原告浙江金品房地产营销策划有限公司（以下简称金品公司）与被告新昌县新城房地产有限公司（以下简称新城房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告于2016年1月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。依法由代理审判员张萍独任审理，于2016年2月22日公开开庭审理了本案。庭审中，被告新城房产公司当庭提起反诉，本院经审查予以受理，鉴于原告明确表示针对被告反诉放弃答辩期，故本院决定合并审理。2016年3月22日，本院对本案第二次公开开庭进行审理。两次庭审后，双方申请庭外自行和解一个月，后和解协商未果。鉴于在审理过程中发现本案案情复杂，双方当事人争议较大，本院于2016年4月22日将本案转为普通程序审理，并于2016年6月16日组成合议庭公开开庭审理了本案。三次庭审，原告金品公司的委托代理人郑云峰，被告新城房产公司的委托代理人林淑军均到庭参加诉讼，第二次、第三次庭审中，原告金品公司的法定代表人郑琳玲亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金品公司诉称：2011年9月20日，原、被告签订《房屋销售代理合同》一份，合同约定：由原告为被告开发的位于新昌县七星街道××、××路西南侧地块，项目用地面积23292平方米，项目案名为星河景苑，推广名为星海湾的商品房进行代理销售，双方在该合同中同时对销售代理权、双方的责任以及销售佣金的计算、支付等事项进行了约定。合同签订后，原告依约履行合同。至2014年7月25日，经双方结算，被告共结欠代理销售佣金615776元，但经原告多次催要未果。综上所述，原告认为，原、被告之间的商品房委托代理销售关系受法律保护，原告已完成了被告交付的委托事项，且双方也已经过结算，被告理应按照双方的约定支付房屋代理销售费用，被告拖延支付代理费的行为显属违约。为此诉请：1、依法判令被告支付原告房屋代理销售费用人民币615776元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告新城房产公司在庭审中答辩称：原、被告双方签署销售代理合同事实，但被告无需向原告支付任何代理佣金，请求法院驳回原告全部诉讼请求。具体理由如下：1、原告未按照合同约定完成销售目标，且单方提前中止了合同履行，被告依约有权不向原告支付销售佣金。根据双方签订的房屋销售代理合同第七章第3条、第4条约定：原告应在被告房屋开盘后一年内完成95%的销售率，但直至2014年3月原告单方终止合同履行时，被告开发的星河景苑销售率全部仅为52.7%，且原告至今都未完成被告委托的销售目标，从而导致被告委托原告代理销售的合同目标不能实现，原告已构成严重违约。依据合同第十章第七条约定，原告未能按时完成销售指标，被告有权不予付款，并要求原告赔偿销售佣金30%作为违约金。2、原、被告从未在2014年7月25日进行过结算，原告主张被告欠代理佣金615776元并非事实。原告在2014年3月离开了被告的销售部属于单方提前中止合同履行，此后不仅未帮助被告继续催要房款，也未协助被告进行交房，已给被告带来了诸多损失，双方之前就违约问题协商不成，从未进行过结算。此外，原告提供的相关客户及佣金结算材料均存在错误，具体在被告质证时进行阐述。
被告新城房产公司反诉称：2011年9月20日，被告委托原告代理销售由被告开发建造的星河景苑（推广名为星海湾）项目房产，双方为此签订《房屋销售代理合同》一份，合同约定内容包括：原告应在被告的房屋开盘后一年内，销售完成可售房源面积95%，其中销售率和销售单价作为支付代理佣金的基础，被告按照原告的客户款项实际付款情况支付代理佣金。此外，合同中还对双方的义务及违约责任等内容进行了约定。上述合同签订后，被告于2012年取得相关预售许可证并于当年开盘销售，可售房源总面积为65164.53平方米。但截至2016年2月19日，含被告代理在内的已售房源面积仅为34351.85平方米（即房屋销售率为52.71%）。被告至今已向原告支付代理佣金人民币2068856元。在原告代理销售过程中，因其对客户进行不实宣传，已造成了被告的诸多纠纷损失。2014年3月，原告在未取得被告同意情况下撤离被告的售楼部，并不再履行房款催收等合同义务，被告只好自行进行了相关房款催收工作。被告认为，原告在擅自终止合同时尚未完成95%的房屋销售率，且客观上，楼盘销售率远未达到约定销售率，其已构成严重违约，依据双方签订的《房屋销售代理合同》的约定，被告可不再向原告支付任何款项，且原告应按销售代理佣金的30%向被告支付违约金并赔偿损失。又依据合同约定，如因原告原因造成或因客户要求退房且客户与被告达成一致退房的，原告应向被告返还已收的代理佣金。截至起诉日，根据前述约定，原告应向被告退还的代理佣金共计115760.82元。被告与原告就上述违约金及佣金返还多次协商未果，原告却在其违约情况下提起诉讼要求被告支付代理佣金，被告为维护自身合法权益特提出反诉，要求：1、判令原告向被告返还销售佣金人民币115760.82元。2、判令原告向被告支付违约金人民币585928.55元（应付销售佣金的30%），上述1、2两项合计701689.37元。3、本案诉讼费由原告承担。
原告金品公司在庭审中答辩称：2014年3月份前后原告离开星河景苑销售部属实，但离开原因是由于被告一直拖欠原告的代理费用，经与被告协商一致才离开并终止合同履行的。关于销售率的问题，根据合同约定，开盘后两个月达到60%销售率就可以领取销售代理佣金，当时原告完成了该销售率。另外，销售面积应以原告代理销售的面积计算，不能包括店面房。关于退房问题，原告销售代理的是期房，代理时包括广告在内的宣传都是被告制定，但客户退房，是因为交房时绿化面积不到位、变压器安装在绿化中、房屋结构设计不到位、客户无法办理公积金贷款等原因造成的。而根据合同约定，因房屋质量导致退房的，原告收取的佣金不予退还。且部分退房客户是被告自行销售的。而且，双方曾协商一致，无论退房与否，佣金依旧按照销售率60%作为基础支付。况且，经双方结算，被告结欠原告615776元是事实。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
原告金品公司为证明自己本诉的诉讼主张和反诉的抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋销售代理合同一份，证明原、被告双方于2011年9月20日签订了房屋销售代理合同，并对双方的权利、义务进行了相关约定的事实。被告经质证对三性、证明目的均无异议，认为根据合同的约定尚未达到第一笔佣金的支付条件，且被告无需再向原告支付其余的销售代理佣金。第一次支付佣金的条件是原告必须达到60%的销售率，但截至目前为止，全部销售率只为52.7%，当时为了继续推动房屋的销售，在没有达到60%的情况下，向原告支付了一定的佣金，但之后一直没有达到60%的销售率，所以被告无需再向原告支付其余的销售代理佣金。
2、销售佣金结算单一份、未结款清单四份、公司基本情况一份，证明被告已实际支付原告2068856元，经2014年7月25日原、被告双方结算，被告尚欠原告代理费615776元及朱洪海任被告公司总经理职务的事实。被告经质证对公司基本情况无异议，对其余两份证据的真实性不予认可。关于销售佣金结算单，被告质证认为朱洪海确系被告公司股东，工商登记的职务是经理，但其一直下落不明，故签字的真实性不予认可。况且，就算系朱洪海签字，但朱洪海也并非公司的法定代表人，公司也未授权朱洪海与原告进行佣金结算，故其不能代表被告的意思表示。关于未结款项清单，序号第5、6、7三户都是原告撤离被告公司前尚欠贷款部分的款项，根据双方合同约定，这部分贷款佣金无需向原告进行结算。序号第9户，原告向业主进行了虚假宣传，被告公司直接向业主降低了5万元的房款，导致了被告5万元的损失，被告不需向原告支付佣金。第11、14、16户存在欠款现象，第12户并非原告代为销售出去，实际的房号也不是5-112号。第15户属于退房的客户；第17至23户，这些客户不是原告代理，最后实际也没有和公司签订相关的合同。第24户系贷款且首付款存在欠款现象。第31户存在贷款问题（该案在新昌法院审理过程），因为被告公司没有收到房款，无需向原告支付款项。第32户系退房。第33户，因为原告存在虚假宣传，到目前为止被告还在和客户进行协调中，且一直要求原告配合协商解决。第38户贷款部分没有到位。第40、41、42、50户客户退房。第51、52户属于贷款欠款现象。第53至54户系退房。车位、车库部分第4户是退房。第5、6、11、12、13户没有签订买卖合同，客户缴定金后又要求退回定金。按照合同的约定，在原告没有达到要求的销售率情况下，被告根本无需支付任何的销售佣金，即使法院判定双方应当结算一部分的佣金，应扣除被告无需支付部分的佣金。
3、新昌城市在线广告一份，证明“星海湾”楼盘于2012年12月30日第一次正式开盘，且开盘时并非是全部开盘的事实。被告经质证对真实性无异议，“星海湾”楼盘确实于2012年12月30日正式开盘，但正式开盘当天推出的是所有的楼盘。
4、销售佣金结算单十二组（附佣金结算清单），证明按原、被告双方之前只要有被告公司经理朱洪海签字确认，双方就可以进行结算的结算习惯，据此，2014年7月25日有朱洪海签字确认的佣金结算单可以作为本案结算依据的事实。被告经质证对真实性有异议，认为鉴于原告和朱洪海私交较好，且朱洪海现在已失踪，存在事后补签的嫌疑，故双方进行结算应以公司盖章为准。
5、股东会决议两份，证明2013年至2014年，由于国家政策的调整，全国的房地产市场存在不景气、不理想的现状以及原告撤出销售部系经过被告公司股东会决议，并不存在擅自离场的事实。被告经质证对2012年5月2日有股东签字的股东会决议的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，该决议仅仅是股东对商品房销售价格的决议，不能证明原告所谓的房地产大环境的具体情况；对于2014年1月12日的股东会决议的真实性有异议，认为被告从未进行过该次股东会决议，也从未有过与原告终止合同的决议，原告行为系擅自单方终止合同。
被告新城房产公司为证明自己的抗辩和反诉主张，向本院提交了以下证据：
6、预售许可证、商品房预售证、房产信息管理系统有关星河景苑项目房屋销售信息汇总复印件一组，证明2012年被告取得房屋预售许可证并开盘销售，其中可售房源总面积65164.53平方米。截至2016年2月19日，被告的“星河景苑”项目房产的全部已售房屋面积为34351.85平方米，售房率为52.72%，原告至今未完成合同约定的95%的售房率，未完成被告委托的事项，原告已严重违约，被告无需继续支付代理佣金，并有权要求原告承担违约责任。原告经质证对预售许可证、商品房预售证真实性无异议，对信息汇总复印件的真实性有异议，该证据系电脑打印件，不能作为证据，且也无法证明实际的销售率，不能达到被告的证明目的。
7、房屋销售代理合同复印件一份，证明原告应在被告楼盘开盘后一年内销售完成被告可售房源面积的95%，依据合同约定，只有客户实际付款了才能结算佣金，如因原告原因或客户自行要求退房并与被告达成一致的，原告应当退还已收的代理佣金。原告经质证对真实性无异议，对证明对象有异议，认为原告已按合同约定完成了销售比例，并且，客户退房不是因为客户原因、也不是原告原因造成的，是因为被告在交房时绿化面积不到位、将变压器装在绿化中以及房屋的设计不到位等原因才导致的客户退房。
8、新昌县房地产管理局出具的被告楼盘销售统计情况表2份，证明被告楼盘总可销售面积为65176.01平方米；其中截至2014年4月1日已售面积为277433.83平方米，销售率为42.09%；截至2016年3月10日的售房率也只有66.52%，原告未按时完成约定的销售率95%，被告有权不再向原告支付销售佣金，并有权依约要求支付佣金的30%作为违约金。原告经质证对证据的三性均不予认可，认为即使真实性无异议，也不能据此证明原告没有完成销售指标。双方于2011年签订房屋销售代理合同时，被告楼盘尚未开盘。双方在合同中约定的销售指标，是以每期开盘房屋销售率为准进行考核的。被告楼盘共开盘一次，开盘面积为17735平方米，开盘后两个月原告共销售了15205.12平方米，完成了销售指标。另外，被告并没有将全部房产委托原告进行销售，但对于后期没有开盘部分房产，实际上原告也是在代为销售，只是不参与考核，根据实际销售情况结算佣金。
9、房产信息管理系统预售信息截屏5份、退房协议书10份、新昌县商品房买卖合同5份、领付款凭证5份、佣金结算单一组、已付佣金凭证一组，证明：①房号为8-212、3-262、10-1171、12-172、3-232、9-142、12-1171、6-192、5-211、9-1131、7-121、8-111、2-261房屋实际均已退房、房号为9-181、4-222、4-242、4-162、7-141房屋实际已退房并由他人购买、地下150号车位已退款，现房屋所对应的业主均不是原告结算单上所列客户，原告的结算单不具有客观性，被告依约无需继续支付代理佣金，并有权要求原告返还销售佣金人民币115760.82元，其中房号为6-192、5-211、9-1131、4-242、7-121、9-181、2-261的房屋应返还全款代理佣金共计66177.03元，房号为7-141、4-162的房屋应返还首付佣金共计11295元。②被告共已支付原告代理佣金2068856元。原告经质证认为：①对房产信息管理系统预售信息截屏的真实性有异议、对经由新昌县房管局备案的退房协议的真实性无异议、对有原件的房屋买卖合同的真实性无异议，但对证明目的均有异议，认为无法客观反映是否存在退房的事实，即使事实，也是发生在双方结算之后，现在退房与否，与原告无关。并且，即使退房，也不能代表该套房屋未销售出去，比如6-192房屋原先客户潘毅虽然退房，但最终由吕通购买，依然是销售成功的，因此名字变更不代表退房，可能仅仅是转让或者换房。另外，实际上客户退房，有些是被告原因造成的，比如工程质量、逾期交房等。②前述2015年5月14日、2015年5月26日签订的买卖合同，出卖人签名均系朱洪海，与原告提供的2014年7月25日结算单上的签名系同一人，表明朱洪海依旧在公司行使职权，进行房屋销售工作，因此，2014年7月25日的结算单合法有效，应以此作为结算佣金的最终依据。③对领付款凭证、佣金结算单、已付佣金凭证的真实性没有异议，被告已支付原告代理佣金2068856元是事实，并且2015年10月27日的领（付）款凭证上核准人系朱洪海，而朱洪海系被告公司经理，主要承担房屋销售、退款职能，据此表明2015年10月27日之前朱洪海都在公司上班，行使其经理的职权，从而也可以看出2014年7月25日朱洪海仍然在公司上班，朱洪海签字确认的佣金结算单合法有效。
上述证据经庭审质证，结合双方陈述、答辩，本院认证如下：证据1、7，本院对其真实性予以认定，可以证明原、被告双方签订房屋销售代理合同并对双方权利义务进行具体约定的事实。证据2、4，结合朱洪海的身份、职务情况及之前代理销售佣金的结算流程、习惯，本院对该两组证据的形式真实性予以认定，至于具体所能达到的证明力将在判决理由部分具体分析。证据3，本院对其真实性予以认定，可以证明“星海湾”楼盘于2012年12月30日第一次正式开盘的事实。证据5，本院对2012年5月2日有股东签字的股东会决议的真实性予以认定，2014年1月12日的股东会决议系草稿件没有全体股东的签字确认，本院对其真实性难以认定。证据6，本院对其真实性予以认定，可以证明被告取得星海湾楼盘预售许可证和预售证及截止2016年2月19日楼盘的具体销售情况等事实。证据8，本院对其形式真实性予以认定。证据9，其中的佣金结算单、已付佣金凭证等经原告质证无异议，本院对被告已支付原告代理佣金2068856元的事实予以认定；另外的截屏信息、退房协议、房屋买卖合同、领付款凭证等证据，被告提供的目的系用于证明原告代理销售的房屋存在部分退房的情形，经与原告提供的未结款清单及双方之前的结算所记载的客户信息相核对，本院认为，被告主张的退房情形与该清单记载的客户信息能够对应的房号具体为：8-212、3-262、10-1171、12-172、3-232、9-142、12-1171、9-181、4-222、4-162、7-141、6-1152、9-1132与被告主张的退房情形虽不在原告诉请主张结算佣金的清单范围之内但确系双方之前结算确认的房号具体为：5-211、9-1131、7-121、8-111、2-261、4-242的房屋，以及地下150号车位，在原告不能提供相反证据推翻被告前述退房证据真实性的情况下，本院对上述房号房屋已经实际发生退房的事实予以认定，此外，买受人分别为王强、石云峰、俞洁的车位车库也可以认定已退购。至于前述退房证据能否达到要求原告返还或扣除佣金的证明目的，将在判决理由部分具体分析阐述。另外，被告主张的退房情形中房号为6-192的房屋，被告提供的退房协议书买受人系潘毅与原告主张结算佣金的清单范围中房号对应的买受人系吕通并非一致，且被告未提供买受人为潘毅的结算详情，并且双方于2013年11月7日就买受人为吕通的代理销售情形已进行首次结佣，故该退房协议书与本案处理缺乏关联性，本院对此退房事实不作认定。
综上，本院认定以下事实：2011年9月20日，新城房产公司与金品公司签订了《房屋销售代理合同》一份，约定：由新城房产公司（甲方）委托金品公司（乙方）代理销售星海湾项目的商品房（地名办核准名称：星河景苑）。标的项目：甲方系标的项目的合法开发建设单位，本项目位于新昌县七星街道××、××路西南侧地块，项目用地面积23292平方米，地上建筑面积46584平方米及地下不计容积率面积约19625平方米；代销期限：自2011年7月19日起至完成销售量的95%为止；代理成功标志：全额支付购房款客户：凡乙方客户与甲方签署可证明买卖关系成立的有效合同，并且按约全额支付房价款，即为乙方代理成功；贷款支付购房款客户：乙方所介绍的客户与银行签订了借款合同，且与贷款银行签订了贷款合同后；乙方的客户系甲方确认的《客户确认书》中的客户；分期付款的客户：甲方签署了有效合同，并且收到70%的房款，确认为成功销售。佣金计算及支付方法：乙方根据所达到的销售额计提代理佣金1.5%；销售指标：本全权代理销售期限自协议签订之日起至每期房屋销售率实达95%以上为止（销售率=每期完成的销售面积/每期可销售的面积）。销售指标分阶段计算：第一期住宅面积，以补充协议为准；开盘后二个月内达到开盘量的60%，开盘后一年内完成开盘量的95%；第二期商业住宅面积，以补充协议为准，开盘后二个月内达到开盘量的60%，开盘后一年内完成开盘量的95%；双方同意按甲方的可售房源所载面积（按甲方提供的文件为准）作为计算销售率的依据，并以销售率和销售单价作为支付代理佣金的基础；双方确认：乙方必须在开盘后2个月内完成总销售面积的60%。且当销售率达到总可销售建筑面积的60%时，甲方按照乙方完成的销售额（该销售额为客户实际支付到位或贷款发放到位的款项金额）的1.5%作为乙方的第一笔销售代理佣金；其余代理佣金甲方在每月（至少为第一笔代理佣金支付后的次月）的25日之前与乙方结算清上月度佣金；销售合同签订后，凡出现退房即解除购买合同的，在退还购房款的同时，如是乙方原因造成的退款的或客户自身要求退房并和甲方达成一致的，应扣回乙方的销售佣金，如其他因房屋质量和产权证，销售手续不全等相关问题及属于甲方责任造成买受人退房的，一切损失由甲方负责，乙方销售业绩结算佣金乙方不予退还。在前述应扣回佣金的前提下，若乙方的销售佣金已经支付，则乙方负有返还义务；违约责任：如乙方在销售合同履行期内，不能按时完成销售指标，或者留指标甚远，甲方有权单方面终止合同且不予付款，并且乙方应承担由此造成的损失并支付销售代理佣金30%的违约金等。
2012年8月31日、2012年10月30日、2012年12月19日，新城房产公司分别取得了新昌县七星街道星河景苑2幢和3幢，1幢、4幢、5幢、7幢、8幢和11幢，6幢、9幢、10幢和12幢的商品房预售证及预售许可证，地上建筑面积与地下建筑面积分别为5195.04平方米和846.70平方米、13714.08平方米和15338.42平方米、27598.89平方米和2463.66平方米。庭审中，被告明确可售房源总面积按照房产信息管理系统载明的65164.53平方米计算。2012年12月30日，星河景苑第一次正式开盘销售。经金品公司代理销售后，双方已就部分销售佣金进行了结算，原、被告一致确认新城房产公司共已经支付销售代理佣金2068856元。2014年3月前后，金品公司撤离星河景苑售楼部。2016年1月12日，金品公司诉请来院，要求以2014年7月25日的销售佣金结算单作为剩余佣金的结算依据并支付销售代理佣金615776元。被告新城房产公司反诉要求原告返还销售佣金人民币115760.82元并支付违约金人民币585928.55元。
另经查明，在原告代理销售过程中，出售房屋部分发生退房，具体房号为：8-212、3-262、10-1171、12-172、3-232、9-142、12-1171、9-181、4-222、4-162、7-141、6-1152、9-1132、5-211、9-1131、7-121、8-111、2-261、4-242。另外，地下150号车位及买受人分别为王强、石云峰、俞洁的车位车库也均已退购。其中，3-232房屋系被告已经支付佣金6000元、尚欠佣金7500元，9-142房屋系被告已经支付佣金3900.51元、尚欠佣金8850元，12-1171房屋被告尚欠佣金25482元，9-181房屋被告尚欠佣金13055元，4-222房屋被告尚欠佣金12834元，4-162房屋系被告已支付佣金3795元、尚欠佣金7500元，7-141房屋系被告已支付佣金7500元、尚欠佣金7500元，6-1152房屋仅系被告尚欠佣金13213元，9-1132房屋被告尚欠佣金13055元，5-211房屋系被告已支付佣金9811元、9-1131房屋系被告已支付佣金14700元、7-121房屋系被告已支付佣金4650元、8-111房屋系被告已支付佣金1545元、2-261房屋系被告已支付佣金11351元、4-242房屋系被告已支付佣金13050元。王强、石云峰、俞洁购买的车位车库系被告分别尚欠佣金2775元、2775元、2055元。
本院认为，原、被告之间签订的房屋销售代理合同不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应严格按照合同约定遵照履行。本案中，原、被告双方对于代理销售的期限没有明确的终止期限约定，只笼统约定原告代理销售的期限自协议签订之日起至每期房屋销售率实达95%以上为止。而对于原告已于2014年上半年退出销售的事实原、被告均无异议，故本院认定原、被告之间的销售代理合同实际已于起诉前终止履行。本案原告在本诉部分主张要求被告支付代理销售的佣金，被告以原告未按合同约定完成销售指标构成违约为由，拒绝支付剩余部分佣金，被告同时提出反诉要求原告返还部分已支付的佣金，并要求按合同约定标准赔偿相应的违约金，上述请求和抗辩均系建立在原告是否按约完成销售指标的基础之上。故本院对此一并进行分析和评判。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要有两个：一是被告主张原告未按合同约定完成销售指标的违约情形是否存在；二是原告主张佣金支付的条件是否已经成就。
关于第一个争议焦点问题，本院认为，根据房屋销售代理合同约定，关于销售指标，第一期住宅面积、第二期商业住宅面积均以补充协议为准，在开盘后二个月内达到开盘量的60%，开盘后一年内完成开盘量的95%。同时还约定，以可售房源所载面积作为计算销售率的依据。至于可售房源所载面积按被告提供的文件为准。鉴于事后双方并未就相关内容签订补充协议，故原告承担的销售指标应以合同约定开盘后的可售房源所载面积作为衡量和计算的基数。而对于被告实际已经委托原告销售的可售房源面积，被告负有相应的举证责任。庭审中，原、被告一致认可星海湾楼盘仅于2012年12月30日开盘一次，但对于开盘的具体楼层及可售房源面积，双方均不能提供相应证据予以证实。被告在庭审中主张预售许可证所载面积即为开盘时总可销售面积，对此本院认为，预售许可证的取得仅仅只能证明开发商取得商品房买卖的开盘资格和销售条件，具体开盘或推出销售的时间应当以房产推向社会公开认筹作为标准。另外，被告还主张根据原告提供的佣金结算单显示的出售房屋已涉及整个楼盘，由此可以说明在第一次开盘后，被告已经将所有房源委托原告进行销售。对此本院认为，一方面商品房楼盘一次性全部开盘销售不符合房地产公司通常的销售技巧和做法，另一方面被告仅凭每幢楼均有房屋出售就此推论星海湾项目商品房已全部开盘并交付原告代理销售，依据欠缺。况且，在合同履行过程中，被告共已累计12次支付原告佣金2068856元。被告认为，其未严格按照合同约定的销售指标支付佣金，系出于鼓励原告销售积极性的目的。被告的前述主张虽然不能排除一定的可能性，但在被告对于其实际已经交付原告代理销售的可售房源总面积不能举证证明的情况下，主张原告未按合同约定完成销售指标，亦缺乏事实依据，本院对此不予认定。被告据此抗辩拒付剩余部分佣金及反诉要求原告支付违约金，本院同样不予支持。
关于第二个争议焦点问题，按照房屋销售代理合同的约定，第一笔销售代理佣金的支付以原告方在开盘后2个月内完成总销售面积的60%为前提，之后的其余代理佣金按月进行结算。被告在庭审中也承认，其中的总销售面积是指可销售房源总面积。本案中，星海湾楼盘实际于2012年12月30日第一次正式开盘，双方于2013年1月31日提前进行了销售佣金的第一次结算支付，并在开盘一年后的2014年1月3日又进行了代理销售佣金的结算支付。另外，截止原告撤离销售部前，经双方结算，被告累计12次支付原告销售代理佣金共计2068856元。如前分析，在被告不能举证证明委托原告销售的可售房源总面积的情况下，结合双方之间已经发生的一系列佣金结算和支付行为，对于原告未按合同约定完成销售指标的事实本院尚不足以认定或推定，并且还可从另一个侧面反映出原、被告在合同实际履行过程中，已经形成结算后支付的交易习惯。至于原告提供的2014年7月25日朱洪海签字确认的销售佣金结算单的效力问题，本院认为，依据已经结算支付的2068856元销售代理佣金的实际结算情况，本院经审查发现，2013年1月31日、2013年5月20日、2013年6月20日、2013年9月18日、2013年10月13日、2013年12月20日、2014年1月3日等半数以上的佣金结算单上均有朱洪海的签字确认，结合朱洪海的身份情况以及原告提供的未结款清单，本院认定2014年7月25日的佣金结算单可以作为被告支付原告未结款销售佣金的依据。但是，鉴于合同约定，销售合同签订后，凡出现退房即解除购买合同情形的，在退还购房款的同时，如是原告方原因造成的退款或客户自身要求退房并和被告方达成一致的，应扣回原告方的销售佣金，若已经支付，则负有返还义务。依据本院审理查明的事实，本院认为，房号为3-232、9-142、12-1171、5-211、9-1131、7-121、8-111、2-261的房屋确系客户自身原因退房并与被告协商一致；房号为4-242房屋，其退房协议虽未经房管局备案，但依据买受人为汤佰茂、徐红燕的商品房买卖合同，以及房号为9-181、4-222、4-162、7-141的房屋，依据被告提供的商品房买卖合同，可以认定原告代理销售的房屋事后已转由他人购买的事实，在原告未提供相反证据证明原购买人退房系被告原因导致的情况下，本院认定双方系协商一致达成退房的事实；房号为6-1152、9-1132的房屋以及买受人分别为王强、石云峰、俞洁的车位车库，依据被告提供的领付款凭证，本院亦认定退房系客户自身原因并与被告协商一致的事实。据此，前述房屋，被告无需支付未支付部分佣金合计为116594元，并可以要求原告返还已支付部分佣金合计为76302.51元。至于房号为8-212、3-262、10-1171、12-172的房屋及地下150号车位，虽然客观上已发生退房情形，但对于退房原因双方未提供证据予以证明，故对该部分房屋所产生的佣金在本案中本院不作扣除处理。
综上，被告应支付原告销售代理佣金共计499182元（615776元-116594元），原告应返还被告销售代理佣金76302.51元。原、被告双方诉请合理部分，本院予以支持，超出本院认定部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告新昌县新城房地产有限公司支付原告浙江金品房地产营销策划有限公司销售代理佣金499182元，限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告浙江金品房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；
三、原告浙江金品房地产营销策划有限公司返还被告销售代理佣金76302.51元，限于本判决生效后十日内付清；
四、驳回被告新昌县新城房地产有限公司的其他反诉请求。
上述一、三款项折抵后，被告新昌县新城房地产有限公司应支付原告浙江金品房地产营销策划有限公司销售代理佣金共计422879.49元。
如果被告新昌县新城房地产有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费9960元，由浙江金品房地产营销策划有限公司负担1170元，新昌县新城房地产有限公司负担8790元，限于本判决生效后七日内向本院交纳；一审反诉案件受理费10820元，由浙江金品房地产营销策划有限公司负担1710元，新昌县新城房地产有限公司负担9110元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费（本诉上诉预交案件受理费9960元，反诉上诉预交案件受理费10820元），款汇绍兴市非税收入结算分户，开户行：绍兴银行营业部，账号：09×××13-9008]。
