律师观点分析

1、申请再审的关键是抓住原判决法律文书中一切可以寻找的细

节。本案再审成功的关键就是找到原审程序中送达的瑕疵，成功的让上级法院提审并发回重审，最终得以扭转原判决。

2、执行回转。本案再审判决的金额为35万，比原判决整整少了

35万（原判决判了70万）。通过申请执行回转，成功从法院执行回转了35万。

北京市第二中级人民法院

案号：（2018）京02民申463号

再审申请人（一审被告）：北京某租赁有限公司。住所地：北京市某区。

法定代表人：李某某，该公司总经理。

再审申请人（一审被告）：张某，女。

上列二申请人之委托诉讼代理人：李峰，北京星权律师事务所律师。

被申请人（一审原告）：张某某。

被申请人（一审原告）：向某某。

上列二被申请人之委托诉讼代理人：李某某，北京某律师事务所律师。

审理经过

再审申请人北京某租赁有限公司、张某因与被申请人张某某、向某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4499号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

本院认为，北京某租赁有限公司、张某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：

本案由本院提审；

再审期间，中止原判决的执行。

审判人员

审判长赵静

审判员毛丽敏

审判员陈家忠

裁判日期

二〇一八年八月十六日

北京某租赁有限公司、张某与张某某、向某某房屋租赁合同纠纷再审民事裁定书

再审申请人（一审被告）：北京某租赁有限公司，住所地北京市某区。

法定代表人：李某某，经理。

再审申请人（一审被告）：张某。

上列二申请人之委托诉讼代理人：李峰，北京星权律师事务所律师。

被申请人（一审原告）：张某某，男。

被申请人（一审原告）：向某某，男。

上列二被申请人之委托诉讼代理人：李某某，北京某律师事务所律师。

审理经过

再审申请人北京某租赁有限公司、张某因与被申请人张某某、向某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4499号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月16日作出（2018）京02民申463号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人北京某租赁有限公司、张某及其委托诉讼代理人李峰，被申请人张某某、向某某之委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京某租赁有限公司、张某申请再审称，（一）程序方面。被申请人曾于2015年8月起诉过我们，案号为（2015）大民初字第11789号，后因故撤诉。因涉案房屋已被拆除，为了法院能够联系到我们，我们在11789号案件中填写了明确的送达地址确认书，且是分别填写的，均为北京市某区某里11号楼×××。本案中，被申请人故意隐瞒我们已经填写送达地址确认书的事实，导致法院公告送达。虽然一审法院有邮件详情单，但邮件的地址书写有误，11号楼错写成117号楼，同时并未附邮局的回执，不能被认为是有效送达，导致我们丧失了答辩的权利。因为程序问题未给我们答辩及举证的权利，使得判决存在严重错误。（二）实体方面。（2016）京0115民初4499号民事判决认定事实错误。1、根据双方签订的《土地房屋出租合同》第七条第二款之规定，只有我们和被申请人合建的厂房库房六年内拆迁且有补偿的情况下才分配给被申请人。因被申请人腾退搬离的时间已经超过六年，且实际拆迁赔偿款中没有厂房库房部分。根据约定，被申请人不享有拆迁补偿款。2、被申请人与申请人合建的厂房库房根本就不在拆迁范围内。3、一审判决没有认定被申请人的拆迁腾退时间是在六年内还是六年外，对重大事实问题没有认定的情况下就做出判决是完全错误的。4、即使法院认为被申请人应当得到补偿，一审法院确定的金额也是明显错误的。5、一审判决中被申请人的诉请与判决结果无法对应。综上，请求撤销（2016）京0115民初4499号民事判决，依法改判驳回被申请人的全部诉讼请求。

再审被申请人辩称

张某某、向某某辩称，一审法院按照法律程序履行送达，审理事实清楚、适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。

本院认为

本院再审认为，一审法院邮寄送达开庭传票及证据等诉讼材料时，将送达地址北京市某区某里11号楼×××错写为北京市某区某里117楼×××，导致北京某租赁有限公司、张某未收到应诉材料，未能到庭参加诉讼。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第四项规定，裁定如下：

一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4499号民事判决；

二、本案发回北京市大兴区人民法院重审。

张某等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

原审原告：张某某，男，汉族。

原审原告：向某某，男，汉族。

上述二原审原告之委托诉讼代理人：李某某，北京某律师事务所律师。

原审被告：北京某租赁有限公司，住所地北京市大兴区某地。

法定代表人：李某某，总经理。

原审被告：张某，女，汉族。

上述二原审被告之委托诉讼代理人：李峰，北京星权律师事务所律师。

审理经过

原审原告张某某、向某某诉原审被告北京某租赁有限公司、张某房屋租赁合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民再124号民事裁定，裁定：1.撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初4499号民事判决;2.本案发回北京市大兴区人民法院重审。原审原告张某某和原审原告向某某之委托诉讼代理人李某某，原审被告北京某租赁有限公司之法定代表人李某某，原审被告张某，及二原审被告之委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审原告张某某、向某某向本院提出诉讼请求：1.判令原审二被告支付1000平方米共建厂房40%的拆迁补偿金352334.35元；2.原审二被告支付108平方米道路拆迁补偿金95130.27元；3.原审二被告支付21间房屋共计735平方米的拆迁补偿金578955.01元（拆除费175073.82元、工程配合奖367164.70元、搬迁费36716.49元）；4.诉讼费由原审二被告承担。事实与理由：2009年7月10日，张某某和向某某合伙租赁北京某租赁有限公司（以下简称：某公司）厂房，由张某某出面与某公司签订土地房屋出租合同，约定张某某租赁某公司位于北京市大兴区X村委会，某鸡场东侧土地40亩。双方约定，某公司向张某某提供土地房屋2131平方米，其中现有住房21间，其他厂房库房原审原被告双方共建（后双方合建厂房1000平方米），院房后有张某某所修的108平方米水泥道路。张某某租赁房屋的用途为加工通风管道。租赁期限自2009年7月10日至2019年7月10日止。租赁协议签订后，张某某每年按照约定缴纳租金。2014年底，原审被告及拆迁办、村委会均通知张某某，该土地房屋进行拆迁，要求尽快搬迁完毕。在整个拆迁过程中，原审被告隐瞒张某某，与拆迁部门签订了补偿协议，张某某并未获得任何补偿。根据合同约定，张某某应当得到双方合建厂房40%的赔偿款。张某某自建部分，包括108平米的水泥路的拆迁补偿应当归属张某某所有。张某某租住的21间房屋的拆除费、工程配合奖、搬迁费是对实际承租人的补偿，应当归属张某某。涉案土地及房屋的全部拆迁利益均被张某领取，张某和李某某是夫妻，张某实际领取了拆迁利益，应当作为共同被告。因张某某与向某某合伙租赁了涉案土地及厂房，因此张某某及向某某本次作为共同原告前来主张拆迁利益，要求二原审被告支付张某某和向某某应得的补偿款1026419.63元。

某公司、张某辩称:不同意原审原告的诉讼请求。1.本案土地房屋租赁合同的主体是张某某和某公司，不包括向某某。向某某和张某某之间有没有协议是他们之间的事，向某某不是本案合同的主体。原审原告能够获得双方合建厂房拆迁补偿金的40%的前提是该合建厂房在6年内拆迁且政府给予拆迁补偿。原审原告实际搬离厂房时，已经超过其进场后6年，原审原告对厂房已经使用满6年了，因此不符合双方约定的补偿前提条件。2.108平米水泥路实际在原审原告入场前已经存在，不是原审原告修建的，其不应享有相应的补偿金。3.原审原告租赁的21间房屋，也是在其入场之前就存在的，不是其修建的。涉案厂房拆迁时，政府将全部地上物包括房屋建筑、路面、树木的补偿全部折算进了拆除费、工程配合奖、搬迁费等，还有停产停业补助也是，原审原告没有营业执照，原审被告是有营业执照的。因此拆除费等项目不是对实际承租人的补偿，而是对房屋建筑等的折算，这21间房屋不是原审原告的，那么对应的补偿款也没有其份额。且已经经过了双方约定的6年时间，原审原告不应获得补偿款。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:

2006年9月1日，北京市大兴区某村村民委员会（甲方）与李某某（乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方租赁甲方原种鸡场东侧土地40亩，从事经营活动。租期自2006年9月1日至2031年8月31日，共计30年。租赁期内不得私自将土地转让给他人，如转让需经甲方同意。承租的土地内搭建建筑物时，需征得甲方的同意。遇国家占地，乙方应及时将承租的土地交还甲方，甲方应在第一时间内通知乙方。甲方按日期计算，退还给多收乙方的租金。国家赔偿地上的建筑物费归乙方所有，土地的赔偿费用归甲方所有。2012年1月1日，双方就上述土地重新签订《X集体土地使用合同书》，明确了该土地面积为25602.42平方米（合38.4亩），已有建筑面积为10799.68平方米，用途为仓储，四至为东至某地、西至某地、南至某地、北至某地。租期自2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年。

2009年7月10日，某公司（甲方）与张某某（乙方）签订了《土地房屋出租合同》，合同显示甲方为某公司，乙方为张某某，出租地址为北京市大兴区X镇X村委会（原种鸡场东侧土地40亩）。出租房屋土地情况为：四至东边、南边，西边，北边，西大门进院内右边往东第三个院子为乙方住地（加工车间）。甲方向乙方提供土地房屋2131平方米，其中现有住房21间，其他厂房库房甲乙方共建，由乙方加工通风管道，院房后有乙方108平方米的水泥道路。出租期限从2009年7月10日至2019年7月10日，为期10年。双方对于合同提前终止的约定为，遇国家占地，乙方应及时将承租的土地房屋交还甲方，甲方应在第一时间内通知乙方。甲方按日期计算，退还给多收乙方的租金（注：甲乙合建厂房库房六年内如果因国家拆迁，乙方按国家赔偿费的40%提取，甲方按60%提取。六年后拆迁赔偿费全部归甲方所有）。

2009年9月27日，张某某和向某某签订《合租房协议》，约定出租地址为北京市大兴区X镇X村委会，由张某某牵头合租以上的合租房，使用权和支配权归合租双方拥有，各项条例以张某某与某公司签订的土地房屋出租合同为准。因为此房租赁期为十年，一方把自己的使用权和支配权归于另一方处理，为了满足张某某在现场大库加工成品施工期间工人住宿问题，向某某留出东侧一间房给张某某备用，加工完后立刻搬出，支配权归向某某拥有，张某某只有临时使用权。

2015年6月30日，张某（乙方）与北京市某区人民政府（甲方）签订某项目拆除腾退补偿协议，该协议显示被拆除腾退人为张某，甲方因某校区新建工程项目建设，需要拆除腾退乙方在新建工程范围内的所有房屋、院落及地上物。双方经协商，同意实行货币补偿，并达如下协议：乙方在新建工程项目范围内所有的房屋、院落及地上物位于北京市大兴区X镇X村，建筑、构筑面积16319.86平方米，补偿款为XXXXX元，其中包括所有权补偿即被拆除腾退房屋重置成新价及装修设备附属物价偿费XXX元、拆除费XXXX元、工程配合奖XXXX元、搬迁费XXXX元。乙方应在2015年前完成搬迁，并将被拆除腾退房屋、建筑、构筑物及附属物交给甲方拆除。估价结果通知单显示房屋坐落为大兴区X镇X村中鸡场东侧，附属物重置成新价XXXXX元，该部分补偿款包含的内容有：渗水井、枣树、李子树、葡萄树、香椿树、混凝土路面、方砖地面、电缆、配电箱、铝铰架空线、电线、室外消火栓箱、消防管道、上水镀锌管、给水阀门井、混凝土管道、化粪池、变压器，并未有房屋在该估价结果通知单上。张某于2015年11月9日领取了上述拆迁补偿款XXXX元。另，张某与李某某系夫妻关系，二人均为某公司股东。

庭审中，双方当事人依据2014年11月10日的《某测绘报告》对双方合建部分进行指认，原审被告认为双方合建部分共计865.37平米。其中房屋面积为：34号476.7平米；36号74.45平米；39号的一半14平米；77号48.69平米。棚面积：29号15.68平米；33号185.32平米；35号4.43平米；37号35.04平米；38号11.06平米。原审原告认为，除了上述面积还应当加上房屋面积的32号112.82平米，32号是原审被告第一次当庭指认之时确认有的，加上32号的面积，就是共计978.19平米，和原审原告主张的1000平米相差无几。另，双方当事人均认可上述房屋没有房屋建设许可的相关审批手续。

本院认为，2009年7月10日张某某与某公司签订的《土地房屋出租合同》，因未有房屋建设许可的相关审批手续，违反了相关法律法规的规定，合同应属无效。但合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中合同约定，甲乙合建厂房库房六年内如果因国家拆迁，乙方按国家赔偿费的40%提取，甲方按60%提取。六年后拆迁赔偿费全部归甲方所有。2015年6月30日政府与张某签订拆除腾退补偿协议，上述合建厂房被拆除并获得补偿。现双方合建厂房于合同签订后6年内遇到国家拆除腾退并获得补偿，张某某主张其应当获取合建厂房拆除腾退补偿金的40%符合合同约定，某公司认为张某某已经实际使用厂房满6年因此不应获得补偿金的主张，本院不予支持。对于张某某所主张的108平米水泥路的拆除补偿金以及其所租赁的21间房屋的相应补偿金，因双方合同未对此部分的补偿金进行约定，因此本院不予支持。

张某某与某公司合建的厂房虽然未有合法准建手续，但考虑到张某某在涉案土地上建房并被相关部门予以拆除腾退并进行补偿的事实，故对张某某要求某公司给付拆除腾退补偿款的请求，本院酌情予以支持。对于张某某应得补偿金数额，经查，估价结果通知单上未显示因房屋拆除所补偿的价款，但被告认可因政府政策所限，，地上物补偿价款实际上分摊进了拆除费工程配合奖、搬迁费，那么双方合建厂房所获得的拆除补偿款应当结合重置成新价及装修设备附属物价偿费、拆除费、工程配合奖、搬迁费综合酌情计算。

张某作为某公司的股东，并以自己的名义签订了本案涉案房屋的拆除腾退补偿协议，并实际领取了补偿款项，故应和某公司承担共同给付的义务。

对于向某某要求某公司和张某给付拆迁补偿款的请求，因双方当事人均认可以张某某的名义和某公司签订租赁协议，根据合同相对性，向某某并不是合同主体，至于向某某和张某某之间的约定内容与本案不属于同一法律关系，应另行解决，故对向某某的上述请求，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、张某和北京某租赁有限公司于本判决生效后十日内给付张某某拆除腾退补偿金35万元；

二、驳回张某某的其他诉讼请求；

三、驳回向某某的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审案件受理费14298元，由张某某和向某某负担9422.5元（已交纳），由张某和北京某租赁有限公司负担4875.5元（于本判决生效后七日内交纳）。原审案件公告费260元，由张某某和向某某负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判人员

审判长田桂清

人民陪审员刘香连

人民陪审员焦东霞

裁判日期

二〇一八年十二月二十七日