关于房屋租赁合同解除时，转租合同的效力及后续处理问题

一、关于房屋租赁合同的解除问题

根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。这是出租人行使合同解除权的一个事由。

一般来说，租赁合同解除，随之转租合同失去存在的依据，但法院判决一般认为租赁合同与转租合同系两份相互独立的合同，在先的租赁合同解除，并不意味着在后的转租合同当然一并解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同解释”）第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。该租赁合同解释突破了债权相对性的原理，给予合法转租中的次承租人代位清偿请求权（该代位清偿请求权是次承租人的权利，承租人不得提出异议，出租人也不得拒绝，即便出租人不接受次承租人代替承租人履行支付租金的义务，次承租人也可以通过提存来实现），以限制出租人的租金违约解除权，实现了出租人与合法转租的次承租人之间权利平衡，从而维护交易稳定。

该租赁合同解释赋予次承租人的代位清偿请求权，但没有法律明确规定，出租人有权直接要求次承租人向其支付租金，但可以要求次承租人与承租人解除租赁合同后，另行与出租人签订新的租赁合同，再由次承租人按约定向出租人支付租金。

根据租赁合同解释第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

二、关于房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人参加诉讼问题 

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第17条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？

房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条：因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。

《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第6条：因原租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人?

因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。

综上，在房屋租赁合同纠纷案件中，如果出租人未将次承租人作为共同被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，法院需就房屋返还问题向出租人释明，告知其可以追加次承租人为共同被告或第三人，以一并处理合同解除的法律后果，法院也可以直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。