上诉人（原审被告）：潘X，男，1965年8月15日出生，汉族，住安徽省灵璧县。

委托诉讼代理人：胡XX，安徽XX律师。

被上诉人（原审原告）：刘X，女，1991年3月26日出生，汉族，住安徽省灵璧县。

委托诉讼代理人：王X，安徽XX律师。

上诉人潘X因与被上诉人刘X买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

潘X上诉请求：撤销原判，改判刘X继续履行合同并付清余下购房款。事实与理由：1、刘X以涉案房屋存在一房二卖为由要求解除房屋买卖合同并返还购房款不能成立。根据合同法第133条的规定，标的物所有权自出卖人转移时归买受人所有，涉案房屋被他人占有时，已属刘X所有，潘X无权过问，但因考虑刘X未付清购房款，且一直联系不上，才为其报警，并不存在一房二卖。刘X起诉要求返还购房款属于单方违约，违反了合同法的相关规定。2、一审认定涉案合同系无效合同错误。虽然案涉土地为禅堂乡禅堂村和河北XX所有，但潘X经过补偿的方式取得了该部分土地的使用权，具体实施补偿时经过村民委员会和原土地使用权人的同意，同时潘X亦向禅堂乡相关单位缴纳了费用，潘X以合法的方式取得了土地使用权；潘X系涉案房屋的实际投资人，其有出售房屋并收取费用的权利，虽从涉案施工合同看，系安徽省XX公司与灵璧县禅堂中学签订，但实际是潘X借用安徽省XX公司的资质，所建房屋款项均系潘X出资，潘X提供的补偿费用凭证、缴纳相关费用凭据均能证明。施工合同能够反映潘X对所建房屋有管理使用的权利，所售购房款折抵工程款，应归潘X所有；潘X与刘X系在自愿的基础上签订房屋买卖合同，该购房合同合法、有效。3、一审法院判决超出刘X的一审诉讼请求，本案刘X起诉要求解除合同，不是确认合同效力，一审认定合同无效属程序违法。4、本案是行政诉讼案件，不是民事案件受案范围。5、本案超过一年的除斥期间。

刘X辩称，1、潘X并未提供有效证据证明涉案房屋是国有土地，亦未提供土地使用权证及建设规划许可证，虽辩称是集体土地以补偿的方式取得，但其并未取得农用地转建设用地审批手续，取得使用权并不等于可以建房出售。潘X与刘X均不是涉案土地所在的集体经济组织成员，根据土地管理法第63条的规定，潘X在集体土地上进行建房出售违法法律规定，涉案合同无效；2、根据法律规定，法院可以根据审理查明的事实确认法律关系并判决，虽然我们起诉解除合同，但是根据实际查明事实是确认涉案合同无效，根据合同法第52、58条的规定，合同无效因合同所取得的财产应该返还，一审法院认定事实、适用法律正确；3、一审查明，潘X一房二卖，潘X虽辩称徐X并不是其合伙人，但有理由相信两人存在一定合伙关系，其合伙人出售房屋也构成一房二卖；4、潘X的违约行为持续，本案并未超过除斥期间。2017年10月交7万元房款后，尾款18万协商两到三年还清，潘X一直没有联系刘X，2018年5月刘X发现房屋已经被装修，联系潘X，潘X答应2018年10月带刘X去换锁，潘X说2018年年底处理不好就退钱给刘X，但是没有换锁成功。2018年年底刘X家人要求退房款，潘X答应。2019年5月份潘X说不可能退钱，刘X一直没有拿到钥匙，也没有进入房屋过。

刘X向一审法院诉请：1、依法判决解除刘X、潘X之间于2017年10月27日签署购房合同;2、判决潘X返还房款7万元及逾期利息暂计为5000元（按年利6%自2017年10月27日暂计算至起诉时至返还完毕之日止）；3、由潘X承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年10月27日，刘X与潘X签订《购房合同》一份，主要内容：潘X将位于灵璧县禅堂中学东XX自南向北第七套售于刘X，房屋面积185平方米，房屋价格为25万元；潘X保证房屋质量，如出现房屋质量问题由潘X承担全责；潘X接通水电；交付日期为2017年10月27日；刘X应在房屋交付时将房款付清，潘X为刘X出具收据等。同日，潘X给刘X出具收条一张，主要内容：“收条今收刘X购房款柒万元潘X2017.10.27”。现本案所涉及房屋，被他人占有使用。

一审法院认为，刘X与潘X在2017年10月27日签订的《购房合同》中所涉及的房屋所使用的土地系灵璧县XX及灵璧县禅堂乡河北XX的土地，该房屋没有取得土地使用权及建设规划许可，且刘X与潘X均不是该集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为违反了相关法律规定，因此，双方所签订的购房合同是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，潘X在2017年10月27日收取刘X7万元购房款，应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、潘X在判决生效后三十日内一次性返还收取刘X的购房款7万元；二、驳回刘X的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取837元由潘X负担。

二审中，潘X围绕其上诉请求提交如下证据：安徽XX公司向潘X出具的委托书1张，缴费凭证4张，转账回执2张，证明潘X已经向相关单位缴纳了罚款、补偿款，虽然没有办理规划许可证，但是相关单位已经认可潘X对土地享有合法使用权以及建房出售等权利。本院组织当事人进行证据交换与质证。刘X发表质证意见为：对缴款凭证、转账回执的真实性无异议，对证明目的不予认可，不能证明潘X取得了农用地转建设用地审批手续，不能认为其有权建房和出售，可印证徐X是其合伙人，徐X一房二卖就是潘X一房二卖，潘X存在违约行为；对委托书三性均不认可，安徽XX公司没有提供营业执照、法定代表人信息等，也没有签字确认，即使委托关系成立，潘X也不是合同主体，潘X无权收取房款。对当事人争议的事实，本院认定如下：潘X提供的转款凭证及转账回执，刘X对其真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，潘X提供的安徽XX公司出具的委托书本院无法核实其真实性，刘X对此不予认可，本院不予认定，潘X提供的上述证据不能达到其证明目的，本院不予认可。对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案购房合同是否合法有效，一审判决潘X返还购房款是否正确。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案房屋所涉土地系农村集体土地，不允许向非集体经济组织成员转让，而本案的潘X、刘X均不是该集体经济组织的成员，潘X在未取得案涉土地的使用权及规划建设许可证等情况下，在涉案土地上建房并出售给刘X，违反我国土地管理法等法律法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同应为无效。在涉案合同被认定无效的情形下，一审根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决潘X向刘X偿还购房款7万元并无不当，本院予以维持。

另，涉案房屋买卖合同因违反法律规定被认定为无效，无效合同自始无效，无需解除，本案一审不存在超诉讼请求判决情形，亦不存在超出一年除斥期间的情形，潘X关于一审超诉讼请求判决及刘X提出解除合同超出一年除斥期间的上诉意见及理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，潘X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1674元，由上诉人潘X负担。

本判决为终审判决。