律师观点分析

（2014）杭江民初字第00236号 浙江省杭州市江干区人民法院 民事判决书 （2014）杭江民初字第236号 原告吴莉菁。 委托代理人郑艳、黄楼燕，浙江易盟律师事务所律师。 被告杭州宋都房地产集团有限公司。 法定代表人俞建午。 委托代理人侯晓飞，该公司员工。 委托代理人姚志刚，浙江天册律师事务所律师。 原告吴莉菁为与被告杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称宋都公司）合同纠纷一案，于2014年1月20日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2014年2月25日、3月26日公开开庭进行了审理。原告吴莉菁的委托代理人郑艳、黄楼燕，被告宋都公司的委托代理人侯晓飞、姚志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴莉菁诉称，2011年2月21日，原、被告签订了两份《地下停车位使用权转让协议》。根据协议，原告已按时支付了全部价款340000元，被告亦于2011年2月21日将新城国际花园地下一层和园D区两个停车位交付原告使用。2012年6月，原告从其他业主处听说自己接受的是未经规划审批、验收的非法停车位，后多次与被告协商交付合法停车位及违约赔偿事宜，双方均未能达成一致。原告为维护合法权益，现诉请判令：1、被告继续履行合同，向原告交付“新城国际花园”和园地下一层D区两个停车位；2、被告支付逾期交付违约金105060元（每日按万分之三自2011年2月21日起计算至2013年12月20日止，此后计算至判决确定的交付车位之日止）。经本院就本案合同效力释明后，原告认为被告的行为构成欺诈，根据消费者权益保护法的有关规定，其将诉讼请求变更为请求确认原、被告签订的两份地下停车位使用权转让协议无效，判令被告返还原告已支付的合同价款340000元，并按合同价款340000元的一倍赔偿原告损失。庭审中，原告认为其所受的实际损失为购车位款利息损失和车位上涨的损失。 被告宋都公司辩称，1、被告已按约将新城国际花园地下一层和园D区的车位交付给原告使用，原告也实际在使用。因此，被告不存在违约，原告请求被告支付违约金没有合同依据。2、双方转让协议中约定的车位是特定物，不具有可替代性。原告请求交付一个新的车位，新车位是指哪一个，并不明确，违反了民事诉讼法起诉的基本要求。其请求交付一个新的车位的诉讼请求超越了双方签订的协议范畴，等同于强迫被告与其签订一个新合同。3、原告购买的是非标准车位，购买时，原告进行了实地勘察，对所购车位情况已充分了解并无异议。原告起诉的目的是想用非标准车位的价格购得标准车位，其诉讼请求没有事实和法律依据。4、双方签订的《地下停车位使用权转让协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在原告购买车位时，被告已口头告知其购买的车位为非标准车位，故被告不存在欺诈。协议转让标的为地下停车位使用权，并非商品房，原告请求退一赔一没有法律根据。5、原告一直在使用车位，案涉的其他标准车位价格也没有上涨，故原告没有任何损失。不论合同有效还是无效，被告都同意原告退还车位，但原告一直在使用这个车位，应支付占有使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告吴莉菁为支持其诉请，向本院提交以下证据： 1、地下车位使用权转让协议、销售不动产统一发票各二份，以证明原告向被告购买了车位，并全额支付了价款；被告明确告知原告转让的地下车位是位于人防工程设施范围内经批准设计的合法车位，隐瞒了该车位是未经审批验收，私自划设等相关事实。 2、停车位照片一组，以证明被告所交付停车位位置、外观的事实。 3、竣工图、交通安全设施平面图各一份、杭州市公安局交通警察局办理结果反馈单二份，以证明被告交付的车位属未经规划审批，未经验收的非法停车位等相关事实。 4、公证书一份，以证明非法车位和合法车位价格并无区别等相关事实。 以上证据经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但认为因整个地下停车库是经过批准的，故该证据并不能证明被告对原告进行了欺诈；本院认为，证据1能证明有关车位使用权转让的协议约定及原告已支付了合同价款的事实，予以确认。被告对证据2、3真实性、合法性和关联性无异议，但认为证据3中的结果反馈单对其没有约束力；本院认为，证据2、3能证明原告的欲证事实，予以确认。被告对证据4的真实性有异议，对其合法性和关联性无异议，本院认为，证据4的真实性可以确认，但无法证明非法车位和合法车位价格无区别。 被告宋都公司为支持其辩称，向本院提交以下证据： 1、工商企业注销证明一份，以证明杭州宋都房地产有限公司于2013年1月21日被宋都公司吸收合并的事实。 2、地下停车位使用权转让协议一份，以证明双方转让的是地下空间使用权，及双方转让的车位和约定的违约责任的事实。 3、车位照片、情况说明、业主车辆感应卡升级电脑记录、车卡领取登记表各一份，以证明到目前为止，原告一直在使用涉案标的车位。 4、江干区市长公开电话交办反馈单一份，以证明业主周兵就车位投诉，要求退还车位，被告早已同意的事实。 5、告知函一份，以证明被告早就通知原告退款的事实。 6、EMS国内特快专递邮件详情单一份，以证明被告向原告送达上述告知函的事实。 7、发票三份，以证明标准车位的价格和非标准车位的价格相差很大的事实。 8、具结书、支票存根、收条各一份，以证明同样的业主已来办理车位退还手续的事实。 以上证据经质证，原告对证据1-3、5-7的真实性、合法性无异议，本院认为，上述证据均与本案有关，予以确认。证据4系复印件，原告未予认可，其真实性本院无法确认。证据8与本案缺乏关联性，本院不予确认。 根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实： 2011年2月21日，杭州宋都房地产有限公司（甲方）与吴莉菁（乙方）签订《地下停车位使用权转让协议》一份，约定：甲方将位于江干区钱江新城“新城国际花园”地下一层和D123A号车位的使用权有偿转让给乙方使用，乙方对该车位的状况经实地踏勘已充分了解并无异议；地下车位总价120000元，乙方于2011年2月21日前支付120000元，甲方于2011年2月21日前将上述地下车位交付乙方使用；地下车位的使用权期限及使用按政府的有关规定执行；乙方所受让的地下车位按照现有政策规定不能办理产权证，如将来政策变化允许办理，乙方可以办理产权证，由乙方承担包括土地出让金等相关所有费用；等等。 同日，杭州宋都房地产有限公司（甲方）还与吴莉菁（乙方）签订《地下停车位使用权转让协议》一份，约定：甲方将位于江干区钱江新城“新城国际花园”地下一层和D088A号车位的使用权有偿转让给乙方使用，乙方对该车位的状况经实地踏勘已充分了解并无异议；地下车位总价220000元，乙方于2011年2月21日前支付220000元，甲方于2011年2月21日前将上述地下车位交付乙方使用；地下车位的使用权期限及使用按政府的有关规定执行；乙方所受让的地下车位按照现有政策规定不能办理产权证，如将来政策变化允许办理，乙方可以办理产权证，由乙方承担包括土地出让金等相关所有费用；等等。 同日，吴莉菁支付了上述合同项下的购车位款共计340000元，杭州宋都房地产有限公司将协议中的车位交付给吴莉菁使用至今。两车位均为非标准车位，系杭州宋都房地产有限公司在小区地下车位经验收合格后私自增设的，未经规划批准，且未经杭州市公安局交通警察局验收。购买车位时，吴莉菁对其购买的车位是非标准车位是明知的，且享受了一定的价格优惠。2014年1月20日，吴莉菁向本院起诉。 另查明，2013年1月21日，杭州宋都房地产有限公司被宋都公司合并，并办理了工商注销手续。 本院认为，因杭州宋都房地产有限公司被宋都公司合并，其民事责任应由宋都公司承担。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，建设单位擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能，权利人请求确认处分行为无效的，人民法院应予支持。案涉车位系杭州宋都房地产有限公司未经批准擅自增设的，该标的物违法，且车位的设置占用了业主共有部分，故原告请求确认两份《地下停车位使用权转让协议》无效符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，原告请求被告返还收取的购车位款共计340000元具有法律依据，本院予以支持。在出售车位时，杭州宋都房地产有限公司已告知原告其出售的车位为非标准车位，原告亦享受到了一定的价格优惠。本院认为，非标准车位应是相对于国家有关车位的技术标准而言的，而政府主管部门核准和验收车位的标准亦为该技术标准，故原告应该知道非标准车位未经政府主管部门核准，其主张被告构成欺诈，本院不予采信。杭州宋都房地产有限公司转让未经批准的车位明显存在过错，其过错亦造成了原告损失，故原告请求被告赔偿损失具有法律依据，本院予以支持。对于赔偿的金额，本院根据被告占用车位款的金额、时间、双方的过错程度等因素酌情确定为49000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十四条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告吴莉菁与被告杭州宋都房地产集团有限公司于2011年2月21日签订的两份《地下停车位使用权转让协议》均无效。 二、被告杭州宋都房地产集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴莉菁车位转让款人民币340000元。 三、被告杭州宋都房地产集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴莉菁损失人民币49000元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告吴莉菁的其他诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费人民币5300元，由原告吴莉菁负担人民币2300元，被告杭州宋都房地产集团有限公司负担人民币3000元。被告杭州宋都房地产集团有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10600元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员朱若君 二〇一四年四月十四日 书记员蒋敏芝