律师观点分析

房屋买卖合同纠纷一定要注重诉讼请求的选择

一、宋XX诉长沙某某置业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案基本案情

宋XX与长沙某某置业管理有限公司于2019年4月签订《不动产买卖合同》，约定宋XX以总价人民币458万元购买长沙某某置业管理有限公司位于长沙市雨花区的商铺。

合同约定：合同签订当日宋XX向卖方支付购房定金人民币60万元，在2019年4月30日前，补齐购房款人民币140万元。出卖人应于2019年6月30日前办理商铺析产手续，出卖人具备产权过户手续之日根据银行审批结果，宋XX付清首付款。第五条违约责任约定：因宋XX原因未能办理不动产转移登记或解除合同，定金不予退还；因出卖人原因在约定时间未能办理不动产转移登记或者解除合同，双倍返还定金给宋XX并退还房款。

订立合同后，宋XX依约定向出卖人支付人民币200万元，履行了全部合同义务。2019年6月27日，因出卖人原因无法按期履行过户义务，经协商订立补充协议，约定将产权过户日期延期至2019年7月30日前，并由出卖人向宋XX支付该物业三个月租金人民币70668.00元、7月份的违约金人民币15000.00元。

签订补充协议后，出卖人拒不履行约定过户义务，再次违约。双方于2019年8月再次订立补充协议，约定出卖人于2019年8月26日前解除不动产银行抵押，并拿出产权证，如未从银行拿出产权证，买卖合同终止，出卖人按买卖合同承担违约责任。订立上述补充协议后，出卖人未按照协议履行解除抵押、及时办证的义务，再一次违反约定。宋XX为维护自身合法权益，委托代理律师向雨花区人民法院提起诉讼。

本案当中，买方共向卖方支付了人民币200万元，但如果诉讼请求主张被告返还购房款200万元，则定金罚则不再适用，只能适用违约金条款。该案的诉讼请求应当主张退还购房款140万元，双倍返还定金120万元。诉讼请求的选择直接关系到违约责任的追究和赔偿款项的计取，一定要高度重视。

本律师向法院提起诉讼要求退还房款140万元并双倍返还定金120万元，合计260万元。在第一时间调取了被告长沙某某置业管理有限公司名下的房产并及时向法院申请了财产保全，查封、冻结其房产6套，轮候查封、冻结4套，以确保胜诉后的执行到位。

二、争议焦点及法律风险

被告长沙某某置业管理有限公司答辩：1、定金转化为购房款，定金罚则不再具备适用条件；2、长沙某某置业管理有限公司通过补充协议向宋XX支付了租金、违约金，实际适用了违约金责任，依法不得再适用定金罚则；3、应当适用违约金条款，且违约金过高要求法院予以调整；4、不能办理过户系长沙市政府的政策原因导致，属于不可抗力，长沙某某置业管理有限公司不承担违约责任。

法律风险解析：合同当中的违约以弥补经济损失为限，本案如果主张适用违约金条款，我方需要证明所遭受的经济损失。该经济损失通常为商铺的租金，损失仅为几万元。同时，法院可以依被告的申请对违约金进行适当的调整。我方诉请如为追究长沙某某置业管理有限公司违约责任不仅大大加重了举证责任，其赔偿会相差近50万元。

本律师依据《合同法》、《担保法》以及相关司法解释的规定，对被告长沙某某置业管理有限公司的答辩逐一进行了驳斥：1、定金罚则具有双向惩罚性，并不仅仅对买方有效，且该约定系双方真实意思表示；2、补充协议为从合同，违约金条款以合同正常履行为要件，现合同因被告原因不能履行，应当适用主合同的定金罚则；3、不能过户系被告应当判别的商业风险，不属于不可抗力，应当依法承担违约赔偿责任；4、我方未主张违约金，应当直接适用定金罚则，定金罚则明确具体，依法不能够予以减轻或调整。

一审法院采纳本律师的全部观点，支持了我方的全部诉讼请求，要求被告长沙某某置业管理有限公司退还购房款140万元，双倍返还定金120万元，合计260万元。

三、律师点评

诉讼的原则为一事不二理，诉讼请求在一审确定后二审法院不得再次增加或进行变更。诉讼请求的选择是法院判决的依据，提出的诉讼请求不当，当事人需要承担相应的法律风险且极有可能面临巨大的经济损失。法律诉讼是不可逆转的专业司法流程，一旦出现误判将难以弥补。

房屋买卖合同往往涉及的交易标的大，关系到当事人的切身利益，遇到相应的法律纠纷一定要在律师的指导下收集、固定证据，全面分析预判诉讼风险并合理提出诉讼请求，以最大限度的维护自身的合法权益。

订立有多份合同、补充协议的法律纠纷，其违约责任的适用需要结合主合同、从合同的关系以及合同履行、订立整个过程来综合分析判别其适用条件和标准。合理、合法的驳斥对方的答辩，维护我方权益。

四、意见建议

1、守约方在订立补充协议时，一定要审查补充协议当中对于违约责任的适用、修改及变更。违约责任变更并实际履行的，原主合同当中的条款可能不再予以适用。守约方一定要避免订立补充协议反而对我方不利的情况出现。

2、违约责任的约定一定要明确具体且符合法定的标准。违约金条款、定金罚则均不得超过交易标的适当比例。违约金条款以补足损失为