房屋买卖合同纠纷

【案情简介】

2014年4月7日，原告与被告一张某、被告三天津某宝房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》。合同签订后，被告一张某和被告二夏某离婚，其离婚协议约定涉诉房屋归被告二夏某所有，原告陆续支付被告一和被告二房屋定金共计24.8万元。然而，被告二夏某在合同签订后利用该房屋办理了抵押登记，且因其个人原因借贷纠纷，导致该房屋被法院查封。种种情况致使原告无法办理涉诉房屋产权转移登记手续。

【代理意见】

一、本案《房产交易合同》合法有效，因张某和夏某的违约行为导致合同目的不能实现，原告有权解除合同。

原告多次要求被告张某、夏某配合办理产权过户登记未果的情况下，经多方查询得知，夏某已于2014年4月9日（即同原告签订《房产交易合同》的第二日）将该房屋抵押给广发银行股份有限公司天津分行，后又在诉讼过程中得知，该房屋已因夏某民间借贷纠纷而被查封，以上事实均已在（2014）南民初字第78XX号案件中得以查明。

现因被告张某、夏某的恶意抵押行为及个人借贷纠纷，导致涉诉房屋权利存在严重瑕疵，且被告张某和夏某根本无力清除涉诉房屋瑕疵。因此，本案《房产交易合同》已无继续履行的可能，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，原告有权解除《房产交易合同》并要求被告一、被告二承担相应违约责任。

二、因被告张某和夏某根本违约导致合同解除，张某和夏某应承担双倍返还定金的违约责任。

根据《中华人民共和国担保法》第89条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第115条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《担保法司法解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”

综上，无论是根据相关法律规定，还是根据原被告双方签订的《房产交易合同》及补充协议的约定，被告一、被告二均承担双倍返还定金的违约责任。

三、被告三作为专业的房产经纪公司，未尽到审慎、勤勉的义务，对合同解除附有一定责任。而且被告三亦未完成委托事项，应退还原告所交纳的居间服务费、代办房屋贷款服务费。

被告三作为一家专业的房产经纪公司，应利用其专业知识、优势地位尽到妥善的审查义务，在保障交易双方交易安全的情况下促成交易。现《房产交易合同》已无继续履行的可能性，因此被告三对于合同解除应承担一定责任。而且，被告三并未按照《房地产经纪服务合同》和《房屋贷款委托合同》约定履行完原告委托事项。

综上，因被告一、被告二的原因导致涉诉房屋权利存在瑕疵，且二被告无力清除瑕疵，进而导致合同履行不能，其行为已构成根本违约，原告主张解除合同，并要求其二人承担合同解除、双倍返还已付定金的违约责任，于法有据。另外，被告三在房产交易中存在一定过错，且未完成原告委托事项，应依约退还已收居间服务费及房屋贷款服务费。

【判决结果】

判决如下：

一、解除原告刘先生与被告张某、被告天津某宝房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；

二、本判决生效后十五日，被告张某、被告夏某双倍返还原告定金496000元，二被告互负连带责任；

三、本判决生效后十五日内，被告某宝房地产经纪有限公司返还原告刘先生居间服务费10000元、贷款服务费600元；

四、驳回原告其他诉讼请求。

【裁判文书】

本院认为，原告与被告张某、被告某宝签订的《房产交易合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。各方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。被告张某、夏某在合同签订的次日将涉诉房屋抵押贷款，且抵押权设立的期限超过了与原告约定的过户期限，又未及时涤除抵押，导致在双方约定的时间无法继续履行合同完成房屋过户手续。被告张某、夏某的行为构成违约，应承担违约责任。原告要求继续履行合同的诉讼请求，已经法院生效判决予以驳回。原告要求解除合同，本院准许。关于原告要求双倍返还定金一节，被告张某虽主张收取原告的费用中仅有5万元定金，但无论是被告夏某给原告出具的收条，还是原告与被告张某签订的补充协议中，均明确写明收取原告24.8万元款项的性质为定金，故本院对被告张某的陈述不予采信，被告张某、夏某应依法双倍返还原告定金。关于中介费一节，被告某宝为买卖双方提供了居间服务，且在履行合同中并无过错。导致合同无法履行的原因是被告张某、夏某的违约行为所致，故原告要求被告某宝返还收取的全部中介费，本院不予支持。考虑《房产交易合同》虽然签订，但房屋过户程序并未启动，被告某宝的全部居间义务并未实际完成，故本院酌情判令其应返还原告居间服务费1万元。被告某宝同意返还原告贷款服务费600元，本院准许。综上，本院依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决。

【结语和建议】

2015年3月12日原告来我所办理委托，代理律师在充分了解案情后，多方协调各方当事人进行调解，自协调无效的情况下，积极组织证据、向法官提供被告多处地址信息并协助法官送达。2015年5月14日，法院判决支持了原告要求解除合同及要求被告一、二双倍返还定金的诉请，并判决被告三返还中介费及服务费10600元，委托人对判决结果表示满意，本案终结。