王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案关键证据为刘x提交的一份书面说明，从该说明内容来看，系刘x1承认房屋系刘x出资购买，为了买房方便将房屋落户在其名下，刘x1确认房屋应属刘x所有。刘x1不认可文件上自己签名的真实性，故申请鉴定。刘x1签名的比对样本其个人应当充分掌握，但她不能提供符合鉴定单位要求的签名比对样本，导致鉴定无法进行，故相应的举证责任应当由刘x1承担。在没有相反证据足以推翻的情况下，应认定刘x该份书面说明的真实性。从庭审调查来看，刘x1系接替其父的工作。x房屋系刘x1单位分房，在当时政策条件下，只能以刘x1名义购买，此种情况下，刘x作为儿子承担全部出资义务，将房屋购买后，和老人一起居住、使用X房屋，直接尽赡养义务，而房屋的最终的产权归属由刘x、刘x1作为家庭成员内部约定解决，这一安排亦属合理。且刘x至今仍占有x房屋，他也提供了购房时提取存款的证明以及常年交纳供暖费等费用的证明。再结合双方的微信聊天记录截图、谈话录音，法院有理由确认刘x与刘x1就x房屋形成的合同关系真实有效，现刘x依据其与刘x1之间达成的协议，要求刘x1将X房屋过户给自己，并无不妥，法院予以支持。如购买X房屋的过程中使用了刘x1等相关人员的工龄优惠，可另案主张解决。
【基本案情】
刘x诉称：北京市xx区x房屋（以下简称X房屋）原系北京xx有限责任公司（以下简称xx公司）的单位公租房屋，一直由我和父母居住，父母去世后便由我自己居住至今。2000年恰逢房改政策，涉案房屋可由个人购买，刘x1对我说x房屋只能由单位内部员工购买，考虑到她接替了父亲工作，属于xx公司员工，出于购房方便，当年便以刘x1名义购买了该房屋，由我占有使用，房款由我支付，共计70323元。购房款中折抵了刘x1的一部分工龄，但具体折抵多少我不清楚。2000年5月19日刘x1出具了书面证明，用以说明当时购房、出资等情况。房本上虽然是刘x1的名字，但是房本一直是我持有，直到2016年她以办理报销为由拿走。我多次要求刘x1按约定协助办理x房屋的转移登记，她均予以拒绝，且提出多项不合理要求。我为维护自身财产权益诉至法院，要求刘x1继续履行合同，将x房屋转移登记至我的名下。过户费我自行承担。
刘x1辩称：X房屋原系我单位分配给我父亲的公有住房，由我父亲刘x2承租。后我因接替我父亲的工作，该房屋变更承租人至我名下。2000年6月17日，我与原产权单位北京xx有限公司签订了房屋买卖契约，双方根据北京市人民政府房改办公室的有关规定，约定我购买x房屋相关事宜。我签订买卖合同的时候是与兄弟姐妹达成一致的，大家都同意这个房屋由我购买。由于房改是针对本单位员工的，只有我有资格购买这个房屋，房屋购买手续系由我个人办理，并于2001年2月13日取得了房屋所有权证。自2001年以来一直登记在我名下，相关购房发票等材料都一直保存在我处。x房屋是为解决本单位员工的住房保障问题出售，购房款中享受了我15年工龄优惠并按成本价出售。X房屋购买后，一直由我与王某共同使用。前些年为了各自的生活方便，才由王某一家居住。我从未承诺过将该房屋的所有权转移给他。王某的主张没有法律依据。他长期居住在该房屋系事出有因。他是家中独子，我出于亲情和情理的考虑，在取得产权所有证一年多以后，在王某的请求下一直让他居住在该房屋。但我从未作出过将该房屋转让给他的意思表示。我们之间不存在任何形式的合同，也不存在借名买房的合意。王某提及的书面协议不是我写的，他提供的原件是很新的材料，而且有涂改过的痕迹，与我的笔迹是明显不同的。
【法院审理查明】
刘x、刘x1系姐弟关系。x房屋原系二人之父刘x2单位xx公司分配的承租公房。后刘x1接替其父的工作，该房屋变更承租人至刘x1名下。
2000年6月17日，甲方xx公司与乙方刘x1签订房屋买卖契约，约定甲方将X房屋，总建筑面积63平方米按照成本价1485元每平方米出售，房价款68423元。甲方同意乙方享受楼房成新折扣、工龄折扣0.9％。甲、乙双方签订契约后由甲方到房屋所在地的房地产交易管理所办理立契过户手续，到房地产管理部门办理产权登记、领取《北京市房产所有证》并交给乙方。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。乙方必须执行北京市房地产管理部门的法令和甲方房管部门的规定及房屋管理制度。本契约未尽事宜按照北京市人民政府房改办及北京市有关政策执行，本契约履行期间如遇国家政策调整变化，按国家规定执行。本契约自甲、乙双方签订三日起生效。公共维修基金1871元、房屋产权登记费19元、制证服务费5元、印花税5元，合计70323元。2001年2月13日，X房屋登记在刘x1名下。
案件审理过程中，刘x提交一份手写文件，该文件以“证明”为标题，载明：现有北京市xx区安xx一套两居室住房，原为我父亲刘x2与我母亲及我弟弟王某居住。后我父母去世，为了买房方便将该房产权过户到我（刘x1）名下。现xx区xx已买，该房款为柒万零叁佰贰拾叁元整（70323.00元）系我弟刘x所付，该套房今后归我弟刘x所属从即日起实行。（2000年5月19日）此证明今后更改无效。证明人：刘x2长女。刘x2之子。书写证明人：刘x1。落款日期处注明：二零零零年五月十九日。刘x1提出鉴定申请，要求对该份“证明”是否为自己书写进行鉴定，后鉴定单位北京xx司法鉴定所来函称，样本不足，检验条件不充分。法院遂组织双方补充比对样本，虽经当事人补充，样本仍不能满足鉴定条件。2020年1月10、2020年1月6日，北京xx司法鉴定所两次出具说明函，表示鉴定条件不充分，不予受理此案。
为证明自己的主张刘x提供了他与刘x1的微信聊天记录5页，其中刘x1有“要是当初写在你名下，也就没这是了”、“当初是跟你说过我不要这房子，可是不知道有这么多事，也没想那么多，谁知道不能申请房子”的表述。刘x1认可证据真实性，并质证称：之所以说“当初写在你名下，也就没这事了”，是因为我觉得这房子是老人的房子，我认为我们兄弟姐妹几个都有份。至于“当初是跟你说过我不要这房子，可是不知道有这么多事，也没想那么多，谁知道不能申请房子”，我实在想不起来为什么这么说了。之前买房的时候，我记得我和刘x以及我大姐曾经签过一个协议，主要内容就是同意这个房子落我的名字，但是这个材料我没有办法提供。
【法院判决结果】
被告王x1继续履行与原告刘x之间的合同，于本判决生效之日起十日内将北京市xx区xx房屋过户至原告刘x名下。过户所需费用由原告刘x负担。
【律师解析】
借名买房王辉律师认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案关键证据为刘x提交的一份书面说明，从该说明内容来看，系刘x1承认房屋系刘x出资购买，为了买房方便将房屋落户在其名下，刘x1确认房屋应属刘x所有。刘x1不认可文件上自己签名的真实性，故申请鉴定。刘x1签名的比对样本其个人应当充分掌握，但她不能提供符合鉴定单位要求的签名比对样本，导致鉴定无法进行，故相应的举证责任应当由刘x1承担。在没有相反证据足以推翻的情况下，应认定刘x该份书面说明的真实性。从庭审调查来看，刘x1系接替其父的工作。x房屋系刘x1单位分房，在当时政策条件下，只能以刘x1名义购买，此种情况下，刘x作为儿子承担全部出资义务，将房屋购买后，和老人一起居住、使用X房屋，直接尽赡养义务，而房屋的最终的产权归属由刘x、刘x1作为家庭成员内部约定解决，这一安排亦属合理。且刘x至今仍占有x房屋，他也提供了购房时提取存款的证明以及常年交纳供暖费等费用的证明。再结合双方的微信聊天记录截图、谈话录音，法院有理由确认刘x与刘x1就x房屋形成的合同关系真实有效，现刘x依据其与刘x1之间达成的协议，要求刘x1将X房屋过户给自己，并无不妥，法院予以支持。如购买X房屋的过程中使用了刘x1等相关人员的工龄优惠，可另案主张解决。