王文奎律师
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房屋买卖中的限购政策与情势变更代理意见书

作者:王文奎时间:2018年09月11日分类:律师随笔浏览:245次

代理意见

  1. 某某、狄2017年3月6日签订的房屋买卖合同,系各方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合同成立并生效。定金的数额由当事人约定,但不得超过合同标的额的20%,被告已收取原告的500000元不能全部认定为定金,还应包含部分购房款。双方在买卖合同中约定,房屋首付款以银行核定为准打入天津市房地产交易资金监管中心并进行资金监管,双方对首付款比例没有约定,应按照交易习惯进行确定。根据交易习惯,由于无法准确确定按照银行核定的最低首付款比例,买卖双方一般在合同中约定按照银行核定确定首付款或暂时不进行约定。

     

    本案中,在签订房屋买卖合同时,银行核定的房屋首付款最低比例普遍为30%,对于拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请住房贷款购买住房的最低首付款比例为40%。2017年4月1日起开始实施限购限贷政策,该政策发生在原告与被告签订的房屋买卖合同有效成立后,履行完毕前,根据该政策并结合原告有购房贷款记录,其申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策,首付比例调整为不低于60%。对于限购、限贷政策实施,超出了双方当事人订立合同时能够预见的范围,因政府、金融机构政策调整导致首付款比例提高、无法支付首付款项,因而导致合同不能履行而解除,应属于不可归责于双方当三事人的事由,不属于任何一方当事人违约

     

  2. 二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。天津市商品房买卖合同及天津増值税普通发票发票联各一份,证明2017年7月28日上诉人狄某已将被上诉人孟某某支付的50万元全部用于全款购买其他房屋一套。上诉人提供的上述证据内容为上诉人与案外人就其他房屋签订商品房买卖合同以及付款的有关情况,与本案基本事实缺乏关联性,但是恰恰证明了上诉人没有任何损失,并且因为紧跟的投资产生了收益

     

     根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

     

    综上所述,房屋买卖合同无法继续履行的原因不可归责于双方,孟某某可以解除与狄某签订的《房屋买卖合同》,狄某应当返还买房定金和购房款共计500000元。


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  • 执业地区:天津-蓟州区
  • 执业单位:天津赢洲律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11201201610641411
  • 擅长领域:婚姻家庭、离婚、继承、刑事辩护、合同纠纷