无权代理签订的房屋买卖合同的违约责任承担

无权代理签订的房屋买卖合同的违约责任承担

（陈高  北京炜衡（成都）律师事务所）

摘  要：无权代理行为在民事活动非常常见，第三人往往基于诚实信用的原则相信无权代理人经过了被代理人的非书面授权才与其签订合同。而大部分人均认为，无权代理签订的合同无效，因为合同无效，因此无权代理行为人不承担任何责任。原《民法通则》第六十六条和原《合同法》第四十八条均对无权代理进行了规定，但未规定无权代理人责任范围，导致在实务操作中存在不同观点，缺乏操作性。《民法典》首次对无权代理的行为人的责任范围比照合同主体的责任范围进行了规定。本文拟通过一个案例，探讨无权代理签订合同的效力问题和责任承担。

关键词：无权代理  效力  责任承担

    一、无权代理案例

陈某瑞、邓某铭系夫妻关系，陈某红、陈某辉系其子女。陈某瑞、邓某铭名下有一套房屋（为按份共有，各占50%）。邓某铭于2012年9月24日病故，其生前未就该房屋处理订立遗嘱，陈某瑞、陈某红、陈某辉均作为第一顺序继承人并未对案涉房屋进行继承析产。

2017年8月25日，陈某辉以陈某瑞、邓某铭（该二人为卖方）委托代理人的名义与谭某蓉（买方）经某中介公司提供居间服务，签订了《房屋买卖合同》一份，约定陈某瑞、邓某铭将位于成都市龙泉驿区房屋（权*）以115万元价格出售给谭某蓉。合同第13条约定“卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，否则卖方应赔偿由此造成的一切损失。”合同第16条约定“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价30%的违约金……”合同尾部手写以下约定“②买方已得知卖方产权共有人已去世，卖方委托代理人应全权处理完善继承换证手续，并承担其相关换证手续费……④因产权人未到场签字，且陈某辉征得房屋产权人同意出售上述房屋并签署合同及相关的补充协议，愿意按照合同的约定履行相应的义务。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行，本人同意承担相关法律责任。”该合同由陈某辉进行签字确认。

后陈某辉以未征得陈某瑞、陈某红同意出售房屋为由，于2017年10月11日告知谭某蓉不再履行合同。谭某蓉向法院提起诉讼，请求判令解除房屋买卖合同，陈某辉、陈某瑞、陈某红赔偿谭某蓉违约金345000元、返还谭某蓉定金5万元，并赔偿中介费23000元。

陈某辉在诉讼过程中选择合同无效进行抗辩，认为没有代理权签订的合同无效，其无需承担法律责任。那么无权代理签订的合同是否对无权代理人无效？笔者由此展开如下分析和探讨。

二、无权代理与无权处分行为的区别。

二审法院引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，认为前述案例适用无权处分，认为即使陈某辉不能获取案涉房屋其他所有权人的同意，案涉《房屋买卖合同》仍应认定为陈某辉、谭某蓉的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。笔者认为，虽然结果都是合同有效，但是本案应适用无权代理的规定，而非无权处分。

无权代理与无权处分均可能导致合同不能履行，所签订的合同均有效，容易混淆，但两者之间存在明显的不同。

首先，签订合同的主体不同。无权处分是基于无权处分人自己的名义与合同相对人签订合同，而无权代理是以被代理人的名义签订合同。

《民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。无权处分行为是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立处分财产合同的行为。在无权处分行为中包含行为人处分财产的行为及因行为人处分财产的行为而使行为人与相对人订立合同。如果行为人是以他人的名义实施的处分行为，虽然没有获得他人的授权，但仍构成无权代理，而不构成无权处分。《民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。简言之，无权代理是以“被代理人”名义签订合同，签订合同后该合同对“被代理人”是否有效取决于“被代理人”是否追认；而无权处分则是以无处分权人自己的名义与合同相对人签订合同处分他人财产。区分两者不同的关键是是否以财产所有人的名义签订合同。

其次，对财产所有人的法律后果不同。无权代理签订的合同未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。无权处分签订的合同不存在追认的问题，合同有效，而对财产所有人不发生效力。

无权代理和无权处分签订的合同对签订合同的行为人都是有效的，都应基于双方签字的效力承担违约责任。前述案件中，陈某辉以陈某瑞、邓某铭（该二人为卖方）委托代理人的名义与谭某蓉（买方）签订《房屋买卖合同》，而非以陈某辉本人名义签订合同，并且在合同中说明了已经征得房屋产权人同意，应适用无权代理的规定。

三、无权代理行为人签订的合同有效，行为人应承担违约责任或损害赔偿责任。

关于无权代理中的行为人即无权代理人责任范围如何确定的问题，对此原《民法通则》第六十六条和原《合同法》第四十八条均没有规定，导致在实务操作中缺乏可操作性。原《合同法》第四十八条第一款规定的行为人承担的责任，是基于合同无效而承担的缔约过失责任，还是基于合同对无权代理人有效而承担的违约责任或损害赔偿责任？没有明确的规定。

有观点认为，无权代理签订的合同，无权代理人承担的是缔约过失责任，理由是：第一，无权代理人在合同订立过程中存在过失，其知道或应当知道其无代理权，仍然以财产权利人名义从事代理行为，应对其过失承担责任；第二，无权代理人在从事无权代理行为时，违背基于诚实信用原则所产生的忠实、诚实等随附义务，并已给相对人造成损失；第三，由于财产权利人拒绝追认无权代理行为，无权代理人所订立的合同被宣告无效。该观点认为无权代理人所订立的合同未经追认合同无效。该观点是基于原《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

有观点认为，无权代理人签订合同，但履行不能，只能按照合同无效处理。笔者认为，原《合同法》第四十八条第一款规定的行为人承担的责任是基于合同对无权代理行为人有效而承担的合同责任或损害赔偿责任。无权代理签订的合同未被追认对无权代理行为人是有效的，由无权代理行为人承担合同义务。同时，笔者认为无权代理人与相对人签订的合同并不必然导致合同不能履行，无权代理人可以从被代理人处获得所有权或者另寻同类标的物来履行所签的合同。

    《民法典》第一百七十一条规定，行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。该款规定的前提是认定无权代理签订的合同对行为人是有效的，即在代理人与相对人之间发生代理实施的法律行为的法律效果，可以依据该法律行为的内容请求行为人履行债务或者赔偿损失。德国民法典179条与我国《民法典》第一百七十一条规定相似，但德国民法典179条将无权代理的法律责任分得更加细致。德国民法典179条第一款与我国《民法典》规定一致，无权代理人明知自己无代理权与第三人订立合同未经被代理人追认，第三人有权选择要求无权代理人履行义务或者损害赔偿，第三人与无权代理人之间存在一种典型的债务关系。

因此，无权代理签订的合同对行为人有效，无权代理行为人承担的是违约责任或损害赔偿责任，而非缔约过失责任。

前述案件，一审法院认为，案涉房屋虽登记在陈某瑞、邓先铭名下，但因邓某铭已死亡，故该房屋应属陈某瑞与邓某铭的继承人陈某红、陈某辉共有。陈某辉未取得共有人陈某瑞、陈某红的授权而与谭某蓉签订《房屋买卖合同》出售房屋，其行为属于无权代理行为，因陈某瑞、陈某红对该行为不予追认，《房屋买卖合同》对陈某瑞、陈某红不发生法律效力，而应由陈某辉作为《房屋买卖合同》一方当事人，履行该合同项下的义务，承担相应的法律责任。笔者认为一审法院的认定是正确的，陈某辉作为该房屋共有人之一，未取得其他共有人授权，而以其他共有人的代理人与谭某蓉签订合同，属于无权代理行为，其签订的合同对其有效，作为无权代理行为人的陈某辉应承担违约责任。

    四、无权代理中第三人（合同相对人）亦应承担过错责任。

    德国民法典179条第二款规定，当无权代理人在与第三人订立合同时并不知道自己没有代理权，即无权代理人善意，则其只承担损害赔偿责任。我国《民法典》第一百七十一条未规定代理人不知其无代理权的情形，均推定代理人知道或者应当知道其没有代理权。同时，德国民法典179条第三款规定，第三人明知代理人无代理权或代理人为限制民事行为能力人，无权代理行为人均不承担法律责任，这对第三人提出了更高的代理权审查义务和更重的法律责任。我国《民法典》第一百七十一条第四款规定，第三人知道或者应当知道行为人无权代理的,第三人和无权代理行为人按照各自的过错承担责任，第三人不承担全部责任，这与德国民法典179条第三款规定的第三人明知无权代理的情形承担的责任要轻得多。

前述案例发生在《民法总则》实施前后，如陈某辉主张谭某蓉明知陈某辉未取得该房屋共有人的授权仍与其签订合同，根据《民法总则》第一百七十一条第四款，谭某蓉存在过错也应承担部分责任，适用过错相抵规则，应相应减轻陈某辉的责任，法院应会支持无权代理行为人陈某辉的主张。

参考文献：

1.福州市中级人民法院民一庭 陈奇：《无权代理人订立房屋买卖合同效力问题及违约责任的认定》-http://fzszy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2021/02/id/5812243.shtml

2.最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编《中华人民共和国民法总则理解与适用（下）》859页