上诉人中国银行股份有限公司北仑分行（以下简称中国银行北仑分行）为与被上诉人宁波九通置业有限公司（以下简称九通置业公司）抵押权纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2016）浙0206民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年5月27日，九通置业公司与中国银行北仑分行签订编号为北仑新大路2013人抵001号《最高额抵押合同》一份，约定：双方之间自2013年5月27日起至2014年5月27日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同等属于本合同项下之主合同，九通置业公司自愿以其名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权为上述主合同项下的债权提供抵押担保，担保债权最高本金余额为21235万元。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等。同日，九通置业公司为上述国有土地使用权办理了抵押登记手续。2013年5月28日至2013年10月30日期间，九通置业公司共向中国银行北仑分行借款14000万元，并签订《固定资产借款合同》4份。2013年12月5日，向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具《银行承诺函》一份，载明：九通置业公司开发建设的清水绿园房地产项目，位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块，土地证号为仑国用（2012）第08485号，该地块已在被告处抵押贷款，他项权证号为仑土抵他项（2013）字000267号，现该项目因办理预售许可证需要，中国银行北仑分行出具此函并承诺如下：1.在现有抵押条件下，中国银行北仑分行同意该项目对外销售；2.由中国银行北仑分行对该抵押项目商品房预售款实行封闭管理，项目销售所得全部存入九通置业公司在中国银行北仑分行的专用账户，保证预售款用于该项目的工程建设；3.待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，中国银行北仑分行同意取消该贷款相关土地抵押登记。后清水绿园房地产项目取得《商品房预售许可证》，开始预售。截至2014年11月27日，九通置业公司共欠中国银行北仑分行借款本金83825000元、利息1286489.88元。2014年11月28日，中国银行北仑分行诉至该院要求九通置业公司立即归还上述借款本息，并要求对九通置业公司名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权行使抵押权。2015年6月1日，该院作出（2014）甬仑商初字第1436号民事判决书，针对中国银行北仑分行要求对涉案国有土地使用权行使抵押权的诉请，该院以不仅侵害了购房者的利益也有违其承诺为由，判决予以驳回，该判决已发生法律效力。宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块1#-11#楼、12#楼（物业）、13#（配电）、门卫房、地下室工程（即清水绿园房地产项目工程），建设单位九通置业公司于2015年12月23日组织设计、施工、监理和其它有关单位验收，并于2015年12月29日备案。清水绿园房地产项目工程竣工后，九通置业公司开始陆续为购房者办理交付手续，但因涉案国有土地使用权抵押登记未注销，宁波市国土资源局北仑分局无法办理土地使用权分割登记手续，购房者无法取得相关产权证明。
九通置业公司于2016年1月7日向原审法院起诉称，2013年5月27日，双方签订编号为北仑新大路2013人抵001号《最高额抵押合同》一份，约定：双方之间自2013年5月27日起至2014年5月27日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同等属于本合同项下之主合同，九通置业公司自愿以其名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权为上述主合同项下的债权提供抵押担保，担保债权最高本金余额为21235万元。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等。同日，九通置业公司为上述国有土地使用权办理了抵押登记手续。2013年12月5日，中国银行北仑分行向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具《银行承诺函》一份，承诺待涉案土地上所建清水绿园房地产项目竣工交付时，不管九通置业公司贷款是否还清，中国银行北仑分行同意注销该贷款相关国有土地使用权的抵押登记。2015年6月，宁波市北仑区人民法院作出（2014）甬仑商初字第1436号民事判决书，判决驳回了中国银行北仑分行要求对涉案国有土地使用权实现抵押权的诉讼请求。现涉案土地上所建清水绿园房地产项目工程已竣工验收，九通置业公司已开始为各购房者办理交付手续，但因中国银行北仑分行未按承诺办理涉案国有土地使用权注销抵押登记手续，造成该国有土地使用权分割登记手续无法办理，九通置业公司亦无法为购房者办理相关房屋产权证。故九通置业公司诉至法院请求判令：1.中国银行北仑分行立即对九通置业公司名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权办理注销抵押登记手续；2.本案诉讼费由中国银行北仑分行负担。
中国银行北仑分行原审中答辩称：因九通置业公司开发的清水绿园房地产项目办理商品房预售许可所需，中国银行北仑分行确实曾向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具过《银行承诺函》一份。但从该承诺函的内容来看，中国银行北仑分行同意注销涉案国有土地使用权抵押登记必须同时具备以下三个条件：1.由中国银行北仑分行对清水绿园房地产项目所涉商品房预售款进行封闭管理，九通置业公司应将项目销售所得全部存入其在中国银行北仑分行的专用账户；2.商品房预售款应用于清水绿园房地产项目的工程建设；3.清水绿园房地产项目竣工交付。现因九通置业公司的原因，清水绿园房地产项目的商品房预售款绝大多数都未进入监管账户，亦未用于工程建设，且九通置业公司仍有一亿余元的借款本息未归还给中国银行北仑分行，给中国银行北仑分行造成了重大损失。综上，中国银行北仑分行不应注销涉案国有土地使用权的抵押登记，请求法院驳回九通置业公司诉讼请求。
原审法院审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押登记是不动产抵押权设立生效的法定条件，并具有公示效力，其目的是保护抵押权人担保物权的实现。故一旦不动产抵押权终止，不动产抵押登记也即失去了其本身的法律意义，如该抵押登记的存在影响了原抵押人物权权利，原抵押权人应遵循诚实信用的原则，及时履行申请注销抵押登记的合同附随义务。本案中，中国银行北仑分行作为金融机构，应具备较强的风险控制能力，其明知抵押土地上的商品房获得行政机关的预售许可后，其所享有的抵押权会与购房者利益发生冲突，仍在清水绿园房地产项目获得预售许可前，同意该项目对外销售，并承诺待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，其同意解除该项目土地使用权的抵押登记。现该项目已竣工交付，大部分商品房已交付给购房者，该院（2014）甬仑商初字第1436号生效判决也驳回了中国银行北仑分行要求对涉案土地行使抵押权的诉请，故无论从中国银行北仑分行自身承诺的条件成就方面，还是从生效判决的既判力层面考量，中国银行北仑分行均应注销涉案土地的抵押登记，否则将会导致九通置业公司无法为购房者办理房屋产权证的违约后果，中国银行北仑分行则违反了商事主体的诚信原则。中国银行北仑分行以九通置业公司贷款未还清，预售房款未进入中国银行北仑分行监管的资金账户，亦未用于工程建设为由，拒绝注销抵押登记的抗辩意见，既与中国银行北仑分行出具的《银行承诺函》相左，亦有悖于该院（2014）甬仑商初字第1436号生效判决的相关判决意旨，难以采纳。九通置业公司诉请，正当合法，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》三十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三十五条第一款之规定，原审法院于2016年4月5日作出如下判决：中国银行股份有限公司北仑分行应于判决发生法律效力之日起三日内对宁波九通置业有限公司名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权办理注销抵押登记手续。案件受理费80元，由中国银行股份有限公司北仑分行负担。
中国银行北仑分行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、中国银行北仑分行出具的《银行承诺函》是一个完整的意思表示，对此的断章取义的理解是错误的。2013年12月5日中国银行北仑分行向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具的《银行承诺函》中承诺：1.在现有抵押条件下，同意该项目对外销售；2.由中国银行北仑分行对该抵押项目商品房预售款实行封闭管理，项目销售所得全部存入九通置业公司在中国银行北仑分行的专用账户，保证预售款用于该项目的工程建设；3.待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，中国银行北仑分行同意取消该贷款相关土地抵押登记。这三项内容是一个完整的意思表示，且在逻辑上具有先后顺序。根据该份承诺函，中国银行北仑分行同意解除抵押，至少有三个条件：1.预售款封闭管理，项目销售所得全部存入在中国银行北仑分行处设立的专用账户；2.预售款用于项目工程建设；3.项目竣工交付。只有在全部满足这三个条件的情况下，中国银行北仑分行才同意解除抵押，这才是中国银行北仑分行该份承诺函的完整而真实的意思表示，这也是中国银行北仑分行作为金融机构进行风险控制的本意所在。但一审判决简单的以中国银行北仑分行同意解除抵押为理由，对中国银行北仑分行的抵押权不予支持是错误的。二、一审判决在中国银行北仑分行同意解除抵押的条件并不具备的情况之下，以对承诺函的片面理解，认定中国银行北仑分行同意解除抵押，该认定明显缺乏证据支持。1.根据该院（2014）甬仑商初字第1436号案件，法院委托的宁波威远会计师事务所有限公司2015年2月3日作出的《关于宁波九通置业有限公司与中国银行宁波北仑支行金融借款合同纠纷一案的专项审计报告》（以下简称审计报告）中显示，九通置业公司除在中国银行北仑分行处开立基本户和预售资金专户外，还在其他九家银行分别开立账户。截止2014年11月30日，九通置业公司已收取清水绿园商品房预售款44421万元。但该预售款并未全部进入九通置业公司在中国银行北仑分行处开立的预售资金专户，其中有相当一部分进入了九通置业公司在其他银行开立的账户中，而这与中国银行北仑分行出具的承诺函中解除抵押所设立的第一个条件根本不相符。2.同样根据审计报告，九通置业公司已收取的预售款中，用于归还中国银行北仑分行贷款5617.50万元，支付工程款5527万元，支付银行借款利息867万元，缴纳税金636万元，归还关联方欠款23436万元，借出资金7761.50万元。显而易见，借出资金7761.50万元，也根本不是用于项目工程建设。这一点，与中国银行北仑分行出具的承诺函中解除抵押的第二个前提条件也不相符合。综上，在上述前提条件并不具备的情况之下，一审判决做出了中国银行北仑分行同意解除抵押这一明显缺乏证据证明的事实认定是错误的。三、九通置业公司至今未偿还所欠贷款，其无权要求中国银行北仑分行注销抵押登记。九通置业公司作为欠款人，对其所欠的83825000元款项及相应利息、复利及罚息，至今分文未予偿还，即便按其所依据的（2014）甬仑商初字第1436号判决，对判决所确定的其偿还贷款的义务，也至今未予履行。故此，九通置业公司作为债务人，在拒不偿还债务，也不履行生效判决，严重损害债权人的利益和法律权威的情况下，其无权要求中国银行北仑分行作为债权人注销抵押登记。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。
九通置业公司答辩称：中国银行北仑分行所上诉的三点理由不一定都要满足。银行承诺函是出具给北仑区住建局的。第3点已经写明不管贷款是否还清，都可取消抵押登记。即使按照中国银行北仑分行所称要封闭管理，专款专用，中国银行北仑分行也有过错，专款专用封闭管理是能做到的，是中国银行北仑分行疏于管理。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理、合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：宁波市北仑区人民法院（2014）甬仑商初字第1436号一案的判决已经生效，在该案中驳回了中国银行北仑分行要求对涉案土地行使抵押权的诉请。本案中，九通置业公司诉请要求中国银行北仑分行注销对涉案土地的抵押权，实质系在法院驳回中国银行北仑分行要求对涉案土地行使抵押权的诉请后，进一步行使其作为抵押人的相关权利。
本案中，中国银行北仑分行作为金融机构，应具备较强的风险控制能力。首先，根据其所出具的承诺函表明，一方面其明知抵押土地上的商品房获得行政机关的预售许可后，其所享有的抵押权会与购房者利益发生冲突，仍承诺待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，其同意解除该项目土地使用权的抵押登记；另一方面，根据其所出具的承诺函，虽然要求商品房预售款实行封闭管理，项目销售所得全部存入九通置业公司在中国银行北仑分行的专用账户，但最终商品房预售款未全部进入专用账户，也与其疏于管理存在关联。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人。该《批复》亦体现了当购房者利益与抵押权人利益发生矛盾时，对购房者利益予以优先保护。如中国银行北仑分行未注销涉案土地的抵押权，则会导致九通置业公司无法为购房人办理房屋产权证。从而损害购房者利益。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人中国银行股份有限公司北仑分行负担。
本判决为终审判决。
