在民间借贷纠纷中，许多借款人因对合同条款理解不足或未及时采取法律措施，导致利息翻倍、抵押物被强制执行，甚至面临高额违约金。今天，我们通过张梅律师团队代理的一起真实案例，解析如何利用法律武器最大化保障自身权益，避免“借小钱还大债”的悲剧。

一、案情回顾：

抵押借款合同如何步步升级？

2021年7月，甲（出借人）与乙（借款人）签订《抵押担保借款合同》，借款30万元，月利率6.67‰，并以乙名下房产作抵押。2022年6月，双方签订《补充合同》，借款金额增至60万元，利率调高至7.5‰，并重新办理抵押登记。2023年7月，借款期限再次延长至2024年7月8日。然而，到期后乙未还款，甲遂起诉要求：

1. 偿还本金60万元及逾期利息（按LPR四倍计算）；

2. 对抵押房产折价、拍卖款优先受偿；

3. 诉讼费由乙承担。

法院最终支持了甲的诉讼请求，乙因未出庭，被判10日内还款，否则抵押房产可能被强制执行。

二、关键法律问题：借款人如何避免“雪球式”债务？

1. 抵押合同期限≠借款期限，抵押权如何持续有效？

根据《民法典》第419条，抵押权行使期限与主债权诉讼时效挂钩，即：

- 主债权未超诉讼时效（通常3年），抵押权可行使；

- 超时效未主张，法院不予保护。

本案中，甲在借款到期后立即起诉，确保了抵押权的有效性。

2. 逾期利息怎么算？LPR四倍是否合法？

- 有约定：按合同（如本案的LPR四倍）；

- 无约定：可主张6%年利率或按原借款期利率计算。

关键点：若利率超过法定上限（如原24%年利率限制），超限部分无效，借款人可抗辩减少。

3. 抵押物拍卖后，钱怎么分？

- 抵押权人优先受偿，剩余部分才用于偿还其他债务；

- 流拍后，普通债权人接受以物抵债≠抵押权人丧失优先权，法院仍须按法定顺序分配。

三、借款人如何自救？3大策略争取利益最大化

1. 主张利率过高：若合同利率超法定上限（如LPR四倍过高），可请求法院调整。

2. 协商分期或展期：避免抵押物被拍卖，争取还款缓冲期。

3. 审查抵押登记瑕疵：如未办理登记或登记金额不符，可抗辩抵押权无效。

四、律师建议：遇到借款纠纷，如何高效维权？

- 尽早固定证据：如合同、转账记录、催款记录等；

- 及时起诉或申请执行，避免抵押权因时效丧失；

- 专业律师介入：计算合法利息、制定谈判策略，减少损失。

张梅律师团队的专业服务

张梅律师是湖南芙蓉律师事务所创始合伙人，董事，从业16年，本人有近1000案的实战经验，张律师在刑事辩护、婚姻继承、合同纠纷领域拥有丰富的经验和专业的法律知识。