律师观点分析

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）XX0115民初21474号 原告：A，女，1969年7月10日出生，汉族，住黑龙江省海伦市， 原告：A，男，2005年9月14日出生，汉族，住上海市黄浦区， 法定代理人：A(系原告B母亲)，本案原告， 原告：A，女，1986年12月21日出生，汉族，住上海市徐汇区， 三原告共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 被告：A，男，1951年8月14日出生，汉族，住上海市浦东新区， 被告：A，女，1953年12月11日出生，汉族，住同被告A， 被告：A，男，1976年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区， 被告：A，女，1975年5月12日出生，汉族，住同被告A， 第三人：A，男，1968年12月24日出生，汉族，住上海市浦东新区XX*室， 原告A、B、C与被告D、E、F、G房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理，经被告申请，本院依法追加A为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理，原告A及其委托诉讼代理人B，被告A、B、C、D到庭参加诉讼，被告第三人A经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结， 原告A、B、C向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，2、四被告返还购房款人民币(币种下同)320,000元，并以此款为基数，从协议签订之日起至实际还款日止按银行同期贷款利率计算的利息，3、四被告向原告支付违约金640,000元，事实和理由：原告A与B生育C，2015年1月6日，原告A及B与四被告签订《房屋转让协议书》，以320,000元价格购买浦东新区XXXXX号房屋及土地、果树使用权，签订协议当天，原告付清全部款项，嗣后，四被告将土地租给他人使用，原告多次催促被告退款，但决绝，2017年1月19日A死亡，四被告仍拒绝退款， 为证明其诉讼请求所依据的事实，原告提供身份资料信息、《房屋转让协议书》、承诺书、委托书、宅基地使用权登记审查表、宅基地使用证、房款支付凭据、视频光盘、租赁合同、结婚证复印件、死亡医学证明作为证据， 被告A、B、C、D同辩称，当时想卖房，找到中介A，后来签订买卖协议，收到原告购房款320,000元属实，但实际拿到257,000元，其余给了中介，协议应当有效，不同意原告所有诉讼请求，如法院确认协议无效，双方都有责任，不同意以原价退还，中介收取的钱款也应由原告主张让其拿出来， 第三人向本院提交的书面答辩意见称，当时买卖出于自愿，农村房屋买卖在网上比比皆是，转让行为国家是默认合法的，当时被告割肉卖房和土地，委托我处理房子和土地，我收取70,000元左右费用不是中介费，是被告心甘情愿给的，与原告无关， 原告补充意见，虽然房屋已经出租，但和租客已经说好，租客愿意随时退租，我方腾房，恢复原状后交给被告， 经审理查明，原告A系B的妻子、C为儿子，A为B的女儿，2017年1月19日A死亡，2015年1月6日，A、B与C、D、E、F签订《房屋转让协议书》，320,000元价格购买408号四间平房(连同宅基地、场地、果树的永久使用权，连同鱼塘约200平，承包地二亩的使用权，地址面积按宅基地审查表为准)，被告写下承诺书同意卖房，A将房款320,000元打至B账户，被告交付四间平房后，原告将平房进行出租， 另查明，浦东新区XXXXX号房屋登记人口为：A、B、C，408号房屋有楼房、付舍(平房)构成，宅基地使用证载明，楼房3幢占地99平，棚舍1间占地16平，1991年宅基地使用权审查表载明，现有付舍33平，批准25平，超标8平， 上述事实，由原、被告陈述，原告提交的上述证据予以证实， 本院认为，双方签订协议书属实，被告收取原告购房款320,000元并交付房屋及附属设施属实，根据法律法规规定，农村宅基地房屋不得转让于本集体经济组织成员以外的人员，且出让的四间平房的面积亦超过有证面积，故涉案协议书应认定无效，协议无效后，被告因协议取得的购房款应当予以返还，原告取得的房屋及附属物在恢复原状后应当予以返还，双方理应知道买卖非法而为之，故导致协议无效，责任在双方，协议无效，无违约之说，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告将房屋出租，已产生收益，故与被告占用购房款的利益可进行抵过，故原告要求由被告支付购房款占用利息的诉讼请求，本院不予支持，对于购房款的返还，被告提出了其给中介的70,000元左右钱款，应由中介返还的意见，本院认为，被告与中介A建立的卖房委托关系，与原告无涉，协议被判令无效后，被告认为中介A存在需要返还其费用的事由，应由被告向其主张，与本案无涉，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认A、原告B与被告C、D、E、F于2015年1月6日签订的《房屋转让协议书》无效； 二、被告C、D、E、F于本判决生效之日起三十日内返还原告B、G、H购房款320,000元，同时，原告将浦东新区XXXXX号房屋的四间平房(连同上述协议对应的附属物及土地)恢复原状后交还被告； 三、驳回原告A、B、C其余诉讼请求， 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费13,400元(已由原告预交)，减半收取计6,700元，由A、B、C共同负担3,350元，由被告A、B、C、D共同负担3,350元，被告负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 审判员　　徐进 二〇一八年五月二十九日 书记员　　姜灵 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定， 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任， 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金