江苏高院：拆迁安置房非经济适用房，买卖合同有效

作者：卞冲冲

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近日，江苏省高级人民法院发布《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》，对于房地产合同纠纷的热点问题进行了解答，目的在于正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度。本文结合笔者办理过的类似案件，特选取涉及到权属有争议房屋的买卖进行研究，以期探求法院现阶段的审判尺度。

一、人民法院对于小产权房买卖不予受理

二、对于经济适用房买卖合同的效力，需区分情形

三、拆迁安置房并非经济适用房，买卖合同合法有效

《意见稿》第十三条第三款认为，对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

江苏高院从房屋性质及保护的法益角度分析认为，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。但是由于不满五年转让的，具有不能履行的情形，因此当事人要求五年内过户的，法院不予支持。

笔者代理的案件涉及到的是未办理产权证的拆迁安置房的抵押担保，笔者认为，根据《物权法》的规定，不动产物权变动以登记为要件，不动产未予变更登记的，并不产生物权变动的效力，但抵押合同合法有效，债权人有权要求担保人在其担保的主债务的范围内承担连带清偿责任。

南京中院审理的(2015)宁商终字第1214号判决书也对上述观点予以认可。

《意见稿》回答了当前房地产合同纠纷的热点问题，对于房地产合同纠纷案件的审理具有重要的指导作用。