“一房数卖”如何进行维权？

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什么是“一房数卖”呢？我们在日常的生活中经常碰到商品房“一房数卖”的情景，就是为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指房地产开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况。“一房数卖”包括两种情况：（1）出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；（2）出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。在出卖人一房数卖的情形下，数份合同都是有效的，出卖人只能向一个买受人履行合同，并且在向该买受人履行之后，对其他买受人就构成履行不能，从而应当依据合同约定向其他买受人承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

对于第二种情形，依据《城市房地产管理法》的规定，第一买受人已经依法取得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房屋“一房数卖”的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于“一房数卖”

商品房“一房数卖”具有以下特征：

第一，商品房的“一房数卖”的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的“一房数卖”中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织

第二，商品房“一房数卖”中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成“一房数卖”。

第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。

第五，房地产“一房数卖”的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

据此对一房数卖情况下出卖人的违约责任确立了如下规则：

第一，在一物数卖的情形，各个商品房买卖合同都有效。

第二，如果合同履行不能，买受人有权请求解除合同。出卖人在将房屋所有权移转登记给数个买受人中的一个买受人时，对其他买受人则构成履行不能，其他买受人有权解除合同，并请求出卖人赔偿损失。

第三，适用惩罚性赔偿责任。商品房出卖人在合同订立之后，又将该房屋出卖给第三人的情形，买受人有权解除合同，请求出卖人承担违约责任，并有权请求出卖人支付不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。

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