【要点】

在房屋征收（拆迁）补偿工作中，对于因不可归责于被征收（拆迁）人原因，导致房地产评估程序启动时间与房屋征收决定作出或拆迁许可证颁发时间间隔较远，应充分考虑房地产市场实际运行的情况，进行综合评判。如房地产估价报告以房屋征收决定作出或拆迁许可证颁发时间作为评估时点，行政机关以此评估报告为依据作出征收补偿决定或房屋拆迁裁决的，应予撤销。

【案情】

2010年7月9日，第三人上海市闵行区土地储备中心（以下简称闵行土储中心）依法取得拆迁许可证，后拆迁期限延长至2019年1月31日。 原告上海永品实业有限公司（以下简称永品公司）所有的本市闵行区闵北路688弄1-6号房屋位于该许可证的拆迁范围内。 2018年5月17日，该基地的评估公司出具房地产估价报告，以2010年7月9日作为评估时点，对涉案房屋的评估价格为每平方米建筑面积3650元。 因拆迁双方对安置补偿协商未果，2018年10月25日，第三人闵行土储中心向被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局（以下简称闵行住房局）提出裁决申请。 2018年11月22日，闵行住房局作出房屋拆迁裁决，以前述房地产估价报告为依据，对原告予以货币补偿并送达原告及第三人。原告不服，向上海市浦东新区人民法院提起行政诉讼，请求撤销被诉拆迁裁决。

【审判】

上海市浦东新区人民法院一审认为： 原告永品公司的房屋系非居住房屋，依法可以实行货币补偿。 对于货币补偿的，应当按照同等价值补偿。 拆迁人在2010年7月取得拆迁许可证，但拆迁当事人及有关部门直至2017年才与原告就拆迁事宜进行磋商，并无证据证明存在由于原告的过错导致拆迁拖延至今的情形。 涉案拆迁许可证颁发于2010年7月9日，房地产估价报告于2018年5月17日作出，而评估的时点确定为2010年7月9日，即在2018年以2010年的价格对原告实行货币补偿，违反前述同等价值补偿的规定，侵犯了被拆迁人的利益。 被告在裁决时，未予以查明前述事实及情节，主要证据不足，遂判决撤销被诉房屋拆迁裁决。

　　一审判决后，被告闵行住房局、第三人闵行土储中心不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

国有土地上房屋征收（拆迁）补偿过程中的核心问题是补偿安置，补偿安置的基础是对被征收（拆迁）房屋价值的评估。对一般情形，应以房屋征收决定作出之日或房屋拆迁许可证颁发之日作为评估时点。但在房屋征收（拆迁）安置过程中出现不合理延迟，且房地产市场价格波动较大的情况下，对评估时点如何确定，目前法律法规未作明确规定。本案判决明确了在征收（拆迁）过程延期多年的情况下，应综合考量合理期限、当事人过错等因素，结合案件具体情况，适当调整评估时点，从而有利于实现对被征收（拆迁）人的充分、合理补偿，也是对目前征收（拆迁）安置补偿制度的有益补充。