律师观点分析

    原告卢某。
　　委托代理人张炜、蒋双灌，福建元一律师事务所律师。
　　被告某某投资有限公司
　　委托代理人杨敏凯。

　　原告卢某诉被告某某投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法由代理审判员丁建旺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢某的委托代理人张炜、被告的委托代理人杨敏凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称：原告与被告于2012年12月11日签订了《荣泰.好望江认购书》，约定原告向被告购买荣泰好望江海西物流大厦某商品房，建筑面积为87.59m2，房屋总价为人民币906119元；首付款为247384元；被告须于2013年1月15日与原告签订《商品房买卖合同》。认购书签订后，原告依约向被告支付首付款人民币247384元，但被告拒不与原告签订合同。经催促，被告仍拒不签约。后经了解，被告在签订认购书时，故意将已被抵押的房屋出售给原告，致使认购书目的根本无法实现。为此，原告为维护自身合法权益，特具状至贵院，请求：1、判令解除原被告签订的《荣泰好望江认购书》。2、判令被告立即向原告退还已付购房款本金人民币247384元及利息（利息从2012年12月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率至款项还清为止，暂计至2014年9月2日利息为26134.93元）。3、判令被告依法向原告承担人民币247384元的赔偿责任。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
　　被告辩称：原告的事实和理由部分和公司的情况不符，签订的认购书和支付的首付款是没错的，但是后面的事实部分，首先在于我们当时被承建方起诉，查封了资产，所以没办法签订后期的合同，虽然抵押给委贷方，但我们取得了代持权利，获得许可进行销售，还是可以让准业主获得物业。中院会组织拍卖，我们尽量会让原先的业主优先参与竞拍。除非原告坚持，要不然我们不会解除认购书，原则上我们不同意解除合同。原告一再坚持解除，赔偿和返还购房款利息我们是不支持的。
　　经审理查明：2012年12月11日，原告卢某与被告某某投资有限公司签订《荣泰·好望江认购书》（以下简称《认购书》），由原告认购被告开发的海西物流大厦住宅楼某单元，建筑面积87.59平-方米，认购价为人民币906119元。原、被告《认购书》中约定付款方式为：“选择按揭贷款付款；定金：￥100000元须于签署本认购书时付清；首付楼款：￥247384须于2012年12月16日前付清，于2013年1月15日签署《商品房买卖合同》……”。2012年12月11日，原告向被告支付定金人民币100000元。2012年12月14日，原告向被告支付购房款147384元。2013年1月7日，被告向原告出具预收购房款247384元的发票一张。预收购房款247384元包含原告已支付的定金100000元。
　　另查，2011年9月8日，被告已将原告认购的海西物流大厦住宅楼某单元抵押给中国建设银行股份有限公司福州马尾支行。
　　以上事实有经本院审查认可的原告提供的《认购书》、销售不动产统一发票、POS签购单等证据和被告认可的事实为证。
　　本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告订立的《认购书》，确认了买卖双方的名称和姓名、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，并且原告已于2012年12月16日前支付了首付款247384元，故原、被告订立的《认购书》应当认定为商品房买卖合同。
　　按照《认购书》约定，被告应在2013年1月15日与原告签订正式的《商品房买卖合同》，但其至今未与原告签订，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项和第九十七条的规定，原告有权要求解除合同并退还购房款，故对原告请求解除双方签订的《认购书》并退还已付购房款人民币247384元，本院予以支持。被告早在2011年9月8日就已将原告认购的海西物流大厦住宅楼某单元抵押给中国建设银行股份有限公司福州马尾支行，但在2012年12月11日签订认购书时并未将房产的抵押状况告知原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，被告明知出售的房产已处于抵押状态，在未告知原告房产抵押事实的情况下，却将该房产出售给原告，应认定为“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。因此，原告要求赔偿已支付购房款一倍的损失247384元的诉讼请求，本院予以支持。
　　对于原告要求被告按同期商业银行贷款利率支付首付款247384元自2012年12月14日起至还清之日止的利息。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告本应于2013年1月15日前与原告签订《商品房买卖合同》，但其至今未与原告签订，已构成违约，应赔偿原告相应损失，故对原告要求被告支付首付款247384元利息的诉讼请求，予以支持。原告的利息损失应自被告违约之日起计算，故被告向原告支付利息的时间为2013年1月16日起至实际返还首付款之日。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
　　一、解除原告卢某与被告某某投资有限公司2012年12月11日签订的关于购买海西物流大厦住宅楼某单元的《荣泰·好望江认购书》；
　　二、被告某某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，返还原告卢某已付购房款人民币247384元，并以247384元为基数，按同期商业银行贷款利率计算2013年1月16日至实际返还购房款之日止的利息；
　　三、被告某某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，赔偿原告卢某已付购房款一倍的损失人民币247384元。
　　如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12861元，减半收取6430.5元，由被告某某投资有限公司负担，被告应负担的受理费已由原告代垫，被告应在支付上述款式时一并支付给原告。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

代理审判员：丁建旺

二Ｏ一四年十月二十九日

书记员：蔡雄斌