洛阳律师|洛阳合同律师|河南蓝锐律师事务所曹梦清律师

洛阳律师|洛阳合同律师|案例回顾

2005年6月，买方刘某与卖方杨某签订房屋买卖协议一份，协议约定杨某自愿将其名下的一处房产卖给刘某，该房产权面积120平方米，房产证号****，房屋成交总价为250000元(含车库)；房款一次性付清；卖方收到买方购房款后一个月内将房屋的产权过户给买方。合同签订后刘某将房款一次性付清，杨某为其出具收条一份。但上述房屋至今未办理产权过户手续。2016年，刘某到法院起诉要求杨某协助办理过户时发现该房屋已因另一起民间借贷纠纷被查封。遂立即向查封法院提出执行异议，法院审理查明刘某的执行异议不成立，查封符合法律规定，驳回了刘某的执行异议。刘某不服，向法院提起执行异议之诉，要求解除对该房屋的查封。

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法院的查封是否正确？房屋购买十年是否可对抗执行？

洛阳律师|洛阳合同律师|法院判决

判决驳回刘某的诉讼请求

洛阳律师|洛阳合同律师|裁判依据

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根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。    

据此，房屋买受人依据上述规定主张排除强制执行的，应当证明其具备以下四个要件：一、买受人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二、买受人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三、买受人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四、买受人对未办理房屋产权过户无过错。

在本案中，原告已入住该房屋十年，其已满足法律上的占有状态，并且双方签订了买卖合同以及一次性支付了全款。因此刘某对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，关键在于判断刘某对于未办理房屋产权过户登记手续有无过错，而刘某是否在买卖合同约定的过户履行期内以及履行期届满后的合理期限内积极办理过户手续，应当是判断其是否存在过错的重要因素。原、被告于房屋买卖协议上明确写明一个月内进行产权过户，在时隔十年的时间里，双方并未办理产权过户手续，杨某甚至将房屋抵押给银行办理抵押登记。现刘某在庭审中并未能举证证明其曾在合理期限内积极行使权利，且对于长年未办理过户手续亦未作出合理解释，应认定其具有过错。原告要求停止涉案房屋的执行，并要求杨某助办理过户手续的诉讼请求，于法无据，法院判决不予支持。

洛阳律师|洛阳合同律师|律师提示

并非所有房屋未过户的均不可对抗法院的执行，关键在于房屋买受人是否对房屋未过户存在过错。因此在购买房屋时应当尽可能的要求对方及时办理过户，以免留下后患。