陈凯茵律师
律师观点分析
【案情经过】
原告李某与被告白某签订书面房屋租赁合同，约定月租金四千余元，租赁押金九千余元，租期至2020年2月。到期后双方通过微信达成口头续租协议，租期顺延至2021年2月25日，租金按时转账结清。租赁期间房屋标配家具仅含床、家电等基础设备。租期届满前，李某临时返乡，经出租人同意可带新客户看房，但未允许提前入住。2021年2月20日，李某返回房屋时发现门锁已被更换且新房客已入住。出租人白某辩称李某主动提前退租且屋内家具受损，主张扣除全部押金。起诉前白某仅退还五千元押金，剩余四千余元拒不返还。李某遂委托陈凯茵律师提起诉讼，诉求返还剩余押金四千余元、合同约定违约金四千余元，并自起诉之日计付押金利息。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要在于：第一，双方通过微信达成的续租协议是否具有法律效力，原租赁期限究竟至何时届满；第二，出租人在原租期届满前将房屋另行出租的行为是否构成违约，是否应当退还押金并支付违约金；第三，出租人主张房屋家具损坏并据此扣除押金的抗辩理由是否成立，其是否完成了相应的举证责任。
【裁判结果】
庭审中，陈凯茵律师提交了完整的微信聊天记录、租金转账凭证以及出租人另行签订的新房租赁合同等证据，形成完整证据链，证实原租赁期限至2月25日，而出租人早在2月24日就将房屋另行出租，属于租期内单方提前收回房屋，构成根本违约。同时，针对白某主张家具损坏及产生维修车费损失的抗辩，因其无法提交有效证据证明系承租人不当使用造成，法院不予采信。法院审理认为，微信沟通记录属于合法电子书面合同，双方续租关系合法有效。出租人在原租期届满前另行出租房屋，违反租赁合同约定，应当全额退还押金并承担违约金。最终法院判决：白某于十日内返还剩余押金四千余元，并按一年期LPR支付资金占用利息；同时支付违约金四千余元，案件受理费全部由白某承担。
【律师价值】
陈凯茵律师在本案中展现了敏锐的专业判断与出色的证据组织能力。面对微信续租的效力认定难题，律师精准指导当事人调取并固定微信聊天记录与转账凭证，将电子数据转化为合法有效的书面合同证据。在庭审策略上，律师通过提交新房租赁合同，直击对方租期内单方违约的核心事实，击溃对方关于承租人提前退租的抗辩。同时，针对家具损坏扣款主张，律师巧妙运用举证责任分配规则，迫使对方因举证不能承担不利后果，实现全额退还押金及违约金的全胜诉求。