裁判要旨

除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，因此案涉调解书即使确认本案权利人为“业主”也并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。且案涉调解书属于确认性调解书，权利人根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定其为案涉房屋的所有权人。

案例索引

争议焦点

法院出具调解书确认当事人的业主身份是否等于承认其当然享有该专有部分的所有权？

裁判意见

最高院认为：关于张洪兴主张应当认定其是201号房、301号房权利人的问题。第一，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主的目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。案涉的201号房、301号房至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，不能据此认定张洪兴为所有权人。第二，虽然六盘水中院（2014）黔六中民初字第7号民事调解书确认张洪兴为201号房的业主，且该调解书已经发生法律效力，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而上述调解书属于确认性调解书，张洪兴根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定张洪兴为案涉房屋的所有权人。且在该调解书生效之前，志诚实业公司已经查封了上述房屋，故原审判决将201号房、301号房纳入开发项目利润分配范围并无不当。综上，张洪兴以应当认定其为201号房、301号房的权利人申请再审依据不足。