案件描述

2013年12月1日，案外人陈某某与被告林某某签订《房屋租赁合同》一份，合同甲方为原告蔡某某，乙方为被告林某某，合同约定：“甲方同意将位于宝胜小区XX号套房出租给乙方住宿(做生意)，特立合约如下：一、租赁期限：租期一年，2013年12月6日至2014年12月5日止);二、每年租金3200元人民币，超过五日不交租金的，甲方有权单方面终止合同，且乙方无权索回押金;三、押金9600元人民币;四、房屋门窗壁齐整，水、电设施齐全，乙方应妥当使用，若有损坏，按市价赔偿损失......八、本合同自签订之日起生效，甲乙双方应自觉遵守，甲方如若无故擅自解除合同则按抵押金数额的双倍赔偿乙方损失。乙方如若违约则甲方不予返还押金。”

由案外人陈某某、被告林某某在合同落款处签字。合同签订后，原告按合同约定交付出租房，被告也按合同约定交付押金人民币9600元并按月交纳租金。该《房屋租赁合同》到期后，双方通过口头约定进行续约。2016年2月，被告林某某向原告告知其欲解除《房屋租赁合同》，不再租赁诉争房屋，但双方因押金返还问题产生纠纷，2016年2月19日，原告将出租的房屋的门锁更换。另查明，本案出租房屋系登记在原告蔡某某名下，原告蔡某某与案外人陈某某系母子关系。现原、被告双方因租金及押金问题产生纠纷，致讼。

办案过程

原告主张，被告拖欠房屋租金，同时在房屋租赁期间对部分房屋设备有损坏。2016年2月11日，被告电话通知原告不再租赁房屋，终止合同，但以各种理由拒绝同原告处理合同终止的相关事宜并转移房屋使用权。鉴于被告多次违约，原告为了安全起见，对房屋门锁进行更换，转移房屋所有权。后被告未经原告同意，私自更换原告房屋门锁，非法入侵住宅，给原告造成极大的精神伤害，要求被告支付2015年1月，2015年12月，2016年2月的房屋租金，修复房屋损坏。

被告辩称，原告请求2015年1月的房租已超过诉讼时效;原告诉称房屋损坏部分系由被告造成，与事实不符，且未提供证据佐证。

律师观点分析

案外人陈某某虽非本案出租房屋的所有权人，但房屋所有权人即原告蔡某某对案外人陈某某与被告林某某签订《房屋租赁合同》的这一行为予以认可，该合同合法有效。合同到期后，原被告通过口头约定的方式续租，视为不定期租赁。原告请求支付的2015年1月的房屋租金已经超过了诉讼时效，且原告并未提供证据证明其在法定期间内向被告催讨，故不予支持;被告主张以现金支付2015年12月、2016年2月的租金，但未提供证据予以证实，故对被告的抗辩意见不予采纳;原告还主张被告对涉案出租房屋造成损坏，但未提供充足证据予以证实，故法院也未予支持。