1、买卖不破租赁的构成要件
租赁合同有效;
出租人已将租赁物交付给承租人,承租人占有中;
租赁期间内,租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。
2、买卖不破租赁的法律效果
新的所有权人法定承受该租赁合同,原租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限),自动将出租人变更为新的所有权人。
这是一种法律规定的合同权利义务的概括承受,属于债权债务的法定移转。
3、租赁物
动产(汽车)租赁合同与不动产(房屋)租赁合同,均适用买卖不破租赁规则。
4、租赁合同的类型
以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则:出租人为租赁物的所有权人的;出租人虽非租赁物的所有权人,但出租人享有订立该租赁合同的权利的。
一、例外情况:
1、租赁物被没收、征收的。
2、先抵押后出租,抵押权已经登记的。
3、房屋在出租前已被人民法院查封的。
二、抵押和租赁的竞合
一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下,仍然适用买卖不破租赁的规定。
二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁,仍然适用“先物权后债权,物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”因此,以抵押财产出租的,限制适用“买卖不破租赁”原则,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。
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