律师观点分析

【案件详情】

原告杜XX、杨X向法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告在解除租赁合同之日起十五日内，搬出租赁房屋，恢复原状；3、判令被告支付两原告自2017年3月10日至2017年9月10日的房租28000元，实际房租费以被告搬出租赁房屋之日止（按照56000元/年计算）；4、判令被告支付2017年6月1日至9月1日物业费共计915.30元，实际以被告搬出租赁房屋之日止为准，其中物业费为每月305.10元；5、判令被告承担违约金5600元。审理中，原告申请撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2016年3月2日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定由被告承租两原告的商铺，租期为三年，自2016年3月10日至2019年5月10日，其中2016年3月10日至2016年5月10日为原告给被告的装修免租期。根据合同约定，被告在承租期内分六次向原告支付半年租金28000元，并于第一次承租期起支付第一个半年即2016年5月1日至2016年10月31日的租金28000元，之后在半年期满前30日内一次性付清下半年房租。但被告始终未支付相应租赁费用，后原告向法院起诉，被告才支付了40000元租赁费，原告撤回起诉。此后，被告又拖欠自2017年3月10日至今的房租，根据租赁合同约定，被告逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同并且要求被告按照年租金的10%支付违约金。

被告李XX未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：

坐落于南京市××路××室房屋（以下简称涉案房屋）系杜XX向南京泰亨房地产开发有限公司购买的商品房，双方于2009年10月26日签订了《南京市商品房预售合同》，房屋建筑面积20.93平方米，总价款1025594元，并办理了商品房预售合同登记备案。

坐落于南京市××路××室房屋（以下简称涉案房屋）系案外人林莉向南京泰亨房地产开发有限公司购买的商品房，双方于2009年10月30日签订了《南京市商品房预售合同》，房屋建筑面积22.67平方米，总价款1110856元，并办理了商品房预售合同登记备案。

原告杨X与案外人林莉系夫妻关系，于2004年2月6日登记结婚。

2016年3月2日，出租方杜XX、杨X（甲方）与承租方李XX（乙方）签订商铺租赁合同，约定：乙方承租甲方的两套涉案房屋，租赁期为3年，自2016年3月10日起至2019年5月10日止；房屋交付后的2个月为装修免租期，免租期满次日开始计付租金；房屋年租金为56000元，先付租金后使用，乙方在承租期内分六次向甲方支付半年租金28000元，第一次于承租日起支付2016年5月1日至2016年10月31日的租金，共计28000元，此后按合同半年期满前30天内一次性付清下半年度房租；乙方同意于2016年3月30日前支付甲方押金5000元；装修期间及乙方承租期内使用水、电及公摊水电费、物管费等一切费用由乙方承担；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：⑴未按约定期限交付租金，超过15天以上的……；符合本合同关于合同解除的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失等内容。

合同签订后，李XX未能按约如期足额支付房租，自2017年3月10日起的房租一至未支付。

【判决结果】

一、原告杜XX、杨X与被告李XX于2016年3月2日签订的商铺租赁合同自本判决发生法律效力之日解除；

二、被告李XX于本判决发生法律效力之日起十五日内，将其承租的南京市玄武区珠江路688号1-01幢102室房屋腾空，并返还给原告杜XX，将其承租的南京市玄武区珠江路688号1-01幢103室房屋腾空，并返还给原告杨X；

三、被告李XX于本判决发生法律效力后十五日内按年租金56000元的标准支付原告杜XX、杨X自2017年3月11日起至上述房屋返还之日止的房屋租金；

四、被告李XX于本判决发生法律效力后十五日内支付原告杜XX、杨X违约金5600元。

【律师点评】

原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约向被告交付出租房屋，被告未能按约支付租金，已构成违约，依据房屋租赁合同约定未按约定期限交付租金超过15天以上的，原告有权解除房屋租赁合同，故对原告解除双方签订的房屋租赁合同的请求，法院予以支持。被告应将涉案房屋腾空并交还原告，且被告应向原告支付所欠租金并应依据房屋租赁合同承担相应违约金。