王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，涉诉合同及补充协议系签字各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告及二被告、第三人xx中介公司均认可涉诉合同及补充协议于2019年4月9日解除，对此，法院予以认可。涉案房屋被查封，二被告无能力继续履行合同，导致涉诉合同及补充协议解除，故二被告构成违约，应当承担违约责任。关于违约金具体数额，因二被告提出违约金过高的抗辩意见，原告对其主张的损失亦未提供相应的证据，故法院将综合考虑合同的履行情况、二被告的过错程度等因素予以酌定。
【基本案情】
原告张x向法院提出诉讼请求：1、二被告向原告连带支付违约金336万元；2．本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2019年3月1日，原告与二被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》及相关确认函、说明等材料；同日，原告、二被告及第三人签署了《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。上述合同及协议等，约定了原告购买二被告名下坐落于北京市xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为1680万元；同时，对原告支付定金、付款及二被告对房屋权属的承诺、交房、居间费的支付等各方的权利义务、违约责任均进行了明确的约定。合同签署后，原告按照合同约定于2019年3月1日、3月13日向二被告支付了定金共100万元；原告于2019年3月7日向第三人xx房产中介公司支付了居间代理费36.96万元，向第三人xx公司支付了保障服务费6.72万元。2019年3月18日，原告从被告、第三人xx中介公司处得知涉案房屋已被法院查封。后原、被告对解除合同及赔偿一事进行协商，但未能达成一致意见，原告认为，二被告已构成根本违约，故原告起诉至法院，诉如所请。
被告刘x、赵x辩称：不同意原告的诉讼请求。合同签订及涉案房屋被查封情况属实。因二被告在出售涉案房屋时对查封一事并不知情，对涉案房屋无法正常交易不存在过错，且为避免损失扩大，已于2019年4月17日向原告发送律师函，可见双方整个交易时间跨度很短，不足以给原告造成实际损失，这期间的房价波动也不大。故若法院认为被告违约，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院酌减。
第三人xx中介公司述称：原告的诉讼请求不针对我方，我方无意见发表。
第三人xx公司述称：原告的诉讼请求不针对我方，我方无意见发表。
【法院审理查明】
2019年3月1日，原告（买受人）与二被告（出卖人、共有人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定原告购买二被告名下位于北京市xx区xx号房屋即涉案房屋，建筑面积202.54平方米，房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》）。经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格为1250万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价430万元。出卖人承诺出卖人对该房屋享有合法权利，该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20％赔偿守约方的损失。同日，原告（乙方、买受方）、二被告（甲方、出卖方）与第三人链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定涉案房屋作价总计1680万元，为甲方净得价。乙方于2019年3月1日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于201年3月14日前将第二笔定金90万元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。甲乙双方同意应于2019年9月29日前共同办理房屋不动产转移登记手续。该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。
涉诉合同及补充协议签订后，原告于2019年3月1日分别向被告刘x、赵x各转账5万元购房定金。2019年3月13日，原告分两笔将共计90万元定金打入理房通相关账户。同日，第三人xx中介公司工作人员在微信群里通知原告及二被告，原告的第二笔定金已打入理房通里。2019年4月12日，案外人北京xx融资担保有限公司向原告出具《风险告知书》，提示根据原告和二被告提供的材料，该公司对原协议中约定的过户前担保支付购房款／定金条件进行了审查，原协议约定的过户前担保支付购房款／定金条件：未达成。未达成原因：该房屋当前有异议登记等。后，原告要求解除相关合同、退回已付定金，并承担涉案房屋总价款20％的违约金，双方协商未果，故成此讼。
庭审中，二被告提交2019年4月20日《xxx履约支付服务协议-解除协议》，证明二被告为防止损失扩大，在xxxAPP提交解除协议申请，但原告不同意解除。对此，原告表示，该解除协议写明甲乙丙三方互不承担其他任何法律责任，不符合事实，原告据此拒绝签署该份协议。
本案诉讼中，2019年5月22日，原告收到二被告退回的定金10万元。2019年6月8日，原告收到了退回的90万元。
另，因案外人王xx申请，就王xx与本案二被告共有权确认纠纷一案，xx法院于2019年3月9日出具（20xx）京xx民初xxx号民事裁定书，裁定查封登记在二被告名下坐落于北京市xx区xx号房屋即涉案房屋。
【法院判决结果】
一、被告于本判决生效后十日内给付原告违约金50万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
【房产纠纷律师解析】
房产纠纷王辉律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，涉诉合同及补充协议系签字各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告及二被告、第三人xx中介公司均认可涉诉合同及补充协议于2019年4月9日解除，对此，法院予以认可。涉案房屋被查封，二被告无能力继续履行合同，导致涉诉合同及补充协议解除，故二被告构成违约，应当承担违约责任。关于违约金具体数额，因二被告提出违约金过高的抗辩意见，原告对其主张的损失亦未提供相应的证据，故法院将综合考虑合同的履行情况、二被告的过错程度等因素予以酌定。