王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
根据法律规定，当事人订立、履行合同等民事法律行为，除不得违反法律、行政法规的强制性规定外，还不得违背公序良俗。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，双方交易转让的房屋系限价商品房。限价商品房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的住房。相对于商品房而言，限价商品房的购买必须符合相应的规定，取得相应的资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据相关政策规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
本案中，双方签订的房屋买卖合同系在限售期内签订，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为违背了公序良俗，因此马x与赵x签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。
【基本案情】
马x向法院提出的诉讼请求：1、请求判令双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令赵x腾退位于北京市xx区团xx号院x号楼x单元xx的房屋并支付自交房之日至实际腾房之日止的房屋占用费，按3000元／月计算；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月13日，马x与赵x签订了《房屋买卖合同》，赵x欲购买xx号楼x单元xx房屋，房屋总价款为60万元。赵x至今仅支付了十万余元。合同中明确约定，该房屋性质为“商品房”，但2017年9月15日该房屋取得了不动产权证书，其中载明该房屋坐落“xx区xx号院x号楼x单元xx号”（以下简称：涉案房屋），权利性质为“限价商品住房”。在取得不动产证书后，马x发现根据国家法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋的性质不允许买卖，故我方认为双方签订的《房屋买卖合同》应属无效，我方根据相关法律规定向贵院提出诉讼请求，望判如所请。
赵x辩称：不同意原告马x的全部诉讼请求。1、涉案房屋是马x自行委托中介公司出售，赵x通过中介公司与马x签署房屋买卖合同，并交付全部房款及中介费用，该合同系各方真实意思表示，且赵x已经履行完全部合同义务，该合同并未违反国家法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。2、赵x基于上述买卖行为自2011年3月入住涉案房屋，属于合法占有使用，马x诉求支付占用费，无任何事实和法律依据，对于马x事实与理由部分有不实陈述，赵x已支付全部价款，并非马x所述只支付了10万余元。其次该房屋的性质马x应自始清楚，并非在2017年才知道该房屋属于限价房，马x诉求合同无效，只是受房价上涨利益驱使，严重违反诚实信用原则，请求法院依法驳回马x的全部诉讼请求。
【法院审理查明】
2011年3月13日，马x（甲方，出卖人）与赵x（乙方，买受人）签订《次新房买卖合同》，约定：甲方出售的房屋坐落于北京市xx区x号楼x单元xxx；房屋权属性质为商品房；经双方协议一致，该房屋成交价款为600000元。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金120000元；甲方同意乙方采取全款一次性支付的付款方式。当日，马x与赵x在北京xx房地产经纪有限公司的居间见证下，签订了《房屋买卖定金协议》，约定：签订本协议当日，赵x向马x支付定金120000元；赵x按照房屋成交总价格的2％向北京xx房地产经纪有限公司支付居间服务费12000元。2011年3月20日，马x（甲方）与赵x（乙方）签订了《补充协议》，约定：甲方所卖给乙方的房产为大产权商品房，如果不是大产权商品房违反了北京市房屋买卖规定，甲方负全责，按违约对乙方进行双倍赔偿（600000元购房款已全部付清）；如果房屋买卖发生违约，甲方如违约，甲方按房屋买卖总金额六十万元的双倍赔偿给乙方。如果届时同地段、普通商品房的价格高于赔偿款的双倍，甲方须按届时现行价格赔偿。装修费十万元一并给乙方。
2011年3月20日，北京xx房地产经纪有限公司出具收据，确认收到赵x交纳的涉案房屋中介费12000元。2011年3月20日，马x出具收条，载明“今收到赵x购买x号楼x单元xxx室房屋全部房款600000元整”。赵x认可马x于2011年3月22日将涉案房屋交付，现涉案房屋由其居住、使用。赵x主张其于2011年3月13日向马x账户存款250000元，于2011年3月20日向马x转账3000000元，在中介见证下，现金支付马x50000元。
另查，马x交纳了涉案房屋的物业费、产权办证费、公共维修基金、有线电视等费用共计18200元，由赵x转账支付给马x。赵x主张其替马x交纳了房屋补差价款1803元。赵x交纳了涉案房屋的契税、测绘费、印花税、产权登记费共计4879.5元。以上交费票据原件均在找x处。2017年9月15日，马x取得涉案房屋的不动产权证书，载明涉案房屋的坐落为xx区xx路xx号院x号楼x单元xx号，产权证号为京（201x）x不动产权第xxx号涉案房屋的权利性质为限价商品住房。
【法院判决结果】
一、确认马x与赵x于2011年3月11日签订的房屋买卖合同无效；
二、本判决生效之日起10日内，赵x将位于北京市xx区xx路xx号院x号楼x单元xx号的房屋腾退并交付给马x；
三、驳回马x的其他诉讼请求。
【律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，根据法律规定，当事人订立、履行合同等民事法律行为，除不得违反法律、行政法规的强制性规定外，还不得违背公序良俗。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，双方交易转让的房屋系限价商品房。限价商品房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的住房。相对于商品房而言，限价商品房的购买必须符合相应的规定，取得相应的资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据相关政策规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
本案中，双方签订的房屋买卖合同系在限售期内签订，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为违背了公序良俗，因此马x与赵x签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。
合同无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因双方签订的房屋买卖合同无效，故张元祥占有涉案房屋无合法依据，应当返还给马x。故法院对于马x要求赵x腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。双方签订的房屋买卖合同无效，赵x主张将返还购房款在本案中一并处理，因马x对返还购房款存在争议，故在本案中法院不再处理，赵x可对合同认定无效后的相关权利另行主张。
关于马x要求赵x支付房屋占用费的诉讼请求，在双方签订的房屋买卖合同被确认为无效合同之前，赵x对涉案房屋的占有并非无权占有，无需承担相应费用。