您好，“借名买房”是一种基于我国的限购政策、贷款政策等产生的现象，指的是为了规避政策等无法使用自己的名义或者不愿以自己的名义购买房产的，借用他人名义但仍然由自己实际出资进行买房的行为。
“借名买房”的行为是存在一定法律风险的，同时也可能会产生所有权移转、对抗效力、财产分割等法律问题，例如“借名买房”的房产在离婚时如何进行分割？如何认定其财产的性质并主张双方的份额呢？
接下来对“借名买房”相关的法律知识、夫妻离婚时对“借名”买房如何分割和处理等进行介绍，全面分析相关的可能产生的法律问题。
一、“借名买房”如何认定？
我国的房地产管理方式是登记生效模式，也就是房产的产权自登记开始发生效力同时以登记为准，因此如果名义上的产权人将房产出售给对借名买房合同并不知情的第三人，那么在保护善意第三人的情况下实际上的产权人就会受到损失。
根据相关法律规定，在司法实践当中当事人对借名购房相关事宜进行了合同约定，借名人按照合同的约定要求出名人办理所有权移转登记的，请求应予以支持。
因此，“借名买房”需要当事人之间订立约定房屋所有权的合同，使得出资人（借名人）依照合同享有债权请求权，出资人履行了相应的出资义务之后就可以向出名人主张其履行合同约定，相应的请求在诉讼中也能得到支持。
二、夫妻离婚时“借名买房”的性质如何认定？
事实上，由于“借名买房”往往都会通过协议进行约定，因此其实在协议当中就可以对房产的所有权以及份额进行约定，如果没有明确约定的，就可以根据夫妻共同财产和个人财产判断的基本原则来进行判定。
如果用于房产的费用是用夫妻共同财产缴纳的，包含在婚姻存续期间取得的工资奖金劳务等劳动报酬、生产经营和投资活动产生的收益、知识产权收益和并未约定只归一方的继承或受赠的财产等，房产就属于夫妻共同财产进行分割。
如果是使用个人财产支付价款的，包含使用婚前财产、因受到人身伤害等获得的与个人人身权利相关的赔偿、遗嘱或者赠与中确定只归一方的财产、专用的生活用品等，则该套借名房产也在实际上属于个人财产，不参与分割。
三、分割“借名买房”房产时如何操作？
首先，如果是夫妻共同财产的“借名买房”需要在离婚时进行分割时，由于房产本身无法直接进行分割，一般是一方取得所有权，另一方获得相应份额的对价，借名人可以通过协议实现房产所有权变更登记。
而现实生活中还可能存在父母帮助儿女购买房屋的情况出现，也就是说父母并不直接出现在协议当中，但是支付的房产价款当中包含父母的出资份额，对相应的出资也需要在离婚时明确其性质并进行分割。
一般来说如果未约定父母按份额享有部分房屋所有权的，无法被认定为出资而是认为是借款或者是赠与，认为是借款的按照意思表示主张为夫妻共同债务或个人债务，认为是赠与的按照意思表示主张为个人财产或是夫妻共同财产，据此进行处理。
针对离婚时“借名买房”如何处理的问题，本文进行了详细的介绍，但是涉及到意思自治和具体协议的问题，个案当中情况还是存在差异的，涉及到相关问题建议向专业的律师团队咨询详细情况，帮助您解决问题。
信金国律师
北京市家问律师事务所合伙人，北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会委员，北京市婚姻家庭研究会会员。
