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黄XX与曹X、袁XX等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

发布者:吴红兴|时间:2020年06月12日|497人看过举报

律师观点分析

上诉人黄XX因与被上诉人曹X、袁XX、唐XX房屋买卖合同纠纷一案,不服启东市人民法院(2017)苏0681民初7379号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为,关于争议焦点1,黄XX与曹X订立房产买卖合同,合同中约定的房产交易价格为50万元。黄XX分别于2015年10月6日支付1万元,10月10日支付9万元,2017年9月1日支付10万元,9月11日支付43万元,合计支付63万元,与合同约定不符。对此,曹X解释13万元是双方协商后增加的房款,而黄XX则主张多支付的13万元是税费。本院认为,根据黄XX自行举证的袁XX向其出具的收条,其中明确载明“今收到新法院南侧小区5幢106室剩余全部房款43万元,房款已清…”,足以推定双方协商变更了交易价格,13万元为增加的房款。况且,黄XX在本案二审上诉状中陈述“根据合同约定的违约责任,判决被上诉人曹X承担房屋总价63万元的20%也即12.6万元的违约金和1万元的中介费”,也表明黄XX认可房屋总价已变更为63万元。一审认定13万元为增加的房价款正确。
关于争议焦点2,民事主体在订立合同时,应秉持诚实信用的基本原则,如实告知标的物的相关情况。曹X在房屋尚未过户到其名下时就在合同中宣称案涉房屋在其名下,有违诚信原则,但黄XX作为房屋购买人,也负有在订立合同前对房屋权属状况进行审查的注意义务,黄XX疏于审查,自身亦存在一定过错。根据三方在一审中的陈述,黄XX、曹X、唐XX在2017年9月15日一起去房屋产权交易所办理产权过户手续,但为了唐XX直接过户给黄XX还是唐XX先过户给曹X三方发生矛盾,这表明此时黄XX已知晓曹X并非房屋登记产权人,唐XX才是案涉房屋的登记权利人,三方之间为连环买卖。黄XX在二审中提供的通话录音摘录也佐证了这一事实。在此情况下,黄XX仍要求继续履行其与曹X订立的合同,则根据合同的相对性原则和税收管理制度的需要,只能判决唐XX与曹X、曹X与黄XX分别过户。一审对此判决恰当,本院予以确认。
关于争议焦点3,黄XX与曹X在合同第六条约定的违约责任系双方存在根本违约导致合同解除时的违约金承担,而本案中,房屋价款增加系各方协商一致进行的变更,双方对继续履行合同均不持异议,故黄XX要求曹X按照该条承担违约金不能成立。至于双方在合同第九条约定“甲方(曹X)承诺本交易房产是本家庭成员名下拆迁安置房且名下无商品房,如承诺不实,交易超出部分的费用由甲方自己承担”,从查明的事实看,曹X确实存在承诺不实的情形,但因黄XX在一审中未提出该项诉请,且目前三方尚未过户,交易费用尚未确定,本案中不予处理。此外,一审法院在部分支持黄XX诉请的情况下依职权决定诉讼费用分担并无不当。
综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费11200元,由上诉人黄XX负担。
本判决为终审判决。

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