律师观点分析

【案件事实】

XX发展公司系案涉房屋的权利人。2020年9月17日，XX发展公司作为出租人（甲方）与XX教育公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：乙方承租甲方案涉房屋用于幼教经营。租赁期限以5年为第一个租赁期，自2019年12月1日起至2024年11月30日止，计租面积共计9999.25平方米，租金总额149XXXX0169.5元。乙方支付房屋押金300000元，用以担保正常履约。若乙方未按合同约定的期限和金额支付该房屋租金及其他各项应付费用的，每逾期一日，应按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金；超过三十日仍未足额缴纳的，甲方有权解除本合同。合同解除后，乙方还应按合同租金总额20%的标准向甲方支付一次性违约金，并在合同解除之日起十日内将房屋恢复原状后返还。XX教育公司的原法定代表人李X缴纳了第一年第一期租金568040元、第一年第二期部分租金100000元。2021年1月25日，XX发展公司向XX教育公司发送《房屋租金催缴函》向其催缴拖欠租金。2021年3月24日，XX教育公司拟定还款计划表，承诺陆续缴纳欠付租金，但是其并未按还款计划表执行。XX教育公司的原法定代表人李X于2021年4月30日向XX发展公司汇款50000元。2021年11月12日，XX发展公司向XX教育公司在合同中预留地址发送《通知书》，告知XX教育公司支付的300000元押金冲抵第一年第二期部分房屋租金后，要求其于2021年11月14日前将拖欠的租金和违约金共计XXX.28元一次性全部支付至XX发展公司账户，若XX教育公司未在前述期限支付上述全部款项，《房屋租赁合同》于2021年11月15日自动解除。该通知未妥投退回案件公司，邮件投递结果备注为拒收。XX发展公司自称又向XX教育法定代表人李X提供的其他地址邮寄通知书，邮件妥投。XX教育公司在租赁案涉房屋后，案涉房屋一直由XX教育公司独资开办XX幼儿园从事幼儿教学活动使用至今。现尚欠部分取暖费未支付。上诉人XX发展公司不服一审判决，提起上诉。

【争议焦点】

1. XX教育公司及XX幼儿园是否应将案涉房屋恢复原状之后返还XX发展公司；

XXX发展公司主张的租金占有使用费及违约金是否具有相应依据，以及具体的计算方式。

【法院判决】

驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

1.关于XX教育公司及XX幼儿园是否应将案涉房屋恢复原状之后返还XX发展公司的问题。XX发展公司与XX教育公司签订的租赁合同虽约定了合同解除条件，但XX教育公司及XX幼儿园未能及时支付租金的原因，确因受新冠疫情影响，教育行业未能正常恢复线下教学，造成经营上的困难。虽在一审中双方并未提及合同解除或履行的问题，但是XX发展公司所诉请的租金及占有使用费的前提为合同是否有效履行，故一审法院综合本案情况，认定合同继续履行，并由XX教育公司及宸光幼儿园支付相应租金并无不当。

2.关于XX发展公司主张的租金、占有使用费及违约金的问题。案涉合同中对租金数额、支付时间及违约责任均有明确约定，XX教育公司及XX幼儿园对租金数额无异议，一审法院综合考虑到支付能力，客观环境影响等因素，确定租金支付时间，系通过全案考量形成的意见，有利于双方更好的履行合同，也体现了新冠疫情环境下对承租人营商环境的保护，同时也并未剥夺XX发展公司的权利，若在后续履行过程中，XX公司及XX幼儿园继续出现不积极履行合同的行为，XX发展公司则可以依据合同约定及法律规定，提起诉讼。由于双方合同约定违约金数额过高，一审法院酌情予以调整亦符合法律相关规定。