律师观点分析

2035中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部与吴XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初2035号
原告：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部，住所地连云港市连云区XX。
法定代表人：王XX，该部部长。
委托诉讼代理人：高XX，江苏XX律师XXX律师。
委托诉讼代理人：韩X，江苏XX律师XXX律师。
被告：吴XX，女，1978年9月9日生，汉族，住连云港市海州区。
原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部（以下简称警备区保障部）与被告吴XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告警备区保障部的委托诉讼代理人高XX和韩X、被告吴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告警备区保障部向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告立即返还租赁房屋；2.判令被告赔偿因其侵占房屋至今而造成原告的经济损失40000元（暂计至起诉前2017年2月8日）；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求经济损失计算至实际返还房屋之日止，后又撤回该增加的诉讼请求。事实与理由：2015年1月份，被告承租了原告的连云港市海州区海丰XX房屋，双方签署了租赁合同。按合同约定，被告租赁期期限自2015年1月20日起至2015年12月31日止。租赁期满后，原告没有续约，且明示被告尽快返还租赁房屋。至今被告未将该租赁房屋返还，其行为给原告造成了一定的经济损失。为维护原告的合法权益，特请求依法支持原告的诉讼请求。另，补充一点，鉴于被告已于2017年3月18日返还房屋，故撤回对被告要求返还房屋的诉讼请求。
被告吴XX答辩称：房屋已经返还，关于损失，不应当赔偿。部队的领导在2015年时与集体商户开了会议，说为了统一管理，把每家合同又统一重新签订到2015年底，2016年再重新签订。与原告的合同是签订到2016年1月底。剩余一个月的房租即2016年1月的租金已经退还给了本人。至今没有走，是因为原告造成了本人商铺的损失，当时收取了本人过户费5000元，但是时间太久了，5000元的收条已经丢了。多次找原告调解。原告于2016年2月23日张贴了停止租赁通知书。原告没有租赁许可证，租赁是不合法的。综上所述，原告不应当再向本人主张损失。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提供了房屋租赁合同、停止租赁通知书、军队单位对外有偿服务收费许可证、军队单位对外有偿服务许可证、2017苏07民终372号连云港市中级人民法院民事判决书、光盘等证据；被告提供了求救信复印件、敬告、照片等证据，本院组织当事人进行了质证。
本院经审理认定事实如下：2015年4月18日，原告警备区保障部下属单位警备区保障部新浦房地产管理办公室（出租方、甲方）代表警备区保障部与被告吴XX（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定:1、甲方将海州区海丰XX2－11号（南苏字第3615号）的房屋建筑面积24平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月20日起至2015年12月31日止；租金总额34411元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环境要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。合同还就违约责任等其他事项进行了约定。被告已给付原告2015年12月31日前的租金。
2016年2月23日，原告张贴《停止租赁通知书》，内容为“根据上级通知，要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期将采取强制措施。”2017年3月18日，原告已收回涉案的租赁房屋。
本案的争议焦点：１、双方签订的《军队房地产租赁合同》是否合法有效？２、被告是否应给付原告经济损失40000元？
本院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案原、被告签订的租赁合同于2015年12月31日到期后，被告继续使用了涉案房屋，警备区保障部于2016年2月23日张贴了《停止租赁通知书》，故在2016年1月1日到2016年2月23日期间，被告与原告就涉案房屋形成了不定期租赁关系，警备区保障部与被告可随时解除合同。现警备区保障部在2016年2月23日向被告通知停止租赁，故双方的租赁合同于2016年2月23日解除。租赁合同解除后，被告作为承租人负有返还租赁物的义务。同时，原告有权要求被告支付自2016年1月1日起至2017年2月8日期间的租金和房屋占有使用费。本案中被告已于2017年3月18日返还涉案房屋。现原告要求被告按照原合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至2017年2月8日期间的租金和房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。经核算租金和房屋占有使用费为40095元（34411元÷346天×405天），原告主张40000元，系对自身权利的处分，本院依法予以认定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告吴XX于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部40000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告吴XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
审判员　　刘XX
二〇一七年六月四日
书记员　　沈　笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力