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《夫妻一方擅自出租共有房屋,另一方能否要求确认合同无效,返还房屋?》

作者:王文奎时间:2018年08月27日分类:律师随笔浏览:666次


《夫妻一方擅自出租共有房屋,另一方能否要求确认合同无效,返还房屋?》

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租赁合同

 

夫妻一方出租

 

共同共有

 

合同无效

 

无权占有

分类: 原创法律文集

程文驹律师

江苏腾泽律师事务所

诉讼结果,受诸多因素所影响,如证据情况、法官倾向性、审委会意见、诉讼策略、律师的专业水平、国家政策、权力干预等因素。其中有可控因素,如诉讼策略和律师的努力,有不可控因素,如审委会意见、权力干预等。还有可控也可能不可控的因素,如证据材料的取得、法官对案情的理解和倾向性、甚至于承办法官的心态情绪等。                     

 ——王思鲁律师

一、前言。

出租房屋是常见的民事行为,出租前出租方和承租方会签订书面的租赁合同。对于租赁合同,法律上的定义是:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”基于此,租赁合同都具有一定的“商业性质”。

在房屋租赁过程中,不免发生出租方和承租方过分追求交易速度,而忽略交易细节的现象,常常会出现这样的情形——夫妻双方共有房屋出租,但租赁合同上只有夫妻一方签字,另一方由签字一方代签。当租赁合同如约履行时,该瑕疵不会引起纠纷,一旦强势的出租人后悔出租,或中途有第三人高价承租,或出租人单方面要求增加房租,承租人与出租人签订的合同就会处于不稳定的状态。笔者在执业过程中遇到一起类似案件,现与大家分享。

二、典型案例。

甲与妻子乙共有一套门面房,面积100平方米,房产证上登记共同共有。此房之前一直出租给丙使用,双方签订了书面合同。合同载明出租人为,承租人为, 租期至20131231日届满,年租金10万元。201311月底,丙找到乙表示愿续租此房,年租金仍按照一年10万元支付,乙表示要和丈夫甲商量一下。乙回家后对甲谈及此事,乙表示其同意出租给丙,这样就无需找其他租客,仍按照年租金10万元出租,而甲却表示10万元租金太低了,周边此类房屋一年租金已达15万,丙要是接受不了,即使房屋闲置其本人也不愿出租。

20131220日,甲被公司临时安排去外地出差。201413日,甲出差回家,却发现在20131230日,乙以夫妻双方名义与丙签订租赁合同出租房屋,租期3年,自201411日至20161231日,租金一年10万,并约定任一方违约,处违约金5万元,出租人一栏落款为甲(乙为甲代写)、乙

甲与乙发生争执,甲强烈要求解除合同,扬言找其他租户承租,让丙搬走。当晚,甲找朋友丁喝酒解闷,谈及此事,忿忿不平。丁闻后,随即表示愿以年租金15万元承租此房。甲回家将丁的想法告知乙,乙有些摇摆不定,便让甲向丁进一步核实丁的真实意愿,丁当即将年租金15万元汇入甲的银行账号。

甲乙骑虎难下。次日,甲与丙联系,告知其若要继续承租,需增加租金至15万元,否则要求解除合同,返还房屋。丙不同意,坚持按照合同约定的10万元租金履行,若要解除合同,甲必须支付违约金5万元,双方协商未果。2014115日,甲向法院起诉丙:

1、要求确认乙丙间租赁合同无效;

2、要求返还房屋,丙支付自201411日至实际返还房屋之日的占有使用费(按照年租金15万元计算)。

三、实务观点。

本案争议焦点:

1、甲能否以未经其本人同意为由,要求确认租赁合同无效,返还房屋?

2、甲的诉请法律依据是什么(请求权基础)?

 处理该案,实务中有以下不同观点。

观点一,租赁合同有效,乙的行为属家事行为。

民事活动应尊重社会公德,不得损害社会公共利益,扰乱社会秩序。法律规定,夫妻对共有的财产,有平等的处分权和代理权。

案例中,之前租房事宜就是由乙出面和丙处理,且前一份合同也是乙单独签字。按照常人的理解,甲对于该房屋的出租细节,特别是租金,是知情并认可的,甲放任乙单独处置房屋,甲的行为明显存在过错,丙有理由相信乙与其签订租赁合同是夫妻双方共同的意思表示。根据婚姻法及其解释,乙出租共有房屋的行为属家事行为,甲乙双方对夫妻共同财产具有平等的处分权和代理权。因此,甲不能以未经其同意为由主张合同无效,丙应认定为善意第三人,该份租赁合同合法有效,丙有权要求继续履行合同。

法律依据:

1、《婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

2、《婚姻法司法解释一》

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:

()夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

()夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。          

观点二,租赁合同有效,乙的行为构成表见代理。

依据《合同法》第49条规定,乙的行为符合表见代理的构成要件,即行为人没有获得被代理人的授权就以被代理人名义与相对人签订了合同,同时合同的相对人在主观上是善意且无过失的。

案例中,丙签订的前一份合同,是和乙单独所签,在甲乙夫妻双方意见不一的情况下,甲应在前一份合同届满前的合理期限内通知丙不再续签合同,从而给予丙足够的时间寻找合适的房源。而事实上,在20131231日租期届满前,甲并未通知丙,甲单方面沉默和不作为的意思表示,可推定乙的行为是经过甲的授权,应认定乙的行为构成表见代理,故签订的租赁合同合法有效。

法律依据:《合同法》

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

观点三,租赁合同有效,乙的行为属于对共有物的管理。

出租房屋属于负担行为而非处分行为,应适用物权法第96条规定,即在共有人没有约定的情况下,各共有人都有管理的权利和义务。

案例中,乙是房屋的共同共有人,乙出租房屋是对共有物的管理行为,故合同合法有效。

法律依据:《物权法》

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。

观点四,租赁合同无效,乙的行为构成无权代理,未经甲追认,对甲不产生法律效力。

乙的行为符合无权代理的构成要件,即行为人无代理权,以被代理人名义签订合同,在未经代理人追认时,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

案例中,乙与丙签订的合同,房屋共有人甲自始至终未授权乙代理,该事实丙是认可的。按照通常理解,出租房屋是对共有财产的重大处置行为,该行为属非因日常生活处置夫妻共同财产,夫妻双方应平等协商,取得一致意见后才能处置。丙在签订合同过程中明知房屋共有人是甲乙,在甲的签名由乙代签的情况下,丙未及时核实甲出租房屋的态度,故丙并非善意第三人,该合同是效力待定的。事后,在乙未取得处分权,甲也明确表示拒绝追认合同效力的情况下,双方签订的合同自始无效。

法律依据:《合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

观点五,租赁合同无效,乙的行为构成无权处分。

乙的行为符合无权处分构成要件,即行为人对合同的标的物无处分权,无处分权人“以自己的名义”与对方订立合同,在未经权利人追认或处分权人订立合同后也未取得处分权时,合同自始无效。

案例中,乙的行为本质上是处分夫妻共同财产,属于无权处分订立的租赁合同,乙和丙签订的租赁合同起初是效力待定的(《合同法》51条),因事后乙未得到处分权且甲拒绝追认合同效力,故乙和丙之间的租赁合同是无效的。(注:合同法51条具有历史原因,民法典制定后会废止,最终在中国大地上,因无权处分订立的合同,若无其他效力瑕疵,合同有效(而不再是效力待定))

法律依据:《合同法》

第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

观点六,租赁合同无效,乙的行为违反法律强制性规定。

出租行为,应类推适用《物权法》第97条,必须经全体共同共有人同意。乙单方面出租的行为未经共同共有人甲的同意,双方签订的合同违反法律强制性规定,应属无效。

案例中,丙作为承租人在租赁房屋时,应对房屋的所有权进行必要的审查,丙明显未尽到谨慎的注意义务,其应进一步向甲核实出租房屋的意见,丙主观上有过错,该合同无效,应返还房屋给甲。

法律依据:《物权法》

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

观点七,甲为房屋所有权人,基于所有权可向丙主张物权返还请求权。

出租共有房屋的行为,应类推适用物权法第34条、97条,即未经共同共有人同意,承租人相对于不同意的共有人为无权占有人,不同意的共有人可以基于所有权向承租人请求返还原物。

案例中,作为共有人的乙虽说对共有物有管理的权利,但不是指其拥有任意管理的权利,因房屋具有不可分性的特点,乙擅自出租房屋的管理行为侵犯了甲的所有权。即使乙丙间的租赁合同有效,丙基于合同仅对乙为有权占有,并不意味着丙对甲也是有权占有,债权的占有具有相对性不具有绝对性和排他性。因此,所有权人之一的甲对无权占有人丙享有返还原物请求权。

法律依据:《物权法》

第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

四、签订租赁合同时承租人审查合同主体的实务要点。

1、审查出租人是否为房屋所有权人,查验房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产证等。

2、审查房屋是否为共同共有或按份共有,为了避免以后发生纠纷,共同共有的房屋要求共有人签名盖章,按份共有人要求超过三分之二以上份额的共有人签名盖章。

3、审查标的物是否设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制(比如法院查封)。

4、审查房屋是否被转租,若出租人非房屋所有权人,而是承租后再转租的,要求所有权人出具书面同意的文件,且前手合同应作为后手合同的附件补充。

五、案例变形和思考。

如果案件细节发生以下变化,案件结果会怎样呢?

1、租赁合同上并无的签名,只有一人签名合同效力如何呢?

2、丙通知了甲,甲未回复,合同效力如何呢?

3、甲作为所有权人通知了丙表示不出租,但丙未理睬,已承租,甲是否可要求确认合同无效呢?

4、甲乙在分居期间,乙出租,合同效力如何呢?

5、甲乙在诉讼离婚期间,乙出租,合同效力如何呢?

6、甲乙双方已离婚,离婚协议中约定(或判决书中判决)房产归甲一方所有,丙是否可认定为善意的呢?

7、若甲乙非夫妻关系,而是其他共有关系,合同效力如何呢?

8、若甲乙并非共同共有关系,而是按份共有关系,合同效力如何呢?

……

六、总结。

律师遇到的绝大部分案件,尤其是诉讼类案件,大多带有一定的风险,其中风险之一,就是同类型案件的个案,在证据和事实上有细微出入,导致个案结果有很大不确定性。甚至有些案件,各地法院观点不同,在实务中本身就有很大争议,这就给了律师发挥的空间。同时,这也是优秀律师核心价值之所在。


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  • 执业地区:天津-蓟州区
  • 执业单位:天津赢洲律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11201201610641411
  • 擅长领域:婚姻家庭、离婚、继承、刑事辩护、合同纠纷