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离婚时“婚前按揭房”的归属问题的研究

发布者:华域融和天行明德团队2018年03月03日411人看过举报

摘要:随着我国房产价格不断上升,按揭购房成为了大多数购房者最主要的购房方式。同时,婚姻观念改变,离婚现象屡见不鲜。随着离婚案件的增多,房屋由于其具有巨大的经济价值成为离婚财产纠纷中争议的焦点,而通过按揭购买的房屋在按揭复杂性和现有法律对按揭规定的模糊性等双重因素的影响下,按揭房屋如何处理更是争议的热点。在众多按揭房屋类型中,以婚前一方按揭购买,婚后夫妻共同还贷,产权登记于按揭方名下的情形最为复杂。对此,《婚姻法司法解释(三)》对于该种按揭房屋做出规定,该规定在社会上引起巨大争议,按揭房屋如何处理再次成为热点问题。笔者认为,婚姻关系应当区别于一般的财产关系,只有在保护个人财产的必要性和婚姻关系的特殊性两者中间找到一个的平衡点,才能更公平合理的解决按揭房屋纠纷。

关键词:离婚案件;婚前按揭房屋;产权归属;增值部分

 房价飙升,婚姻观念改变,婚前按揭房在离婚时该归哪一方?按揭款如何处理?房屋如何分割?本文主要通过按揭房定义、婚前按揭房屋的认定、我国离婚诉讼中按揭房屋的归属、我国离婚诉讼中按揭房屋增值的定性和分割、婚前按揭房屋分割建议等五个方面进行探讨。

一、按揭房定义

期房按揭,是指银行对购房者提供的以借款人根据房屋预售合同所具有的权利为抵押的按揭贷款。此种按揭贷款还需要开发商做担保,一旦发生当事人约定的或法律规定的抵押人不能如期履行还款义务时,银行可以处分抵押的房屋并优先受偿或者开发商回购房屋,以此清偿银行的贷款。

二、婚前按揭房屋的认定

   婚前按揭房屋,主要包含两点,一是婚前,二是按揭,只要具备了这两个特点的房屋就是婚前按揭房屋。首先是婚前,就是按照我国现行的婚姻法规定,夫妻双方到当地的民政部门去办理结婚登记。其次是按揭,笔者认为应当以签订购房合同的时间作为为购房的时间点。只要购房者与开发商签订了房屋买卖合同并支付了首付款,剩下的就以房屋买卖合同来规定。而此时,房屋的所有权在此时,房屋的产权归属早已在签订购房合同时已经确定了,而按揭也只是履行合同的一部分。所以在登记结婚之前,买卖双方签订商品房买卖合同并支付首付款而按揭的房屋就属于婚权证的取得。

三、我国离婚诉讼中按揭房屋的归属

(一)我国离婚诉讼中夫妻出资的婚前按揭房屋的归属

1.婚前按揭房屋归属的理论争议

   在法定的财产制下,婚前一方购买、婚后共同还贷、登记于按揭人名下的按揭房屋的归属是夫妻一方婚前个人财产还是夫妻共同财产,《司法解释(三)》回避了该问题,仅将焦点集中于离婚时按揭财产的分割方法上。第十条规定,不动产的处理首先由双方当事人进行协商,在无法达成一致的情况下,人民法院可以判决该不动产的所有权人为产权登记一方,尚未归还的按揭贷款为产权登记一方的个人债务。可以看出,第十条规定并不是强制性的将按揭房屋认定为属于登记一方的个人财产,所以使用了可以而不是应当。这样的规定并不完

善,一般是可以判给产权方,而特殊情况下也可以判给非产权方,至于什么时候可以判给非产权方,法律并未明确规定,以至于实践中无法准备适用该条。

笔者认为,要清晰地界定出一方婚前按揭贷款,婚后夫妻共同还贷的这类新型财产的归属首先就要厘清夫妻婚后以共同财产还贷行为的法律性质。

2.夫妻共同还贷行为的法律性质

该种类型的按揭房屋,按揭关系成立于婚前,而共同还贷行为产生于婚后,因此,夫妻共同还贷这部分资金其性质为夫妻共同财产,这点没有异议。但是非按揭人的还款性质,还存在争议。

夫妻以共同财产还贷法律行为的性质,不能简单的认定为是赠与、债务承担或者投资关系。可以将共同还贷行为认定为《婚姻法司法解释(一)》第十九条规定中的“另有约定”。表面上是非按揭人加入到按揭人婚前债务的法律关系中,成为共同还款义务人,实际上是非按揭人与按揭人共同承担了按揭房屋价款给付义务。非按揭方参与还贷的真实意思应当是,将该按揭房屋视为夫妻共同财产,并共同为其完全所有权奋斗。该按揭不动产的所有权实际已经从法律上的个人所有变为事实上的共同所有。事实上的共有物权关系已经成立,登记只是一形式要件,只产生对外效力,并不影响事实上的物权共有关系。

3.婚前按揭房屋的归属

通过分析,婚前一方购买、婚后共同还贷、登记于按揭人名下的按揭房屋原则上应当认定为夫妻共同财产,但由于夫妻还款情况在现实生活中极其复杂。笔者认为,按揭房产是个人财产和夫妻共同财产的混同,法院处理时,不宜将按揭房屋直接认定为一方个人财产或者夫妻共同财产,而应当考虑婚前与婚后的投资比例,以此来确定婚前按揭房产的归属。关于投资比例多少为宜,笔者赞同杨立新教授的观点,将婚后夫妻还贷部分占按揭房屋总价款的50%以上时,可以将该婚前按揭房认定为夫妻共同财产,再根据夫妻共同财产的分割方式进行处理。

   《婚姻法司法解释(二)》第二十条:双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,法院按以下情形分别处理:

(1).双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

(2).一方主张房屋所有权,有评估机构按市场价格对房屋做出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。

(3).双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

而婚后夫妻还贷部分未达到按揭房屋总价款的一半时,按揭房屋应认定为按揭人的个人财产。 在夫妻一方婚前按揭所购房屋被认定为按揭人的个人财产的情况下,现实生活中,非按揭人以女性居多。应当如何保障非按揭人及未成年子女的居住权也是一个值得考虑的问题。有房可住是人类维持生存的最基本条件。虽然取得房屋所有权的人应对未取得所有权的一方进行补偿。但在房价飞涨的今天,未取得房屋所有权的一方仅依靠微不足道的补偿重新购房,显然不大可能。未取得房屋所有权的一方,无能力购房,居住条件无法保障,甚至可能面临流落街头的境遇,这对于未取得房屋所有权的一方是极为不利。

笔者认为,在夫妻双方婚姻关系破裂后,无房屋所有权的一方,居住权无法保证,可能面临沦落街头的境遇时,可以根据我国 1993 年颁布的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条的规定,赋予无房屋产权一方在无房屋居住时,对纠纷的房屋拥有两年的居住权,从而保障了无产权方的基本生活。这种法律救助措施有利于防止因婚姻破裂带来的社会动荡,体现了法律对于弱势群体的特别保护。

(二)我国离婚诉讼中父母出资的按揭房屋的归属

  当前随着房价的高涨,作为主要的结婚主体的年轻人,由于工作时间短、经济能力有限,由父母出资子女还贷或者父母帮助还贷,甚至父母出资父母帮忙还贷成为普遍现象。因此,本部分的探讨对象可分为两类,分别是婚前父母一方或双方出首付款,婚后夫妻双方共同还贷并取得房屋产权和父母一方或双方帮助偿还贷款,并取得产权的类型。

1.父母出首付款购房行为的法律性质

父母出首付款购买房产,争议的焦点在于,父母出资的法律性质如何认定。笔者认为,依据《婚姻法司法解释(二)》第二十二条的规定,可以看出对于父母出资帮助购房的情况,在无明确约定或者证据表明为借贷之时,原则上应认定为以亲情为基础的赠与。父母婚前为购置房屋出资的,在无特别约定的情况下,可以认定是对己方子女的赠与,婚后为购置房屋出资,无特别约定的应认定为对夫妻双方的赠与。

   因此,婚前父母出首付款,婚后由夫妻共同还贷,房产证登记于一方名下的,完全可以适用夫妻一方出首付款,婚后共同还贷,房产证登记于非按揭方名下的情形,进行分割。而婚后父母出首付款的情形,在未明确约定是对一方的赠与时,应将父母的出资认定为对夫妻双方的赠与,将该种按揭房屋认定为夫妻共同财产。

2.婚后父母帮助还贷行为的法律性质

   婚后父母出资购买房屋的情况,根据《婚姻法司法解释(三)》的规定,原则上认定为赠与。根据我国《婚姻法》第十七条的规定,婚姻关系持续期间,父母帮助子女偿还按揭贷款的行为应被认定为是对夫妻双方的赠与。所以,父母在婚后帮助还贷的行为应属于赠与,该赠与的对象是夫妻双方,该赠与属于夫妻共同财产。

3.父母出资的按揭房屋的归属

综上,父母一方或双方婚前出资,父母出资部分在无证据表明是借贷的情况下,应认定是对自己子女的赠与,为子女婚前个人财产,按前述婚前按揭房的情况处理。父母一方或双方婚后出资,分为父母一方或者双方出首付款的按揭房屋和父母一方或者双方帮助还贷的按揭房屋两种情况。根据前面论述,无论是婚后父母出资首付或者帮忙还贷的,均不适用《婚姻法司法解释(三)》第七条规定的情形。婚后一方父母或者双方父母共同出首付款的以及婚后由父母一方或者双方共同还贷的,无特别约定是对一方的赠与时,应视为对夫妻双方的赠与,以共同财产处理,按揭房屋在分割时,考虑夫妻过错,家庭贡献以及子女抚养等因素,酌情分割。

(三)我国离婚诉讼中尚未取得房产权证的按揭房屋的处理

1.尚未取得产权证的按揭房屋分割的可能性问题

   笔者认为,《婚姻法司法解释(二)》对未取得房产权证的按揭房屋只就使用权进行处理并不合适。对未取得所有权的按揭房屋应当进行归属处理,而不应该只就按揭房屋的使用权进行判。

2.尚未取得产权证的按揭房屋的处理

   笔者认为不能因为未办理产权证就认为该按揭房屋无明确的权利人,对于房屋期待权明确的按揭房屋,法院不应该只就使用权部分进行处理,而回避了实质处理。需要注意的是,未取得房产权属证明的按揭房屋毕竟区别于一般的按揭房屋,所以,此时的裁判文书不宜将处理结果直接表述为,该按揭房屋归谁所有,而应该表述为该按揭房屋买卖合同中,买受人的利益归谁所有,这样更为妥当。

综上所述,在离婚诉讼中按揭房屋结合实际情况,既有可能被认定为一方的个人财产,也有可能被认定为夫妻共同财产。

四、我国离婚诉讼中按揭房屋增值的定性和分割

   关于按揭房屋的增值的性质,笔者认为房屋的增值应该是“与投资收益和孳息并列的一种利益”。

   对于增值部分的分割,笔者认为,应当根据按揭房屋购房目的进行区分。如果夫妻购买按揭房屋不是为了生活居住目的,而是为了投资,此种情况,无论按揭房屋属于个人财产或者共同财产,房屋增值部分都是属于婚姻法规定的在婚姻期间的投资所得,增值部分应当作为共同财产进行分割。排除按揭购房目的为投资的情况,若按揭房屋属于夫妻共同财产时,其增值部分亦属于夫妻共同财产,离婚时应根据公平原则进行分割。若按揭房屋属于一方个人财产的情况,可以借鉴英美法系的做法,在充分考虑房屋增值的原因的情况下对房

屋增值进行分割。如果房屋的增值完全是因为市场规律作用的结果,该增值就只能属于一方所有。如果房屋的增值是由于夫妻双方共同努力、共同经营产生的,包括共同对房屋的装修、添附、修缮、共同还贷等,此时的增值部分,应属于夫妻共同财产,平均分割。

因此,在婚姻关系结束,按揭房屋被认定为一方个人财产时,对增值部分的分割应当考虑对另一方的家务劳动进行补偿。而关于家务劳动补偿的标准如何确定的问题,笔者认为首先可以由夫妻双方进行协商确定,协商不成时,首先应查明一方在婚姻关系持续期间从事家务劳动的具体时长、劳动强度等相关情况,然后确定另一方因为对方的家务劳动所获得的利益,特别是对方为照顾老人、子女放弃自己工作的机会,而承担家务劳动。此家务劳动便是建立在牺牲自己工作利益的基础上,为另一方获得更大的利益奠定基础。家务劳动的价值应结合每个时间段,当地家务服务的价格进行确定,最后综合各个方面的因素对家务劳动的一方进行补偿。

五、婚前按揭房屋分割建议

(一)鼓励婚前房产分割约定

离婚不仅意味着财产关系的结束也意味着夫妻双方人身关系的终结。对按揭房屋的分割涉及多部法律。其中属于财产法的物权法和归属于人身法范畴的婚姻法对按揭房屋的规定存在矛盾之处。现实生活复杂多变,法律的规定存在滞后性,《婚姻法司法解释(三》能否很好的解决实践中存在的按揭房屋权属分割的问题,还需要实践检验。因此如果婚姻双方能在婚前就对该问题予以约定,形成婚前财产协议就会省去以上烦恼。

(二)提出共同还贷部分的相应增值的计算公式

在计算前应先明确几个基本的特点:(1)房产的增值不是线性的。(2)需要分割的仅是在夫妻存续期间内的增值。(3)合理计算双方在增值部分的比例,笔者认为应按照各自在房产价值内的份额加以计算。  

因此,在计算增值前应先计算出以下几个数据:一、房产在夫妻存续期间的增值,只需要评估出在结婚时及离婚时房产的价格后,将二者的差值在减去双方还款中的利息部分即可;二、共同还贷部分各自的份额,只需要将该时间内偿还银行的贷款总额除二,各占二分之一即可;三、各自比例旳计算,通过步骤二已经得出非购房方对于房产投入的总额,而双方对房屋的总投入可分为三个阶段求和(婚前一方所投入的首付及独自还款的数额婚姻期间共同还贷数额尚欠银行贷款),只需将前者除以后者,便得出非购房者在该房屋总值中所占的比例;四、计算增值份额,在已知增值数额和双方比例的情况下,将二者相乘即是我们想要的答案了。

(三)充分利用离婚经济帮助制度

离婚经济帮助制度其实体现的是民法概念中的公平原则,因此笔者认为利用公平原则处理该问题就相对妥当。首先是确定装修的范围,即与按揭贷款买房处理方式相同,首先确定哪些是婚内装修,哪些是婚前个人投入。当然,这个婚内婚外不应机械的认定为登记时间前后,而是应认定为夫妻双方共同参与装修的时间。在确定后,双方可对各自在装修过程中的投入进行举证,有确切证据证明是单方投入的,应归个人所有(主要指家电等可拆除携带的物品)。如不能确定是谁投入的,应依据公平原则平均分割或照顾确有困难的一方。但当遇到不可拆解,或不宜拆解的投入时(主要指墙面装修,内部管线等),可考虑由获得房产的一方给予未获得房产一方一定补偿,计算方式可参照前者。

综上,充分利用公平原则及其衍生的经济帮助制度,可以有益于保护离婚后经济相对薄弱的一方,从而达到促进社会和谐的良好效果。

六、结语

   在离婚诉讼中按揭房屋的权属认定与分割,因牵涉到《物权法》,《婚姻法》、《合同法》的相关规定,仍然是个复杂的综合性问题。如何在这些规定中,找到分割的利益平衡点,是个值得探讨的问题。。笔者认为,对于按揭房屋的处理,首先,以事实为依据,以法律为准绳,立足案件事实,才能做出准确判断。婚姻关系的特殊性又要求法官先确定夫妻感情是否破裂,只有先解决身份关系,才能确定财产归属。其次,夫妻财产的处理还应该对物权法和婚姻法的规定准确衔接,区分对内对外关系。对内关系,适用婚姻法理念,对外关系,则应侧重物权法的规定。最后,立足按揭房屋自身的特性,结合婚姻家庭关系的特殊性,考虑到婚姻法中保护未成年子女和经济弱势一方的利益,以及怎么能更好的维护婚姻共同体等等因素,从现有的法律法规中探寻,对复杂的按揭房屋分割的公平公正处理之法。不强求财产分割的绝对精确,努力使得按揭房屋的处理之法既符合法理也符合清理。

参考文献:

[1]孙思.离婚时“婚前按揭房”分割问题研究[D]. 大连海事大学.2014

[2] 刘倩.论婚前按揭房在离婚纠纷中的处理[J].《才智》.2014, (15) .15

[3]杨苗芬. 论我国离婚诉讼中按揭房屋的归属与分割[D].华侨大学, 2014.6.1


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