京尚拆迁律师说法：读懂2017农村宅基地新政： 拆迁来了？确权是维权的第一步！

国土资源部近日下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(以下简称《通知》)。

这份《通知》更具体地明确了关于农村宅基地的产权、农村宅基地房子有无房产证、农村一户多宅等几个老百姓热切关注的问题。《通知》中的几项重要政策调整无疑是为更好地保障农民财产权益筑基。

然而对老百姓来说，只有政策还不能解决问题，更重要的是读懂这些政策，明确自己的合法权益。城镇化速度日益加快、农村拆迁项目逐日增多，老百姓随时可能面临宅基地拆迁等相关问题。

好料还要好厨师，只有能够正确并且有效地运用法律武器，才能真正地做到保障自己的权利和合法财产利益。

下面由北京京尚律师事务所的专业拆迁律师为您详细解读这份通知中与老百姓面临拆迁时的土地财产权利息息相关的重要内容。

一、农村房屋有房产证。

《通知》要求，农村宅基地和基础建设用地必须颁发统一的不动产权证书。

针对部分地区农村地籍调查工作基础薄弱，农村房地一体的不动产登记难以保障，新旧不动产登记证未能实现有效统一的现实问题，《通知》强调，要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定，颁发统一的不动产权证书。

二、农村“一户多宅”的产权界定。

“一户多宅”问题是农民朋友极度关注并且广泛存在的现实问题。针对这一具体情况，《通知》确认了“一户多宅”的产权确认问题。

简单来说，即未分户另行建房分开居住的，或未分开居住但另行建房的，只要满足分户当地建房条件，且实际使用宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准（上限）的，仍旧可以进行合法的确权登记，明确自己的财产权益不受第三方侵犯，且《通知》中也明确了确权登记的程序。

三、农村宅基地面积超占问题。

《通知》明确对于历史上经过批准的宅基地，认可批准的效力，按照批准面积确权登记。对于未经批准占用宅基地的，《通知》分历史阶段予以处理。对于因历史上接受转让、赠与房屋因而造成的宅基地超占确权问题也给出了具体规定。

未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

对于面临拆迁存在补偿范围困惑的农户来说，这项政策意义重大。

在新政策出台之前，面临拆迁问题时，宅基地超占部分无法获得拆迁补偿。而本《通知》中明确了超占部分宅基地的几种确权情形，并明确规定按照不同情形进行确权后准予登记的方式。

也就是说，在面临拆迁时，这部分过去会被武断认定为超占违建而不予补偿的宅基地部分，也将获得相应补偿。不同情形会有不同的处置方法，如果真正面临这些疑难问题，当事人可以及时寻求专业拆迁律师的帮助，充分利用这份《通知》带来的新契机，更好地保障自己的合法拆迁补偿权益。

四、非本农民集体成员也可依法取得宅基地使用权。

《通知》规定了几项非本农村集体成员及非农户口居民依法进行宅基地确权的情形，进一步明确并保障了“外来人口”的合法权益，也为这部分居民解决了在面临拆迁时难以得到应有的补偿的难题。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

五、依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益。

因嫁娶、乔迁等原因离开原集体的，如果取得新的宅基地使用权，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上，并依法注销原宅基地使用权；进程落户的，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

简单来说，即使因某种原因离开原农村集体的，不应直接认定为失去原合法取得的宅基地使用权。根据《通知》规定，如经合法的确权登记，仍旧享有宅基地使用权。也就是说，当面临拆迁时，这部分居民仍有资格获得相应的补偿。

但新政实施，在具体案例中的应用与律师的诉讼和谈判能力，以及整合办案经验也是有着密切联系的。好的拆迁律师，能娴熟地运用法律手段，为当事人争取到更多补偿。