律师观点分析
一、基本案情
黄X承租邵X通过租赁取得的商铺用于经营食品、土特产销售。2020年年初新冠疫情爆发,当地政府出于疫情防控考虑,关停了各类商业店铺。至2020年3月,黄X在与邵X协商退租事宜,并以疫情属于不可抗力为由要求邵X退还房屋押金,免除2月和3月房租,双方未能协商达成一致。
黄X遂于4月起诉邵X:1、以疫情为不可抗力为由要求解除合同并退还押金。2、黄X在2月和3月并没有开门营业要求免除房租。
二、本律师观点
笔者介绍邵X的委托,作为其代理律师应诉。本律师认为,1、虽然新冠疫情属于不可抗力,但并不是所有的不可抗力都必然免除违约责任和民事责任。新冠疫情并没有直接导致房屋毁损、灭失,或者不具备继续作为商铺使用的情形,因此黄X诉请的解除合同没有合法依据。2、虽然出于政府疫情防控需要,2月份的大部分时间是不允许开展商业经营的,但当地在2月下旬就已经开始复工复产,并允许商业店铺恢复营业,虽然受疫情影响,商业店铺的收入较往年有所下降,但在政府允许开业后黄X自己不开门营业并且仍然实际控制和占用房屋,仍然应当支付房租,只是租金可以酌情减让。
最终一审法院采纳了本律师的答辩意见,判决免除2月的房租,3月按照70%的标准支付,并驳回了解除合同的诉讼请求。
三、律师点评
新冠疫情毫无疑问属于不可抗力,但具体到本案中,需要考虑的是不可抗力是否直接导致了合同无法继续履行或者合同目的无法达成。黄X作为承租人,其租赁房屋的目的是作为商铺开展商业活动,而本次的不可抗力只是限制了其在疫情防控期间对于房屋的使用,但房屋本身仍然满足作为商铺开展经营活动的功能。同时,只有房屋仍处于承租人的控制、占用下,不论其是否使用房屋都应当支付租金,就好比去饭店吃饭点了菜,饭店也上了菜,但最后自己吃不下了一样需要付清。只是疫情期间,根据政府部门的指导精神,私人房屋租赁关系中需要根据实际情况酌情减免房租。