王文奎律师
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借名买房,指标房,合同效力分析

作者:王文奎时间:2019年10月09日分类:法律常识浏览:15次


所谓借名买房,是指房屋的实际出资人因不符合房屋购买条件或者其他原因借用他人名义购买房屋。双方约定,将房屋登记在借名人名下,但借名人不享有房屋的所有权。借名人出资购房,却将房屋登记在他人名下,归根到底是为了享受本不应该享有的利益,主要有以下几种情况:  1、规避因身份带来的购房限制。这是借名购房最常见的情况,占到了购房买房的90%以上。  2、为了转移财产或逃避债务。  3、为了节约将来可能发生的过户费用。依照相关的法律规定,出借人与借名人对在购买前将房屋的权属约定清楚,应认定有效。但是,如果购买人是经济适用房等保障性住房的,因违反相关政策、法规的规定,侵犯其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。  法律依据:《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》 第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

一、借名买房合同是否有效  在借名买房的背后,实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同,以保证自己能够取得所购买的房屋,该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。  1、借名购买一般的商品房,该买卖合同应当认定为有效合同。  意思自治是我国合同法的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效,应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同,要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。  2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。  对于该类合同的效力,我国不同法院有不同的认识,有的法院认为该类合同为无效合同,理由是双方当事人,尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。  而有的则认为,我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。  二、借名买房合同有效吗  “借名买房”的实质就是通过不正当的渠道,向银行隐瞒实际情况,进而获得本不应有的贷款,这是一种欺诈行为。这种行为本身就不受法律保护,一旦出了问题,双方都难以如愿维权。  “借名买房”的风险还不仅于此。如果“被借名方”存在债务危机,“借名方”就有可能白白损失一大笔财物。例如,“被借名方”在外面有债务,债权人是可以要求查封其房产的,那么“借名方”,也就是真正的出资人、还贷方他的利益是肯定要受损的,甚至是房财两空。“被借名方”同样也存在风险。如果“借名方”不及时还贷,“被借名方”的信用记录是要受到影响的。等到“被借名方”自己需要买房时,他面临的政策、利率和首付很可能更高,对他自己很不利。所以,无论“借名”还是“被借名”,都要三思后行。  综上,是关于“借名买房合同是否有效”以及“借名买房合同有效吗”的相关法律材料,希望能够给您一定的帮助。“借名买房”者,一定要认清楚所购房屋的性质,如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,那么最好不要购买,以免一旦发生纠纷,造成最后落得房财两空。生活中,如果您想买房又苦于资金不足而萌生了“借名买房”的想法,或者有亲友想要借您之名买房,建议您一定要向专业的律师咨询,避免存在的风险。

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  • 执业地区:天津-蓟州区
  • 执业单位:天津赢洲律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11201201610641411
  • 擅长领域:婚姻家庭、刑事辩护、合同纠纷