公房承租人死亡后如何变更承租人

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公房也称公有住房、国有住宅、使用权房。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

公有住房承租人死亡后，涉及承租人的变更问题，公有住房的承租人变更有明确的法律法规规定，也有严格的程序。

首先，可以继续承租原租赁房的人必须是在该房屋处有本市常住户口的共同居住人，或者是生前有本市常住户口的配偶和直系亲属。

《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项规定：“公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”

对于“共同居住人”的概念，上海市多个政府文件和地方政府规章都有规定。《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。”《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》第一条也规定：“本规定所称的‘共同居住人’，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。”2011年市政府发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第（三）项规定：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”但是《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中“共同居住人”的定义应该只适用于房屋拆迁安置时对补偿安置对象同住人的认定问题，公房承租人变更时对“共同居住人”的认定应该按《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》和《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》中的规定审查。

其次，承租人变更的原则是先协商后指定。

《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定：“前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。”

《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》第三条规定：出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定但当事人协商不一致的，应当在30日内按照下列情形书面确定承租人：

（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况）；

c.原承租人的父母；

d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）

出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。

再次，对公房承租人的变更协商不一致或者出租人不予指定承租人的，是否可以提起诉讼？

《上海高院民一庭公有住房纠纷研讨会综述》对“公房原承租人死亡，当数个有权继续承租的人对谁可以作为承租人产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？”进行了明确：公房租赁关系作为一种租赁合同关系，公房可以由谁继续作为承租人，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位作出确定。因此，当事人对出租人作出的承租人确定意见不服的，应当向房地产行政管理部门寻求救济，当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。但若当事人以出租人所确定的承租人不具备上海规定的继续承租条件为由诉至法院的，应予受理。