律师观点分析

　　原告陈某（曾用名：陈自民），男，傣族，现年55岁，大学文化，云南省华坪县人，退休干部。

　　委托代理人强友菊，云南华经律师事务所律师。

　　被告谢某，男，汉族，现年45岁，小学文化，云南省华坪县人，务农。

　　上列当事人因买卖合同纠纷一案，由原告于2016年7月4日起诉来院，本院受理后，依法适用简易程序于2016年8月16日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人强友菊、被告谢某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，原告于1993年3月22日向被告购买一宗120㎡的宅基地，约定转让价4000元，原告预付定金2000元，等原告退休办理建房手续，批准修建房屋支付剩余2000元。原告退休后申请办理建房得知，被告已将卖给原告的地基转让，原告要求被告退还定金及违约金，经协商、调解未果。为此，提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告于1993年3月22日签订的《土地转让协议书》，责令被告退还原告支付的定金2000元，违约金2000元；2、本案诉讼费由被告承担。

　　被告谢某辩称，1、1993年自己与原告签订了一份协议，但没有说卖宅基地，协议上也没有写等原告退休后建房，当时协商是3至5年之内批不到手续可以找自己；2、至今已经23年了，协议上约定了定金2000元和违约金2000元，不清楚是谁违约；3、如协议上写明等原告办理建房手续，自己就不会将土地转让给原告，且原告也未将转让款全额支付。

　　庭审中，原告向本院提交了以下证据：1、土地转让协议复印件一份；2、村委会调解情况说明一份，上述证据拟证明，原、被告签订协议及支付定金，后经村委委会调解的事实。经质证，被告对原告提交的证据1无异议，认为是当时签订的协议；对证据2无异议，认为在村委会调解时，同意返还原告2000元，但原告要求支付违约金，没有达成一致意见。本院对双方无异议的证据1、2予以采信。

　　庭审中，被告未向本院提交证据。

　　经审理查明：谢某系新庄乡天星村4组（原第三生产队）村民，陈某原系新庄乡天星村第七生产队村民。1993年3月22日以谢某为甲方与陈某为乙方签订了《土地转让协议书》，协议约定：甲方同意将自己承包的田地转让给乙方修建房屋，转让面积120㎡，地价为肆仟元；甲方同意转让的面积：长是12米、宽到量时又定；如乙方批着地基，甲方完全同意，绝不反悔；甲方和乙方订立此协议，双方应共同遵守，谁方违约应支付违约金2000元；乙方在订立协议时，先交给甲方2000元的订金，如果乙方批不着地基或因其他原因变更，甲方同意退还订金。下余2000元动工时付清，该协议经双方签名捺印确认。协议签订后，陈某向谢某交付订金2000元。谢某称协议签订12年之后，2006年左右将土地换给谢朝华修建房屋。原告称当时在丽江工作是3、4年前才回来办理手续才发现土地已经转让给谢朝华，双方因退还订金及支付违约金经村委会调解未果。为此，原告向本院提起诉讼。

　　本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告于1993年3月22日签订了《土地转让协议书》，原告按照合同约定支付了被告订金人民币2000元，被告也将土地位置指认原告，该协议系双方真实意思表示。原告与被告签订协议后，未及时办理修建房屋手续，现被告已将双方协议约定转让的土地换给他人，协议约定的标的物已发生变更，协议不能继续履行，故原告主张被告依法解除双方于1993年3月22日签订的《土地转让协议书》的诉讼请求，本院予以支持；协议签订后，原告按照约定向被告交付订金人民币2000元，现合同不能履行，被告应当退还原告交付的订金人民币2000元；协议签订至今已经历时23年，原告未及时行使自己的权利，自身也存在过错，故原告主张要求被告支付违约金人民币2000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、依法解除原告陈自民与被告谢某于1993年3月22日签订的《土地转让协议书》。

　　二、限被告谢某于本判决发生法律效力后十日内一次性返还原告陈某的订金人民币2000元。

　　三、驳回原告的其他诉讼请求。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费20元，由被告谢某承担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽江市中级人民法院。

　　双方当事人服判的，本判决即发生法律效力，如负有义务的当事人不履行判决，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年