南君润律师
南君润律师
北京-海淀区专职律师执业3年
查看服务地区

咨询我

房屋租赁合同纠纷

发布者:南君润律师 时间:2022年08月11日 113人看过 举报

律师观点分析

当事人信息


原告(被反诉人):刘X。

委托诉讼代理人:南XX,北京市XX律师。

委托诉讼代理人:马XX,北京市XX律师。

被告(反诉人):张XX。


审理经过


原告刘X诉被告张XX房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘X及其委托诉讼代理人南XX,被告张XX,均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。


原告诉称


刘X向本院提出诉讼请求:1.请求法院确认双方于2020年6月18日签订的租赁合同于2020年12月22日解除;2.请求判令张XX支付违约金40000元、装修损失13917元;3.请求判令张XX返还转让费50000元,营业执照增项费用5000元。案件受理费由张XX承担。事实和理由:2020年6月18日,我为经营麻辣烫串串店与张XX签订《租赁合同》,承租海淀区新XX(×)的门面房,合同签订后,我按照约定向张XX支付了押金、租金及转让费,对门面房进行了装修改造及购买了经营设备。后因张XX提供的营业执照营业范围的原因,我多次被海淀区市场监督管理局责令停业,甚至断水断电以至于不能正常经营。后张XX与我协商,我向张XX支付5000元的营业执照增项费用,但张XX未能增项成功。张XX的违约行为给我造成了巨大的经济损失且导致我的合同目的不能实现。张XX应承担违约责任。


被告辩称


张XX辩称,2020年12月22日双方进行了租金、押金、水电费进行了结算,我把剩余租金和押金退还给刘X,认可双方签订的合同于该日解除。我方不存在违约行为,我认为对方是违约方,不同意支付违约金及赔偿装修损失,装修是刘X根据自己的经营需要进行的。我是收取了对方5万元转让费,是我将门店转让给刘X的费用,不同意退还转让费,当时我是赔钱转让给刘X的。刘X违反合同约定,在诉争房屋处进行堂食,导致要被城管和工商部门处罚,刘X给我的5000元钱是让我给其说情免除处罚,因此不同意退还。

张XX另提出反诉,反诉请求:刘X赔偿我违约金40000元。事实和理由:刘X在经营过程中违反合同约定,没有按照营业执照合法经营,造成违约。

刘X对张XX的反诉辩称,我方不存在违约行为,从合同的签订直至履行,均是张XX承诺我方可以经营。营业执照项目只是现场制售饮料,并不包含现场制售串串等熟食,与张XX陈述不符。


本院查明


本院经审理认定事实如下:2020年6月18日,张XX(甲方)与刘X(乙方)签订《租赁合同》,约定甲方出租给乙方的门面房位于海淀区新XX(×),租赁期限为3年,自2020年6月20日至2023年6月19日止,甲方正式交付门面房于乙方使用的时间是2020年6月12日;租赁用途商用;合同生效后,乙方向甲方交付押金2万元,合同期届满,如乙方没有申请续租,甲方应于合同届满之日退还乙方全部押金;乙方应交纳租金为每月2万元,付款方式为半年付,自第二年起每年租金递增8%;乙方须遵纪守法对自己的经营行为负责,如发生违法违纪行为乙方应付全部责任,与甲方无关,并依法按时交纳应由其负担的各项税费;乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意,改造费用由乙方自行承担,未经同意擅自改造的,如造成甲方损失,乙方应负赔偿责任;任意一方根本违约,致使合同目的不能实现的,甲乙任意乙方可以解除本合同;违反本合同约定,应承担违约金月租的200%,如造成对方损失的,还应承担相应的配成责任;签订本合同时,甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明(营业执照)的那个文件,乙方应提供相应的证明文件,双方验证后可复印对方上述文件备存,所有复印件仅供本次租赁使用。上述《租赁合同》签订后,刘X依约向张XX支付押金2万元、租金6万元、转让费5万元,张XX依约将房屋交付刘X使用。2020年6月,刘X开始对诉争房屋进行室内装修并制作门头,刘X提交证据称其共花费装修费13917元,张XX不予认可。就转让费的指向,刘X称因为诉争房屋处已经有营业执照注册,刘X如果要注册营业执照,需要将张XX的营业执照注销,所以租赁时双方约定刘X使用张XX的营业执照经营。张XX称签合同之前,其就告诉刘X诉争房屋有房东的营业执照,如果要承租这个房屋必须用房东的营业执照,刚好刘X本身也没有营业执照,而且营业执照上的经营范围有餐饮服务,转让费是转让的经营权。张XX为刘X提供北京XX公司的《营业执照》,该公司注册地址为诉争房屋,营业范围为销售食品;餐饮服务(现场制售饮料);技术开发、技术推广、技术转让、技术咨询、技术服务。张XX另为刘X提供北京XX公司的《食品经营许可证》,载明经营项目为预包装食品销售,含冷藏冷冻食品;散装食品销售,含冷藏冷冻食品,含熟食。2020年8月5日,刘X一方向张XX支付5000元,就该5000元的用途,刘X称系用于张XX办理营业执照经营项目增项,张XX称系用于帮助刘X免于处罚,双方就各自主张均未提交证据证明。

上述《租赁合同》签订前,2020年5月31日,刘X一方通过微信与张XX联系,称“我们想做麻辣烫串串店”,“这两天我们也一直在附近转,在看人流量这块儿,地铁口那边人确实很多,咱们这边相对没有那么多,卖吃了就前面一家包子铺,也不聚堆,所以怕白天没人,都是晚上下班匆匆回家的路人”,张XX回复“你要是做别的我不敢保证,就是做吃的在这块儿100%的好着呢,小一台牌楼里面,原来好多那种小吃现在都撤了都没了,原来那里面就因为有小吃,晚上有夜市,那人山人海的,那里面特别火,但是现在那些门市啊,商业,原来好多有违建房那些违建房都给拆了,所以撤了好多铺子,所以现在吃的就特别少了……”。2020年8月3日,刘X一方通过微信告知张XX称“哥,食品监管局来人了,说咱们的营业执照和食品经营许可证不管用”,张XX称“等一下我联系一下”;2020年11月,刘X一方称“对了哥,海淀置业那边老是来人说咱们的营业执照不合格,来了两三趟了”,张XX回复称“那个我知道他们也联系我了,没事,这两天我找他们也在找,我根他们聊聊啥,具体啥情况,那个你该弄弄你的,但是我觉得你那块儿吧,尽量注意点儿啊,别弄得那个啊,弄出啥其他影响来好吧”;2020年12月2日,刘X一方称“海淀置业2部的现在在这里,还有超市发姓魏的一工作人员”,张XX回复“嗯,知道了”,刘X一方称“这到底什么情况啊哥?三天两头过来查,我们这也受不了啊”。庭审中,刘X称张XX提供的营业执照不能用于经营麻辣烫串串店,张XX的行为构成违约;张XX称刘X违反约定经营堂食导致被工商行政管理部门查处。

2020年12月22日,双方就退租一事达成一致,张XX退还刘X租房押金20000元、剩余房租118270元,刘X书写收据,写明“全部费用结清,合同解除,此房已退”。刘X称收据内容都是按照张XX的要求写的,转让费和其他费用并没有进行结算,并提交当天录音,录音书写收据时称“那转让费怎么算啊”,张XX称“那转让费不是和你说了吗,和这个没关系”。


本院认为


本院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,刘X与张XX签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应系合法有效,双方均应据此履行。2020年12月22日,刘X与张XX办理结算,张XX退还刘X相应费用,刘X与张XX均认可《租赁合同》于该日解除,本院不持异议。刘X与张XX签订《租赁合同》前,刘X已经明确告知张XX其承租后经营麻辣烫串串店,张XX表示同意并以诉争房屋处人流量大为由促成双方交易。《租赁合同》签订后,张XX收取刘X交纳的租金、押金及转让费,但张XX向刘X提供的《营业执照》载明营业范围为销售食品;餐饮服务(现场制售饮料);技术开发、技术推广、技术转让、技术咨询、技术服务。张XX向刘X提供的《食品经营许可证》载明经营项目为预包装食品销售,含冷藏冷冻食品;散装食品销售,含冷藏冷冻食品,含熟食。上述经营项目均不符合经营麻辣烫串串店的要求,张XX的行为构成违约,致使刘X的合同目的无法实现,张XX的行为构成违约,刘X要求张XX退还转让费50000元并赔偿违约金40000元,具备事实及法律依据,本院予以支持,鉴于上述违约金已经可以弥补刘X的装修损失,就刘X主张的装修损失,本院不再支持。2020年8月5日,刘X一方向张XX支付5000元,刘X就上述5000元的用途未提交证据证明,张XX亦不认可,就刘X要求张XX返还该5000元的主张,本院不予支持。张XX主张刘X存在违约并要求刘X支付违约金,无事实及法律依据,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定,判决如下:


裁判结果


一、张XX与刘X于2020年6月18日签订的《租赁合同》于2020年12月22日解除。

二、张XX于本判决生效后10日内返还刘X转让费50000元并赔偿刘X违约金40000元。

三、驳回刘X其他诉讼请求。

四、驳回张XX的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费1239元,由刘X负担215元,已交纳;由张XX负担1024元,于本判决生效后7日内交纳。

反诉案件受理费400元,由张XX负担,已交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。


落款


二〇二一年九月二十八日

法学本科学历,中国共产党员,专职律师;工作以来处理各类案件近百余,案件胜诉率达90%以上。熟悉民事诉讼、劳动仲裁流程,具... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-海淀区
  • 执业单位:北京市一法律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1110120********41
  • 擅长领域:婚姻家庭、劳动纠纷、交通事故、合同纠纷、人身损害