耿XX与北京XX公司第四客运分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告耿XX与被告北京XX公司第四客运分公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿XX及其委托诉讼代理人王X，被告XX公司之委托诉讼代理人郑X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
耿XX向本院提出诉讼请求：1、确认耿XX与XX公司就位于北京市海淀区清河永泰东XX楼×门×号房屋（以下简称×号房屋）存在口头房屋买卖合同关系；2、要求XX公司向耿XX赔偿不能办理房屋产权证的损失暂定50万元。诉讼过程中，耿XX变更第2项诉讼请求为：要求XX公司向耿XX赔偿不能办理房屋产权证的损失暂定200万元。增加诉讼请求为：诉讼费由XX公司承担。事实与理由：我是XX公司的退休职工。1998年，我从XX公司处购买了×号房屋，并于1998年4月24日支付44000元购房款，但XX公司未给我办理产权证。根据海淀法院（2017）京0108民初25349号民事判决书，×号房屋已经无法办理产权过户了。在不能办理产权的基础下，我对×号房屋享有的财产性权益大大降低，故诉至法院，要求赔偿不能办理房产证给自己造成的损失。
XX公司辩称，我公司不认可与耿XX有房屋买卖合同关系。双方没有签署合同，没有约定必须给职工办理房产证。耿XX只交纳购房预售款，房屋一直由耿XX居住使用，且此后没有交纳任何租房费用。关于办理房产证一事，我公司一直积极办理，曾和开发公司有诉讼，这些事情耿XX都是知情的，我公司从没有置之不理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：XX公司原名北京市XX四客运分公司，系由北京市XX公司（以下简称XX公司）与第三、第五运营分公司于1998年合并组建。
1998年2月、3月，XX公司分别与北京XX公司（以下简称XX公司，现已注销，注销后的权利义务由北京XXXX公司（以下简称首开公司）承继）签订《关于公汽27路XX门站点拆迁安置及补偿的协议》及《关于公汽27路XX门站点拆迁补充协议》，约定XX公司向XX公司补偿永泰东里×号楼×单元房屋，其中包括×号房屋。
耿XX为XX公司员工。1998年4月24日，耿XX向XX公司支付44000元，缴款单上显示“97年售房预交售房款”，其中房价42800元、维修基金1200元。XX公司将×号房屋交付耿XX使用至今。
庭审中，耿XX主张与XX公司存在房屋买卖合同关系，XX公司则对此不予认可，抗辩收取的款项为预交款。为此，耿XX向本院提交XX公司出具的《证明》1份，内容为“×号房屋为我单位退休职工耿XX同志的福利分房，该职工已按工龄购买该房屋，房屋产权证现正在办理中，特此证明。”XX公司对该《证明》真实性认可。
耿XX另向本院提交（2017）京0108民初25349号民事判决书及（2018）京01民终2674号民事判决书，显示XX公司将首开公司、北京XX公司诉至本院，要求协助办理包括×号房屋在内的房屋所有权过户手续，将房屋过户至XX公司名下，该案中查明×号房屋尚未办理产权初始登记，不具备办理产权过户手续的条件，故判决驳回了对×号房屋过户的诉讼请求。耿XX据此主张×号房屋无法办理房产证，故要求赔偿不能办理房产证的损失200万元。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，由双方当事人陈述及耿XX提交的缴费单、《证明》等相关证据可知，耿XX虽未与XX公司签订书面购房合同，但耿XX已支付房款及维修基金，亦一直使用×号房屋，XX公司出具的《证明》亦可证明耿XX购买×号房屋的事实，故耿XX主张与XX公司存在房屋买卖合同法律关系，具备事实和法律依据，本院予以支持。耿XX与XX公司虽存在房屋买卖合同关系，但双方并未就办理房产证时间、违约责任等进行约定，现XX公司积极通过诉讼推进办证进度，耿XX未提交充分证据证明其实际损失情况，本院对其主张的损失不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条之规定，判决如下：
一、确认耿XX与北京XX公司第四客运分公司之间针对位于北京市海淀区清河永泰东XX×楼×门×号房屋存在房屋买卖合同关系；
二、驳回耿XX的其他诉讼请求。
案件受理费11400元，由耿XX负担11250元，已交纳；由北京XX公司第四客运分公司负担150元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。