律师观点分析

【基本事实】

2021年1月13日，原告张X与被告天津XX公司签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市滨海新区中新天津生态城华XX以西、中新大道以北荣景苑商品房一套，合同约定商品房交付日期2022年10月30日，现原告以被告未按合同约定时间交付商品房已构成违约为由，来院起诉要求：被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房已付款利息110334.98元（自2022年10月31日起至2024年7月31日止）及违约金18963.82元（自2023年1月29日起至2024年7月31日止）

【争议焦点】

1.逾期交房违约责任的起算和截止时间认定;2.不可抗力扣减天数;3.逾期交房违约金和利息的数额

【法院判决】

1.被告天津XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告张X逾期交房已付款利息103606.39元、违约金17619.11元;2.驳回原告张X其他诉讼请求

【律师评析】

原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。合同约定2022年10月30日前交付商品房，被告逾期交房已构成违约，应当承担相应的违约责任。逾期交房违约责任应从合同约定的交付商品房次日2022年10月31日起算。补充协议第六条第11款约定的违约金自91日起算问题,《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款;采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。故该条款从第91天起算违约金的约定，减轻了被告责任且未提示原告注意，未履行提示或者说明义务，故该约定不应成为合同内容。截止时间问题，合同明确约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付”，被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》提前向原告交房商品房，违反合同约定，且被告并未举证证实其明确告知了原告案涉商品房尚未取得准交证，原告并非明知无准交证自愿领受房屋，故本案按照被告获得准交证时间2024年7月26日确定逾期交房违约责任的截止时间为宜。不可抗力扣减天数，合同明确约定了不可抗力因素导致逾期交付履约时间可相应延长，重污染等异常天气及新冠疫情防控影响导致停工属于不可抗力免责因素。根据合同履行期间所涉及的重污染天气应急响应情况、新冠疫情因素对建设工程施工的整体影响，结合签订合同时间、约定交房时间、实际交房时间、办理准交证时间，综合酌定扣除不可抗力因素免责34天。逾期交房违约责任自约定交付商品房次日2022年10月31日计算至2024年7月26日，扣减免责天数后，被告逾期交房违约天数601天。逾期交房利息计为，以XXX元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算601天，计为103606.39元。逾期交房违约金，原告主张自逾期后90天计算,不违反合同约定，法院予以照准;按照合同约定房屋总价款的日万分之零点二计算511 天，计为17619.11元。综上，被告应支付原告逾期交房已付款利息103606.39元、违约金17619.11元。