孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案

——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定

云南省昆明市中级人民法院  郑会利

来源：《人民法院案例选》2013年第4辑总第86辑

关键词：房屋买卖  恶意串通  合同效力

【裁判要点】

出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。

【案件索引】

一审：云南省昆明市五华区人民法院(2011)五法民二初字第584号（2011年11月25日）

二审：云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第35号（2012年7月3日）

【裁判结果】

云南省昆明市五华区人民法院于2011年11月25日作出(2011)五法民二初字第584号判决：驳回原告孔祥文、刘彦的诉讼请求。宣判后原告孔祥文、刘彦向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2012年7月3日作出(2012)昆民一终字第35号判决：一、撤销昆明市五华区人民法院(2011)五法民二初字第584号民事判决。二、确认邹叔芳、吴燕芬与陈凤琴于2011年7月11日签订的《房屋买卖合同》无效。

【案例注解】

根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。那么何为“恶意串通”，其构成要件又为何呢？我国现行法律法规及司法解释尚未对此作出明确界定，但学理上一般认为恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发，我们认为，恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。

通过对恶意串通含义的分析可以看出。恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的，当行为人可以隐瞒其真实心理时，难度则更大。诉讼中，当事人为了自身利益，故意歪曲事实，隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，出卖人在将房屋出售后又二卖给他人的行为本身就具有恶意，因此，关键在于对后一买受人主观心理的判断。通过对类型化案件的反复推理和归纳总结，我们认为，就“一房二卖”的情况而言，判断双方是否存在恶意串通，应综合考虑以下两个方面：

1.“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察“后买受人”是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度人手。

2．“后买受人”是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察“后买受人”是否涉及履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。

此外，还要注意“后买受人”与出卖人之间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。需要注意的是，这种特殊关系通常是很难被察知的，除非必要，当事人大多也不会主动承认这种特殊关系的存在。因此，需要审判员在庭审中时刻注意，不放过蛛丝马迹。