离婚时按揭房产增值部分如何处理

在按揭房产婚后增值部分的处理上，难点问题是：如果按揭房产是婚前个人财产，婚后夫妻共同清偿贷款，房屋增值部分能否作为夫妻共同财产进行分割?对于此类房产，《婚姻法司法解释三》第10条规定：双方婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方做出补偿。但是如何进行合情合理的分割，还有必要进一步进

行探讨。

首先，房屋增值部分是不是夫妻共同财产?婚姻法司法解释三第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。也就是说，一方财产在婚后产生的其他收益，如投资收益等，应认定为夫妻共同共有。那么这个问题就演变为：房屋价值的增值是孳息还是自然增值?亦或是投资收益等其他收益?法律并没有明确规定。

1、一方婚前按揭房产的增值是否属于孳息

孳息包括自然孳息和法定孳息，但不管是何种孳息，都有一个共同的特征，即孳息通常是从原物中所出之收益，虽然出自原物，但独立于原物。而房产的增值部分并不独立存在，在房产所有人未进行房产转让的情况下，增值部分一直处于期待利益的状态，即使转让，也只是房产价值形态的变化，并不存在新产生的独立物。因此，房产的增值部分并不属于孳息。

2、一方婚前按揭房产的增值是否属于自然增值

所谓自然增值，从字面意思看，它是指非人为的增值。进一步推论，它应当是由通货膨胀、供求关系变化等市场因素造成的物或者权利价格的提升。近年来，房地产价格由于市场、通货膨胀等各种因素的影响不断走高，从简单分析来看，一方婚前按揭房产的增值符合自然增值的特征。

3、一方婚前按揭房产的增值是否属于投资收益

投资收益通常是指经济主体向特定事业或领域投入经济要素而获得的经济收益。就大多数普通居民家庭而言，购买一套房产只为居住使用，也就没有投资收益一说，至于拥有多套房屋的炒房者来说，对于非满足自身居住需要的房屋所投入的资金属于投资，但要指出的是，计算投资额时，不能被房屋的总体价值所迷惑，只有在购房时投入的资本(即首付款和婚前支付的贷款)才是婚前投资，那些婚后归还贷款的部分都是婚后夫妻共同财产的投资，其投资收益也当属夫妻共同所有。

从以上分析可以看出，一方婚前按揭房产的增值同时符合“自然增值”和“投资收益”两个概念，那么应当如何取舍?从婚姻法司法解释三第十条所使用的文字来看，其使用的是“补偿”，而非直接认定为“夫妻共同财产”。因此，我们认为，将一方婚前按揭房产增值部分认定为“自然增值”更符合法律理解统一性的要求。另一方之所以能够得到补偿，在于其用夫妻共同财产为继续持有该房屋做出了贡献，给一方获得自然增值创造了条件，因此基于公平合理的原则，由获得自然增值的一方给予合理补偿。