方思程律师

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  • 执业机构:四川瑞能律师事务所

  • 擅长领域:合同纠纷刑事辩护侵权工程建筑公司法

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已查封房屋无权出租,解除租赁合同有权要求赔偿已履行期间的损失。

发布者:方思程律师|时间:2019年03月21日|分类:合同纠纷 |452人看过

律师观点分析



基本案情

杨老板计划新开设一家餐饮店,于是通过中介公司找到了龚房东,在中介公司人员的陪同下,杨老板查看了龚房东的商铺,觉得满意,看完房后向中介公司询问房屋权属情况,中介承诺房屋产权没有问题可以放心租赁。三方于2017年1月24日即签订了房屋租赁合同,同时合同约定了中介公司对龚房东的出租房屋真实性、合法性承担保证责任。合同签订后,杨老板支付了中介费,交纳了一年的租金,领取了钥匙,开始对商铺进行装修。2017年3月2日,李老板路过商铺看见杨老板在装修,便告诉杨老板他装修的这个商铺已经被法院查封,会被拍卖调,于是杨老板停止了装修,便找龚老板及中介公司讨要说法,要求赔偿。

经多次协商,中介公司及龚老板最终同意赔偿,但到2017年9月仍不见中介公司及龚老板赔偿。于是杨老板决定提起诉讼,要求赔偿,此时杨老板才发现合同还没有解除,于是向人民法院提出请求1、请求人民法确认起诉之日解除合同;2、要求赔偿全部损失包括租金、中介费、装修材料费等等;3、中介公司承担连带责任。

经一审法院审理后判决龚老板退还9月分以后的租金等,认为杨老板提出解除合同之前的租金等不认为是损失,并认为中介公司是作为居间人进入租赁合同,承担的责任为未谨慎履行居间服务义务的过错责任,并根据过错程度酌定中介公司的责任。杨老板不服提起上诉,最终二审法院支持了杨老板的全部诉讼请求。

 

律师点评

本律师认为,已被人民法院查封的房屋依法不具有出租权,所有权人只有妥善保管的义务,且已查封房屋有随时被强制拍卖、变卖的风险,而房屋被拍卖、变卖后杨老板的租赁权却无法对抗新的物权人的物权,故租赁合同的目的不能实现。

损失的范围应根据合同履行情况、各方过错程度、合同目的得以实现与否来界定、依据《合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定,杨老板可以主张解除合同之前的已发生的损失,且法律规定并未明确合同解除后,之前发生的损失不是损失,也无其他法律规定合同解除后当事人不可就合同解除之前产生的损失要求违约方赔偿损失,而该法律规定明确赋予了当事人解除合同后要求赔偿损失的权利,此损失应包含合同履行过程中产生的一切损失,既包括了履行过程中产生的直接财产损失也包括了解除合同之后的可获得的预期利益。另,中介公司也应当基于合同约定承担连带责任。

最终二审法院支持了本律师的全部意见,依法撤销一审判决改判支持杨老板的全部诉讼请求。


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