【案例四】

吴俊妮与安华房地产开发有限公司民间借贷纠纷案（承办法官 韩玫，载于《民事审判指导与参考》2014年第2辑）

在本案中，最高人民法院认定双方系民间借贷关系。其理由为：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房一方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方当事人之间真实的法律关系是民间借贷。

法院查明：

2011年7月25日，郑鹤与安华公司签订《商品房买卖合同》，总价款4960万元，安华公司于2012年5月30日前交付房屋。同日，双方签订《回购协议》，约定：安华公司欲回购郑鹤所购买的商品房，如一个月内回购，应支付房屋价款5060万元，两个月内回购价款为5160万元，三个月内回购价款为5260，以后以此类推。郑鹤在收到回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑鹤应立即协助安华公司办理房屋备案解除手续。

2011年7月28日，郑鹤向安华公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。安华公司出具了“今借到郑鹤4960万元”的借条。

2013年1月8日，郑鹤为甲方，吴俊妮为乙方，双方签订《债权转让协议》，主要内容为：1、安华公司于2011年7月25日向郑鹤借款4960万元，为履行还款义务，安华公司将其开发的房屋以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2102年12月31日安华公司向郑鹤支付回购款300万元，不履行回购协议以及按时还款。2、郑鹤将债务人安华公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴俊妮。

同日，郑鹤作出《债权转让通知书》，主要内容为，安华公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴俊妮款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴俊妮持有，并于2013年1月8日签订《债权转让协议书》。同日，郑鹤将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至安华公司。

又查明：2011年8月5日，安华公司与当地国土资源局签订《成交确认书》载明，安华宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。

2013年1月31日，吴俊妮诉至法院请求判令安华公司向其偿还原向郑鹤借款本金及利息。安华公司答辩称：双方之间所签订的是《商品房买卖合同》，并没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。

关于郑鹤与安华公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系，最高人民法院认为，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。

首先，从合同双方缔约目的看其真实意思。

第一，从郑鹤的行为分析，其缔约的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权。

作为商品房买卖中的购买者，其缔约目的无非是自用或投资，如果属于自用，则买方不会在当日就签订回购协议；如果用于投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。并且，在商品房交易中，购房者到了交房期仍拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。

从《债权转让通知书》和《债权转让协议》内容也可看出，郑鹤真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。

第二，从安华公司缔约时的真实意思看，其签订《商品房买卖合同》的真实目的只是为获取竞拍土地所需资金后再回购。

安华公司仅支付郑鹤300万元，便未再继续履行《回购协议》，也未交付商品房，双方是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷4960万元的目的。

安华公司并不否认缔约目的是尽快得到4960万元，以便用于参与建设用地的竞拍活动。如果竞拍不成功，则马上回购所售房屋；如果竞拍成功，则可能因无力回购而舍弃《商品房买卖合同》项下房屋。

安华公司将《回购协议》解释为只是为其设定回购的权利，是否回购凭其主观决定，而对郑鹤来说，只有在回购时配合的义务。一方只享权利，而另一方只承担义务的合同，并非当事人的真实意思表示。

其次，安华公司在签约后向郑鹤汇款合计300万元，如既非回购款又不欠债务，自然也没有义务向买房人付款。显然，安华公司主张系买卖合同关系与其向买方汇款的行为自相矛盾。因此，认定为借贷更为合理。

最后，当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给了借款方，即可认定债权债务关系成立。且仅凭商品房买卖备案登记手续和开具部分发票的行为，并不能证明《商品房买卖合同》关系的真实性。

综上所述，在认定房屋买卖合同还是民间借贷关系时，没有统一的具体标准，应当针对个案的实际情况，结合各方缔约的真实目的、所举证据的证明力大小、履行行为是否有悖常理等综合情况予以确定。最高人民法院在不同阶段的裁判规则，亦是随着实践发展而日益完善，其已给我们的认定思路予以有效指引，且大有裨益。