摘要：几天不见，“接地气”的律师又来了~这篇文章的内容可以说是为了我的某位善良的当事人而写，也可以说是为了所有符合该种情形或可能涉及该种情形的“倒霉催的”朋友们所写。话不多说，入正题!今天将对于社会普遍关注度较高的“一方当事人
几天不见，“接地气”的律师又来了~这篇文章的内容可以说是为了我的某位善良的当事人而写，也可以说是为了所有符合该种情形或可能涉及该种情形的“倒霉催的”朋友们所写。话不多说，入正题!
今天将对于社会普遍关注度较高的“一方当事人婚前出资支付首付款按揭贷款购置不动产，婚后该不动产登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷，在双方离婚时该不动产如何分割”的问题进行法条剖析与实务讲解。涉及到该问题的法律条文无外乎一直备受争议的《婚姻法司法解释三》中的第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
对于该条司法解释究竟该如何理解呢?首先我们需要把握的是，对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋，无论完全认定为夫妻共同财产还是一方个人的婚前财产都是不妥的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照婚姻法关于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时也不能损害作为债权人的银行的合法利益。对本条司法解释可以分为以下几个层次来深入理解：
第一，本条司法解释有明确的适用范围。它规范了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况的不动产，并不适用此规定，在此不一一列举。
第二，对于“婚后用夫妻共同财产还贷”，应当从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不区分还贷的金钱来源于夫妻中的哪一方收入。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别的约定。
第三，由于此类不动产中有夫妻共同财产的成分，因此在离婚时如何分割，首先应当由双方当事人协商解决。只有在双方当事人协商不成时，法院才进行判决。
第四，该条司法解释中的第二款提供的是法院针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法，从“可以”的表述表明，该分割方法并不是绝对的。也就是说，该条并不完全排除在特殊情况下，将此类房产判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
第五，判决取得产权的一方向另一方补偿时需考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。价值判断方法可以由双方当事人通过协议方式对涉案房屋的现有价值达成共识，也可以委托有资质的房地产评估机构对该不动产进行现有价值评估。在法院处理案件时，通常当事人需要提供如下基本情况：1、涉案房屋购买时的价格;2、首付款数额以及其在购房全款中的比例;3、按揭贷款数额及其利息数额;4、当事人以夫妻共同财产还款的累计数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;5、尚未归还的贷款及利息数额。
第六、如果在特殊情况下，法院将房屋判给非产权登记一方所有，那么在还有贷款尚未偿还完毕的情况下，由于按揭贷款是以所购房屋为抵押物的，那么还贷义务与房屋所有权也应为同一当事人。否则一旦失去房屋的一方当事人拒绝继续还款，银行一旦起诉并请求拍卖该房屋，最终得到房屋产权的一方当事人便会失去房屋。
那么在审判实务中法院对于该类案件会如何处理呢?下面我们就来看看最高人民法院对于该类案件所给出的审判指导：
一、在适用该条司法解释将房屋判归非婚前按揭贷款购房一方当事人所有时，一要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿;二要妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应由判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
二、对于确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，根据通常多数法院采取的计算方式进行计算(此处不列举)。如果购房者是男方，离婚是双方当事人无子女，或者虽然有子女但女方经济独立，无需照顾，则上述分割方式可直接适用。但如果离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述不动产时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾女方和子女利益的原则，给女方多分。如果根据实际情况，法官认为将该部分全部分给女方才足以体现照顾子女和女方利益的原则，判决结果并不违反该条司法解释的规定。如果离婚时女方没有住处，则法院还可以依据婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释一》第二十七条之规定，判决男方对女方给予帮助，让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住，直到其另行找到住处或再婚。
三、如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则受诉法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
四、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免涉案房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照该司法解释规定承担相应义务的，法院应当予以支持。
以上从法律的角度讲了这么多，但笔者真心希望每个人的婚姻生活都可以幸福长久，在自己最亲近的人面前少一些争执和算计，多一些理解与关爱，不论婚姻走过多少年，都不曾忘记当初“死生契阔，与子相悦;执子之手，与子偕老。”的决心，彼此也将永远不需要触及法律给予的任何决断。
