王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
原、被告就xx号房屋成立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就原告第一项诉讼请求，现各方认可因被告未能按时办理央产房上市手续，致合同无法继续履行。被告虽表示因第三人原因致被告就央产房上市手续一节不充分知情，但本案属房屋买卖合同纠纷，第三人在居间合同项下是否对被告构成违约，不影响被告在房屋买卖合同项下对原告承担违约责任，对被告该项答辩意见，法院不予采信。另需说明的是，如各方主张第三人存在违约行为，可在居间合同项下另行主张。
【基本案情】
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就位于北京市xx区xx号房屋（以下简称xx号房屋）的房屋买卖合同关系；2、被告返还原告定金10万元；3、被告给付原告违约金1434000元；4、被告赔偿原告律师费6万元；5、被告赔偿原告财产保全保单保函费用3311元、财产保全费5000元。事实和理由：原、被告于2019年11月3日签订房屋买卖合同及补充协议，并于同日与第三人签订居间服务合同，约定原告购买被告xx号房屋。现原告已付定金10万元，并已付第三人居间费61500元。因xx号房屋属央产房，需办理上市手续，合同履行过程中，因被告无法提供购买房屋的原始付款记录，导致未能办理上市手续，合同无法继续履行，被告就此构成根本违约，原告享有解除权。原告就此于2020年1月27日向被告邮寄解除合同通知函，被告于1月28日签收，因此应认定合同于1月28日解除。被告并应退还定金，给付原告违约金，就原告实际损失，第三人现已退还居间费61500元，原告存在房屋溢价损失约100万元。
被告辩称：同意解除合同，同意返还定金10万元。不同意原告的其他诉讼请求，均应由第三人承担。xx号房屋属央产房，但签订合同时，第三人仅告知需提交身份证、房产证，第三人作为专业的房地产经纪机构，未告知被告需办理央产房上市手续。合同履行过程中，被告积极履行义务，于11月6日即申请办理央产房上市，但须提交购房原始付款凭证，被告未找到也无法确认有购房款发票或收据，被告打印相应时间的银行流水，亦未能体现付款情况，且xx号房屋交易无需交税，也无法通过补税的方式提供，因此，未能办理上市手续，合同因此无法继续履行。被告认为是存在上市政策的变化，因为被告按照此前对政策的了解，是可以办理上市手续的，此构成不可抗力。此外，如无法认定不可抗力，第三人未就此向被告提示告知，存在服务瑕疵，应由第三人承担责任。如法院认定被告无需负担违约金，申请予以酌减。
第三人房产中介述称：原告诉讼请求与我方无关，仅就案件事实陈述意见。合同未能继续履行，确因被告无法提供原始付款记录，导致未能办理央产房上市手续，第三人现已退还原告居间费61500元。X号房屋现市值约770-780万。
【法院审理查明】
原、被告于2019年11月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告xx号房屋，该房屋属已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）；双方当事人委托房地产经纪机构成交，出卖人签署北京市存量房屋出售经纪服务合同，机构名称即第三人；该房屋成交价格为680万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为37万元；出卖人承诺该房屋已符合出售条件，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20％赔偿守约方的损失；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
原、被告并于同日签订《补充协议》，约定原告于2019年11月3日向被告支付定金10万元，于被告办理完毕央产上市当日向被告支付定金20万元；双方同意在2019年12月17日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；被告逾期履行协议约定的义务超过十五日的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；被告出现上述根本违约情形的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向原告支付违约金；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任；交易房产被告最迟在2019年12月4日之前办理完毕央产上市出售许可，因被告个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，被告需按照《买卖合同》约定总房价款的20％承担违约责任，如因国家政策原因导致央产上市无法办理，则三方免责解除签订的《买卖合同》及附属合同、补充协议。
原、被告及第三人并于同日签订《居间服务合同》，写明原、被告经第三人提供居间服务签订上述房屋买卖合同，约定原告向第三人支付居间代理费61500元。
庭审中，各方认可原告已付定金10万元，已付第三人居间代理费61500元。各方认可因被告无法提交购房原始付款记录，致未能办理央产房上市手续。
后原告于2020年1月27日向被告邮寄《解除合同通知书》，写明因被告未办理央产房上市手续，解除涉案房屋买卖合同。上述《解除合同通知书》于1月28日签收，被告认可系被告地址，但表示系他人代收。庭审中，原告、第三人认可第三人已退还原告居间代理费61500元。
【法院判决结果】
一、原告于本判决生效后七日内协助将位于北京市xx区xx号房屋过户至被告名下；
二、驳回原告的全部本诉诉讼请求。
【央产房买卖律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，原、被告就xx号房屋成立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就原告第一项诉讼请求，现各方认可因被告未能按时办理央产房上市手续，致合同无法继续履行。被告虽表示因第三人原因致被告就央产房上市手续一节不充分知情，但本案属房屋买卖合同纠纷，第三人在居间合同项下是否对被告构成违约，不影响被告在房屋买卖合同项下对原告承担违约责任，对被告该项答辩意见，法院不予采信。被告虽主张因央产房上市新政导致无法办理相关手续，但未就此举证，本院亦难以采信。基于上述认定，被告构成根本违约，原告享有解除权，现原告《解除合同通知书》向被告地址邮寄，于1月28日签收，应认定合同于2021年1月28日解除。就原告第二项诉讼请求，现合同解除，被告应返还定金10万元。就原告第三项诉讼请求，被告应给付违约金，但违约金数额约定过高，被告亦申请予以酌减，综合考虑被告违约行为、原告实际损失、已付款等，酌情判定被告给付违约金20万元，但相关诉讼费仍由被告负担。就原告第四、五项诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。另需说明的是，如各方主张第三人存在违约行为，可在居间合同项下另行主张。