【房屋买卖】买房中间换中介是否属于“跳单”违约行为？

典型案例

陶某在A房地产顾问公司带看涉案房屋后，与之签订了《房地产求购确认书》，约定在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与涉案房屋权利人达成买卖交易的，陶某应按照实际成交价的1%，向A公司支付违约金。

后陶某在另一家中介公司B公司处发现涉案房屋的信息，经向B公司询价，发现可以以更低的价格购买涉案房屋，遂与B公司签订了一份《不动产居间服务合同》。最终，陶某在B公司的帮助下以138万元的价格购买了涉案房屋。

A公司了解这一情况后，认为陶某利用A公司提供的房屋信息，绕过其与涉案房屋所有人签订房屋买卖合同，属于“跳单”的违约行为，应当向其支付1%的违约金。

律师分析

A公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中的约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，本意是防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，使中介公司无法得到应得的佣金，该约定应认定有效。

衡量买方是否“跳单”的关键，是看买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某通过不同中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约。

律师建议

购房者就同一套房屋先后通过几个中介与出售者磋商并不违法，且属于正常的操作。房地产中介市场竞争激烈，一套待售房屋的信息出现后会立即被其他中介掌握，出售者为了尽快出手或获得较高的报价，也往往会主动与多个中介公司联系。

因此，我们建议购房者可以多选择几个中介带看房屋并与出售人磋商价格。也可以在确定意向房屋后，与其他中介联系，希望可以就这一具体房屋提供服务，条件是降低中介费。由于所购买的房屋和价格是基本确定的，中介一般都会答应，从而降低购房成本。