通过银行贷款的方式支付剩余购房款，已违反合同约定，应按《民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，及《商品房买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。但违约损害赔偿责任方式有两种，即补偿性损害赔偿和惩罚性损害赔偿，一般的合同违约责任仅适用补偿性损害赔偿。开发商应当举证证明购房者的违约行为对自己造成的损失。如合同约定的违约金过高，法院有权予以调整。

四、购房者的应对策略

1、购房者在购买房屋之前需要关注所购买房屋的“五证”是否齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》。购买“五证”不齐全的房屋在办理贷款时，很可能出现审批贷款不通过的情况，在这样的情况下很容易出现纠纷。“五证”齐全的商品房因其手续完整、后需保修资金相对也有保障，通常出现因开发商原因办理贷款不成功的概率较低，从而尽可能保护购房者自身利益。

2、购房者在购买商品房之前应慎重考虑开发商品牌及以往口碑，尽可能选择有较高知名度、开发质量高的开发商，该类开发商往往资信良好、资金雄厚且在开发过程中更为重视项目合规，开发的楼盘出现由于信用状况不佳或者“五证”不齐导致无法办理贷款的概率较低。

3、通过购房贷款模式购房的购房者，需要在签订认购协议书（定金合同）之前，提前查清楚自己的征信情况，个人征信信息可以在中国人民银行征信中心（网页版）上进行自查。同时购房者还应就办理贷款的风险和审批程序与开发商合作银行进行充分的沟通，例如开发商合作银行对于目标楼盘的评价、贷款利率和首付款比例的确认、购房贷款的审批时长等。

4、购房者在与开发商签订认购协议书、商品房买卖合同等文件时，需要特别关注相关合同中对于无法办理购房贷款时责任的认定与处理约定等。由于开发商制定的格式合同经过备案等程序，一般来讲不允许购房者进行修改。此时购房者如果发现存在约定对己不利的，应当向开发商提出书面异议或者口头异议，并将全过程录音录像，若发生纠纷可备不时之需。

5、在无法办理贷款的情况出现时，购房者要积极获取并固定贷款无法办理的原因不在于购房者的证据，例如获取到银行拒绝办理贷款原因的书面回复等证据，在无法取得书面回复时，也可以采取录音录像等形式进行取证。

6、采取综合性纠纷化解机制。购房者在遭遇因无法办理房贷从而想解除购房合同并退还定金、购房款时，要采取综合性措施，将违约风险降到最低。