【相关法条】

《最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知》第33条

【正文】

实践中，《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》一起签订，名为买卖，实为抵押借款的情形并不少见。如果签订的《商品房回购协议》实际为抵押借款合同，开发商的主要目的为借款，那么购买商品房的一方实际为债权人，而出售房屋的一方实际为债务人，该房屋则是抵押物。在该种情形下，借款与房屋的价值可能是对等的，也可能相差甚远，当作为债务人的开发商不能偿还借款时，债权人也即购买房屋的一方对标的房屋就享有优先受偿权。如果签订的是真实的《商品房买卖合同》而不是借款合同，其最主要的目的就是购买商品房，这个最终目的具有排他性，也是唯一的，签订合同付款后，购买房屋一方就要完全的得到该商品房屋的所有权。该种情形下，一般来说房屋的价款与房屋的价值是相当的。当《商品房回购协议》约定的情形出现时，开发商就可以向购房人回购。

面对越来越多的房产纠纷，究竟该如何明确界定《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质？我们认为，合同各方应当明确约定各自的权利义务，并按照该约定严格执行。如果确实出现了纠纷，合同各方则应当按照合同约定的权利义务内容，确定合同的类型和案由，适用相应的法律、法规。

案情介绍

2012年12月5日，甲公司与丙公司签订《商品房买卖合同》两天后双方签订了《商品房回购协议》。该协议约定：甲公司向丙公司预售商品房，为确保双方的利益均不受损失，丙公司附条件地同意甲公司回购已售商品房。同时，《商品房回购协议》约定，甲公司回购商品房的期限为2010年12月25日至2011年5月30日；甲公司在2011年5月25日前向丙公司退还购房款19372245.11元及支付占用购房款期间的利息，丙公司同意甲公司回购商品房；如在约定期限内未退清购房款19372245.11元及支付利息或延期退款，甲公司丧失回购权；若甲公司未在2011年5月25日前向丙公司退还购房款及利息，《商品房回购协议》自行失效，其失效后，不影响《商品房买卖合同》的效力。但是，合同到期后，甲公司以双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质依法应当为抵押借款合同为由，拒绝继续履行合同。丙公司遂向当地人民法院提起诉讼，请求甲公司继续履行商品房买卖合同，并协助丙公司办理上述房屋的产权证书。

法院判决

判决甲公司继续履行商品房买卖合同，于判决生效之日起十日内向丙公司交付某商业广场第五层房产并出具全部购房款正式发票；甲公司于判决生效之日起给丙公司办理上述房屋产权证书。

法律分析

本案焦点：关于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质是否为抵押借款合同？

依合同法理，合同的性质由当事人的真实意思表示，即当事人约定的权利义务所决定。《最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知》（法（2001）84号）第33条指出，“技术合同名称与合同约定的权利义务关系不一致的，应当按照合同约定的权利义务内容，确定合同的类型和案由，适用相应的法律、法规。”因而，判断本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质只能依据两份协议所约定的当事人之间的权利义务内容。本案当事人签订的《商品房买卖合同》对商品房的具体位置、面积、价格、付款及交房时间等内容有明确的约定，具备买卖合同的基本要素。从《商品房买卖合同》内容分析，能够确定当事人间存在买卖商品房的合意。

丙公司在《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》签订后履行了合同义务，而甲公司没有按照合同约定退款，已丧失涉案房产回购权。法院正是基于甲公司未履行回购协议造成回购协议失效而要求甲公司履行《商品房买卖合同》。

甲公司既不履行《商品房回购协议》，又不履行《商品房买卖合同》，有违诚实信用原则。